La categoria catastale A1 identifica le abitazioni di tipo signorile, immobili di prestigio che si distinguono per caratteristiche uniche e che comportano specifiche implicazioni fiscali, come il pagamento dell’IMU anche sulla prima casa.
Cosa sono le categorie catastali e a cosa corrisponde la A1?
Le categorie catastali classificano gli immobili in base alla loro destinazione d’uso e caratteristiche. La categoria A1 corrisponde alle abitazioni di tipo signorile, ovvero immobili situati in zone di pregio, con finiture di alto livello, materiali pregiati e tecnologie avanzate. Questi immobili si distinguono dalle abitazioni civili (A2) o economiche (A3) per la loro qualità superiore e per dettagli come ampie metrature, presenza di piscine, campi da tennis o ascensori multipli.
La categoria A1 rappresenta il vertice delle abitazioni residenziali per lusso e comfort. Secondo il Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, un immobile A1 deve possedere almeno una delle caratteristiche di lusso elencate, come una superficie superiore a 160 mq (esclusi balconi e cantine) o finiture di pregio su scale e pareti
Un immobile signorile è sinonimo di prestigio, ma comporta maggiori oneri fiscali. La sua determinazione avviene attraverso una valutazione tecnica che considera fattori come la qualità delle finiture e l’ubicazione in zone di valore.
Caratteristiche e requisiti delle abitazioni A1
Le abitazioni A1 si trovano in zone prestigiose e vantano metrature ampie e materiali di alta qualità. I requisiti principali, definiti dal Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969, includono:
- Superficie: oltre 160 mq (esclusi balconi, cantine, soffitte).
- Finiture di pregio: pareti con materiali costosi per oltre 170 cm di altezza.
- Impianti avanzati: più ascensori per scala o montacarichi in edifici con meno di 4 piani.
- Elementi di lusso: piscine, campi da tennis, terrazze sopra i 65 mq.
Questi requisiti rendono gli immobili A1 sinonimo di esclusività, ma li escludono da molte agevolazioni fiscali.
Quali categorie catastali pagano l’IMU sulla prima casa?
L’IMU non è dovuta sulla prima casa, tranne per le categorie A1, A8 e A9. Queste corrispondono rispettivamente a:
- A1: abitazioni di tipo signorile.
- A8: ville con parchi o giardini.
- A9: castelli o palazzi di pregio storico-artistico.
Gli immobili A1, A8 e A9 pagano l’IMU anche se sono abitazioni principali. L’aliquota IMU per queste categorie può essere agevolata al 4 per mille, con una detrazione fissa di 200 euro, applicabile a ciascun proprietario in base alla quota di possesso.
Quanto paga di IMU un immobile A1?
Un immobile A1 paga l’IMU calcolata sulla rendita catastale, maggiorata del 5% e moltiplicata per un coefficiente specifico (160 per le abitazioni). L’importo finale dipende dall’aliquota comunale, ma la detrazione di 200 euro per la prima casa riduce leggermente l’onere. Ad esempio, per una rendita catastale di 1.000 euro, il calcolo sarebbe:
- Rendita maggiorata: 1.000 x 1,05 = 1.050 euro.
- Base imponibile: 1.050 x 160 = 168.000 euro.
- IMU (al 4 per mille): 168.000 x 0,004 = 672 euro.
- IMU netta: 672 - 200 = 472 euro.
La detrazione IMU per A1 è fissa a 200 euro, indipendentemente dalla rendita.
Quali categorie sono escluse dal Superbonus 110%?
Le categorie A1, A8 e A9 sono escluse dal Superbonus 110% per interventi sulle singole unità immobiliari. Tuttavia, i proprietari di immobili A1 in condomini possono beneficiare del Superbonus per interventi sulle parti comuni, come il cappotto termico o la sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato. Gli interventi “trainati” sulle singole unità A1, però, non sono detraibili al 110%.
Agevolazioni fiscali per la categoria A1
Gli immobili A1 non godono delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Ad esempio, l’imposta di registro è al 9% (anziché al 2%) e l’IVA al 22% (anziché al 4%) per le compravendite soggette a IVA. Tuttavia, gli immobili A1 possono beneficiare della cedolare secca per gli affitti, un regime fiscale agevolato che sostituisce IRPEF, imposta di registro e bollo.
La mancanza di agevolazioni rende gli immobili A1 meno vantaggiosi fiscalmente rispetto ad altre categorie. Questo spinge molti proprietari a valutare il declassamento.
Come declassare un immobile da A1 a A2?
Declassare un immobile da A1 a A2 significa ridurre la sua rendita catastale e accedere a benefici fiscali, come l’esenzione IMU sulla prima casa. Il processo richiede:
- Verifica delle caratteristiche: l’immobile non deve più soddisfare i requisiti di lusso (es. divisione in unità più piccole o rimozione di elementi come piscine).
- Presentazione della richiesta: un tecnico abilitato (architetto o geometra) deve inoltrare la domanda tramite il sistema DOCFA all’Agenzia delle Entrate, con documentazione tecnica.
- Contenzioso: l’Agenzia delle Entrate potrebbe opporsi, portando a un contenzioso. Casi recenti, come a Torino, mostrano vittorie in Cassazione per i proprietari.
Il declassamento è complesso ma possibile se l’immobile ha perso le caratteristiche di lusso.