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(Agg. 08 Gennaio 2021),

Il prezzo "reale" della tua casa

Tante volte ci consideriamo più o meno soddisfatti di una cosa non tanto per l'effettiva utilità o per il vantaggio che ne traiamo, quanto piuttosto per il fatto che abbia o meno rispettato le nostre aspettative.

Sarà sicuramente successo di ricevere un regalo inaspettato e di considerarlo bellissimo, anche se non era eccezionale, per il solo fatto che fosse una sorpresa; o magari – al contrario – siamo usciti dal cinema delusi da quel film che non vedevano l'ora che arrivasse nelle sale...

Insomma, le nostre aspettative iniziali incidono tantissimo sul risultato e sulla soddisfazione che traiamo su un sacco di cose che ci capitano.


“Si, va be', ma tutto questo cosa c'entra con la mia casa?”


Beh, anche sulla vendita della casa (e sull'acquisto, non si scappa) è importante avere chiaro un concetto: il prezzo che avremo concordato non sarà l'unica spesa che dovremo affrontare (se compriamo) e non sarà quello che ci rimarrà in tasca (se vendiamo), perché servirà certamente a coprire dei costi.

“OK, grazie per l'avviso (la chiarezza è importante): ma di cosa stiamo parlando esattamente?”

Se vogliamo VENDERE CASA, ci sono 3 spese da affrontare:

La provvigione dell'agenzia (perchè a questo punto abbiamo capito che rivolgersi all'agenzia ci mette al riparo da un sacco di insidie);
La redazione dei documenti necessari per la vendita, principalmente APE ( attestato di prestazione energetica) e RTI ( relazione tecnica integrata).
Le eventuali spese per “ripristinare lo stato legittimo”, ovvero per fare sì che lo stato in cui effettivamente si trova la casa (dimensioni degli ambienti, altezze, ecc.) corrisponda a quanto risulta presso il Comune (questo è un aspetto che non va assolutamente sottovalutato: lo approfondiremo a dovere tra un po').

Anche se vogliamo COMPRARE CASA abbiamo tre tipi di spesa:

La provvigione all'agenzia;
Il Notaio (per il rogito, e per il mutuo ipotecario se lo facciamo)
Le tasse (di registro, ipotecarie e catastali);

“Insomma, come al solito c'è qualcosa di più da pagare: beh, almeno adesso lo so... Ma alla fine quanto devo sborsare?”


Chiaramente dipende molto dal caso specifico, ma in generale possiamo avere un'ordine di grandezza abbastanza indicativo:


Le provvigioni dell'agenzia sono ovviamente oggetto di un accordo (il Contratto), ma le Camere di Commercio danno delle indicazioni; non sono vincolanti, ma almeno servono come riferimento per evitare abusi.
Per la redazione dell' APE, il professionista richiede qualche centinaio di euro, ed altrettanto per la RTI. Per quest'ultimo documento dobbiamo aggiungere il costo dell'accesso agli atti presso il Comune, che varia da qualche decina ad un centinaio di euro.
Quando si riscontra una difformità tra stato di fatto e stato legittimo (una cosa che capita quasi sempre, magari solo per piccole cose), i costi di ripristino possono variare da poche migliaia di euro (se è sufficiente una pratica edilizia per sanare il tutto) fino d importi molto (ma molto!!) più elevati, e praticamente impossibili da quantificare in generale, se si dovessero rendere necessari interventi sull'immobile (insomma, speriamo di no!!)
Le spese per il Notaio sono proporzionali alla superficie della casa, ma di solito si aggirano su qualche migliaio di euro.
Le tasse dipendono da vari fattori (zona, tipo di immobile, legislazione vigente, ecc.) ma le aliquote vanno da un 2% fino ad un 20% sulla rendita catastale rivalutata (uuuhh che parolone.... dai, un'altra volta approfondiremo anche questo...)

Ovviamente non mancano i casi particolari (e ti pareva?):

Se il venditore ha contratto un mutuo “non cancellabile” (ci torniamo sopra, tranquilli!), oppure se la casa che vende è sua per successione ereditaria che a suo tempo non era stata trascritta presso la Conservatoria, allora deve sostenere le relative spese notarili (che prese singolarmente ammontano a poche centinaia di euro: un migliaio in tutto, nei casi peggiori)


Ci sono poi dei casi in cui anche il venditore deve pagare delle tasse:

Quando si configura una “speculazione edilizia” (sta vendendo una casa acquistata poco tempo fa, ad un prezzo significativamente superiore a quello a cui l'aveva comprata: insomma ci sta guadagnando più del normale);
Se negli ultimi 5 anni ha acquistato una “prima casa”, nel momento in cui la vende (senza comprarne un'altra entro 1 anno), deve pagare all'erario la differenza tra la tassazione agevolata e quella ordinaria (più sanzioni ed interessi, con un sacco di altre cose attorno che andremo ad approfondire presto!).


Insomma, vendere e comprare casa non comporta solo lo “scambio di denaro” commisurato al prezzo dell'immobile: bisogna mettere in conto altre spese, sia per chi vende che per chi compra.


Inutile dire che la brava agenzia immobiliare è in grado di calcolare in anticipo tutte queste spese analizzando il caso specifico, evitando a tutti brutte sorprese.


A presto!!


Andrea di ProgettoCasa


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