Come funzionano le aste giudiziarie e come partecipare

Prima di approfondire l’argomento su come funzionano le aste giudiziarie è bene analizzare prima cosa sono, in quali modalità possiamo accedervi e tutte le giuste attenzioni da tenere se si vuole partecipare ad un’asta giudiziaria 

Asta giudiziaria cos' è ?

L'asta Giudiziaria è l’atto finale di un processo esecutivo, disposto da un giudice, che conclude il procedimento di espropriazione dei beni del debitore per alienare i suoi debiti. Infatti qualora gravino dei debiti su una persona o una società, e non hanno la possibilità di saldare, i suoi beni, compresi quelli immobiliari, vengono venduti all’asta con un prezzo di base stabilito da un perito del Tribunale. Tutti, tranne il debitore, possono partecipare all’asta, rialzando il prezzo di base fin quando non si arriva alla maggiore offerta, aggiudicandosi l’immobile all’asta.

Oltre al prezzo dell’immobile, tra le spese da considerare, sono previsti  solo gli oneri fiscali, le spese notarili non sono previste poiché la proprietà è trasferita direttamente dal giudice al momento del pagamento, cancellando così tutte le ipoteche e i pignoramenti, nel caso ci fossero, proprio perché la vendita all’asta ha lo scopo di andare a coprire le somme insolute. 

Anche per questo motivo, spesso gli immobili all’asta sono fortemente deprezzati, infatti solitamente la base d’asta parte dalla metà del valore dell’immobile, anche se quasi nessuna viene poi realmente aggiudicata al prezzo di partenza, anche se comunque rimane un margine di guadagno rispetto al valore del libero mercato.

Differenze tra acquisto sul mercato e asta giudiziaria

Oltre sicuramente al prezzo, la prima differenza sostanziale è che per quanto riguarda gli immobili all’asta bisognerà seguire una procedura prestabilita per inoltrare l’offerta e aggiudicarseli. La seconda cosa da tenere in considerazione sono le tempistiche: infatti per quanto riguarda le aste immobiliari, le tempistiche sono abbastanza lunghe: bisognerà aspettare il giorno dell’asta e la gara tra i partecipanti che hanno inoltrato l’offerta. Successivamente, cosa molto rischiosa, bisognerà aspettare lo sgombero dei residenti, se la casa fosse ancora abitata o dal proprietario o da possibili affittuari. Queste dinamiche solitamente hanno tempi lunghissimi, quindi siate scrupolosi nello scegliere case già occupate, specialmente se all’interno risiedono minori.

Per questi motivi scegliere di acquistare casa all’asta è un’ottima opzione se si vuole risparmiare ma se anche non si ha l’urgenza di entrare nell’immobile in questione.  

Asta con incanto o senza incanto

Esistono due modalità di aste, quella con incanto o senza incanto, anche se la seconda è molto più comune e risulta essere anche la preferita perchè risulta essere più veloce e trasparente; ma vediamo nel dettaglio come funzionano.

Come funzionano le aste giudiziarie con incanto

Chi vorrà partecipare ad un’asta con incanto dovrà presentare istanza in carta da bollo presso la Cancelleria entro le 12 del giorno antecedente alla vendita, insieme ad un assegno circolare non trasferibile intestato alla procedura esecutiva.

L’asta con incanto avviene in sede pubblica, una vera e propria gara tra offerenti che parte come base d’asta dall’offerta maggiore dei partecipanti e l’aggiudicazione avviene solo se viene effettuata almeno un’offerta in aumento rispetto al prezzo base. Ai partecipanti vengono concessi all’incirca tre minuti per proporre l’offerta di rialzo.

Chi vince l’asta però dovrà aspettare 10 giorni prima di aggiudicarsi definitivamente l’immobile; infatti l’assegnazione diventerà definitiva solo se nei successivi 10 giorni nessuno offrirà al giudice una somma che supera di almeno ⅕ la cifra raggiunta durante l’asta.

Chi vince l’asta è tenuto al versamento dell’importo del prezzo e degli oneri entro 70 giorni dal giorno dell’incanto. Ovviamente è possibile richiedere un mutuo per l’acquisto di una casa all’asta.

Come funzionano le aste giudiziarie senza incanto

L’asta senza incanto è, come detto prima, una modalità molto più veloce e trasparente.

Come per quella con incanto, i partecipanti dovranno presentare le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria entro le 12 del giorno lavorativo precedente a quello d’asta.

L’offerta è segreta e non può essere revocata e dovrà essere presentata e scritta con questi elementi:

    • cognome e nome
    • luogo e data di nascita
    • codice fiscale
    • domicilio
    • stato civile
    • recapito telefonico
    • i dati dell’immobile
    • la cifra della somma offerta ( non dovrà essere inferiore al prezzo minimo)
    • Dichiarazione di presa visione della perizia di stima

    Una volta arrivati al termine della presentazione delle offerte il giudice convoca gli aspiranti acquirenti in udienza pubblica, apre e legge le buste con le somme davanti a tutti;

    nel caso fossero presenti più offerte valide si svolgerà un’ asta con prezzo di base quello più alto tra le proposte.

    L’immobile verrà aggiudicato definitivamente a chi avrà fatto la proposta più alta. Una volta aggiudicato l’immobile, l’acquirente è tenuto al versamento del saldo prezzo, e in caso di inadempimento verrà revocata l'aggiudicazione.

    Come partecipare alle aste giudiziarie

    Come detto in precedenza per poter partecipare ad un asta giudiziaria bisognerà presentare l’istanza o la proposta alla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari o nel caso si trattasse di vendite fallimentari dovrà recarsi alla Cancelleria Fallimentare. Se la vendita è delegata ad un professionista bisognerà presentare la domanda presso il suo ufficio. 

    Le informazioni, i dettagli del bene e le modalità di partecipazione  dell’asta sono resi pubblici mediante avvisi come previsto dall’articolo 490 del codice di procedura civile. Questo avviso deve essere affisso per 3 giorni fuori l’albo dell’ufficio giudiziario. Inoltre se il valore dell’asta supera i 25000 € solitamente vengono pubblicati anche su siti e giornali istituzionali. L’unico  dato non reso pubblico per ragioni di privacy è il proprietario dell’immobile.

    Cosa sapere prima di partecipare ad un asta giudiziaria

    Abbiamo visto nel dettaglio come funzionano le aste giudiziarie e tutti i passi da fare per poter partecipare, ma per fare un quadro completo ci sono ulteriori punti da approfondire:

    Visitare l’immobile: prima di procedere all’offerta è possibile visionare l’immobile all’asta giudiziaria. Per poter visitare l’immobile basterà presentare la domanda al Ministero o al professionista delegato per la custodia indicato sull’avviso.

    Dove trovo gli annunci: ogni annuncio deve essere pubblicato sul portale del Ministero di Giustizia, inoltre sullo stesso sito troviamo la lista dei portali autorizzati.

    Dove trovare supporto: Se non ti senti sicuro, o se è la prima volta che partecipi ad un’asta giudiziaria esistono dei professionisti del settore che supportano i privati attraverso le procedure e i documenti previsti dall’asta.

    Mutuo per asta: Ormai le banche hanno una soluzione per ogni problema; non è necessario avere la liquidità totale dell’importo dell’asta. E’ possibile richiedere un mutuo apposito per partecipare all’asta che ti concede anche la caparra iniziale del 10%.


    Se sei interessato ad acquistare una casa all'asta a Roma centro storico o valutare le aste giudiziarie in città italiane  come le aste di Brescia,  o le aste di Reggio Emilia abbiamo approfondito le principali città italiane.