Quando si parla di immobili in Italia, uno degli aspetti fondamentali da conoscere è la categoria catastale. Tra le più diffuse troviamo la categoria catastale A2, che identifica le abitazioni di tipo civile, cioè quelle considerate di livello medio, né di lusso né popolari.
In questo articolo analizzeremo nel dettaglio tutto ciò che riguarda la categoria A2, dalle sue caratteristiche al calcolo del valore catastale, fino alla tassazione e alle differenze con altre categorie come l’A3.
Cos’è la categoria catastale A2?
La categoria catastale A2 (chiamata anche categoria a2 catasto o classe catastale A2) è quella in cui rientrano le abitazioni civili, ossia gli immobili destinati a uso residenziale con un livello qualitativo intermedio.
Non si tratta quindi né di immobili di lusso (che appartengono ad esempio alla categoria A1), né di abitazioni economiche o popolari (classificate in genere come A3 o A4).
In altre parole, la categoria A2 immobili comprende:
- appartamenti in palazzine o condomini di medio livello;
- case indipendenti di buona qualità costruttiva;
- abitazioni con rifiniture standard, senza caratteristiche di pregio eccezionale ma nemmeno troppo semplici.
Quando ci si chiede “A cosa corrisponde A2 al catasto?”, la risposta è: “a immobili residenziali di livello medio, i più comuni nel panorama italiano”.
Caratteristiche della categoria catastale A2
Gli immobili di categoria a2 hanno una serie di caratteristiche che li distinguono:
- Tipologia costruttiva: edifici di buona fattura, con materiali standard e senza elementi di lusso particolari.
- Destinazione d’uso: esclusivamente residenziale.
- Rifiniture e impianti: generalmente completi e adeguati, senza mancanze essenziali.
- Contesto urbano: spesso si trovano in zone residenziali centrali o semicentrali, ben collegate e con servizi accessibili.
- Dimensioni: variabili, possono andare da piccoli appartamenti a case indipendenti, purché rientrino nel concetto di abitazione “civile”.
Da queste caratteristiche si capisce perché la categoria catastale A2 sia la più comune in Italia e perché rappresenti lo standard di riferimento per molti contribuenti.
Come si calcola il valore catastale di un immobile A2?
Uno degli aspetti pratici più rilevanti della categoria a2 catasto riguarda il calcolo del valore catastale, che serve per determinare imposte come IMU, registro, ipotecaria e catastale.
Il calcolo segue questi passaggi:
- Rendita catastale: si parte dalla rendita attribuita dall’Agenzia delle Entrate all’immobile.
- Rivalutazione: la rendita viene rivalutata del 5%.
- Moltiplicatore: al risultato si applica un coefficiente, che per le abitazioni (tra cui la classe catastale A2) è pari a 160.
Esempio pratico:
- Rendita catastale immobile A2 = € 800
- Rivalutata del 5% = € 840
- Valore catastale = € 840 × 160 = € 134.400
Questo valore diventa la base imponibile per il calcolo delle imposte.
Abitazione principale categoria A2 paga IMU?
Una delle domande più frequenti riguarda la tassazione. Se la tua abitazione principale appartiene alla categoria catastale A2, devi pagare l’IMU?
La risposta è: no, se si tratta dell’abitazione principale e non è di lusso.
Infatti, le abitazioni principali classificate in categoria A2 sono esenti dall’IMU (tranne le categorie di lusso come A1, A8 e A9).
Quindi, chi possiede una prima casa categoria a2 immobili non deve pagare l’IMU, mentre lo stesso immobile usato come seconda casa sarà soggetto all’imposta.
Come declassare immobile da A1 a A2?
Un altro tema interessante è quello del cambio di categoria catastale.
Molti proprietari si chiedono: come passare da categoria A1 a A2?
La categoria A1 identifica le abitazioni di tipo signorile, cioè immobili di pregio con caratteristiche di lusso.
Come declassare immobile da A1 a A2?
La categoria A1 riguarda le abitazioni signorili, cioè immobili con caratteristiche di lusso riconosciute dal catasto. Per ottenere il declassamento a categoria catastale A2, è necessario che tali caratteristiche vengano meno, trasformando l’immobile in una casa di livello civile e non più di pregio.
Le differenze principali si notano in:
- Superficie e distribuzione degli spazi
- Gli immobili A1 hanno in genere metrature molto ampie, grandi saloni, più bagni e locali accessori.
- Per il passaggio ad A2, la casa deve assumere dimensioni e distribuzioni più comuni, senza eccedenze non giustificate dall’uso residenziale standard.
- Gli immobili A1 hanno in genere metrature molto ampie, grandi saloni, più bagni e locali accessori.
- Finiture e materiali
- Nella categoria A1 troviamo parquet pregiati, marmi, boiserie, vetrate particolari, impianti e dotazioni di livello superiore.
- Per rientrare in A2, devono esserci rifiniture di buon livello ma standard: piastrelle o parquet comuni, serramenti normali, dotazioni essenziali senza elementi di lusso.
- Nella categoria A1 troviamo parquet pregiati, marmi, boiserie, vetrate particolari, impianti e dotazioni di livello superiore.
- Servizi accessori
- In A1 sono spesso presenti portineria, giardini di rappresentanza, piscine, sale hobby di grandi dimensioni.
- In A2, invece, l’abitazione può avere un giardino o un box auto, ma non deve essere dotata di elementi di forte pregio o esclusivi.
- In A1 sono spesso presenti portineria, giardini di rappresentanza, piscine, sale hobby di grandi dimensioni.
- Contesto e ubicazione
- Le case A1 si trovano quasi sempre in zone di pregio assoluto: quartieri centrali e storici, vie di rappresentanza, palazzi di rilievo architettonico.
- Per il declassamento, l’immobile deve risultare inserito in un contesto urbano di livello medio o comunque non esclusivo.
- Le case A1 si trovano quasi sempre in zone di pregio assoluto: quartieri centrali e storici, vie di rappresentanza, palazzi di rilievo architettonico.
- Impianti e tecnologie
- Nella categoria A1 spesso ci sono impianti domotici avanzati, ascensori privati, sistemi di climatizzazione centralizzati di alto livello.
- In A2 devono esserci impianti completi ma standard, senza tecnologie particolarmente costose o avanzate.
- Nella categoria A1 spesso ci sono impianti domotici avanzati, ascensori privati, sistemi di climatizzazione centralizzati di alto livello.
Se con il tempo l’immobile perde tali caratteristiche (per ristrutturazioni o cambiamenti normativi), è possibile richiedere un declassamento a categoria A2.
La procedura richiede:
- Perizia tecnica: un geometra o architetto deve redigere una relazione tecnica che dimostri l’assenza dei requisiti di lusso.
- Presentazione al Catasto: tramite procedura DOCFA, il tecnico aggiorna la scheda catastale.
- Verifica e approvazione: l’Agenzia delle Entrate controlla e, se tutto è corretto, assegna la nuova categoria.
Il vantaggio è evidente: passare da A1 ad A2 permette di evitare l’IMU sull’abitazione principale.
Differenza tra categoria A2 e A3
Un’altra domanda frequente riguarda la distinzione tra categoria catastale A2 e categoria A3.
- Categoria A2: abitazioni civili di livello medio, con materiali e rifiniture standard, collocate in contesti urbani di buon livello.
- Categoria A3: abitazioni economiche, spesso in zone periferiche o con caratteristiche costruttive più semplici.
In sintesi, la differenza principale è qualitativa: la categoria a2 catasto rappresenta un livello superiore rispetto all’A3, sia per la qualità costruttiva che per la collocazione dell’immobile.
Vantaggi e svantaggi della categoria catastale A2
Vantaggi:
- È la categoria più comune e quindi facilmente riconoscibile dal mercato.
- Le abitazioni principali in classe catastale A2 sono esenti da IMU.
- Il valore catastale è solitamente proporzionato al reale valore di mercato.
Svantaggi:
- Come seconda casa, l’imposizione fiscale può essere significativa.
- Non sempre è possibile ottenere agevolazioni fiscali particolari, come invece accade per immobili classificati in categorie speciali.