Quando si parla di categoria catastale A9 si fa riferimento a una classificazione particolare all’interno del catasto, destinata a un numero limitato di immobili. Parliamo infatti di castelli, palazzi eminenti, immobili di particolare pregio storico e artistico, strutture che rappresentano una parte preziosa del patrimonio architettonico e culturale italiano. A differenza di altre categorie abitative, la categoria A9 catasto non riguarda comuni abitazioni private, ma residenze che hanno caratteristiche uniche, riconosciute e tutelate.
In questo articolo analizzeremo cosa significa A9 categoria catastale, quali sono le differenze con la classe A8, quali obblighi fiscali si applicano, compresa l’IMU per categoria A9, e come viene considerata questa classificazione in relazione ai benefici “prima casa”.
Categoria catastale A9: definizione e ambito
La categoria A9 catasto è destinata a immobili che si distinguono dal normale concetto di abitazione. Infatti, rientrano in questa classificazione:
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Castelli, strutture medievali o rinascimentali con funzione originaria di difesa o dimora signorile.
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Palazzi eminenti, edifici storici di grande prestigio, spesso legati a famiglie nobiliari o a funzioni istituzionali.
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Immobili di particolare pregio storico o artistico, ovvero edifici che, pur non essendo castelli o palazzi, hanno caratteristiche architettoniche e culturali tali da renderli unici.
La categoria catastale A9 è quindi riservata a immobili che hanno un valore non solo economico, ma anche culturale e storico. Per questo motivo, il loro accatastamento segue criteri diversi rispetto a un normale appartamento, villa o casa popolare.
Differenze tra categoria catastale A9 e A8
Spesso la categoria catastale A9 viene confusa con la classe A8 catasto, che identifica le abitazioni in ville. Tuttavia, si tratta di due classificazioni ben distinte.
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La categoria A8 riguarda ville di lusso, caratterizzate da ampi spazi, parchi o giardini e dotazioni particolari come piscine, dependance o finiture di pregio.
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La categoria A9, invece, non si limita al lusso architettonico o agli spazi ampi, ma richiede che l’immobile abbia un riconosciuto pregio storico, artistico o architettonico.
Quindi, mentre la classe A8 identifica effettivamente immobili di lusso, la categoria A9 non si lega tanto al concetto di lusso moderno, quanto a quello di patrimonio storico e culturale.
Caratteristiche degli immobili accatastati A9
Un immobile classificato in categoria A9 catasto possiede delle peculiarità che lo distinguono da qualsiasi altra unità abitativa:
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Origine storica: spesso edifici costruiti secoli fa, con rilevanza architettonica o artistica.
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Funzione rappresentativa: palazzi che in passato ospitavano famiglie nobili, istituzioni o ordini religiosi.
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Struttura monumentale: elementi come torri, sale di rappresentanza, decorazioni artistiche, giardini monumentali.
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Vincoli di tutela: molti immobili in classe A9 catasto sono sottoposti a vincoli di tutela da parte delle Soprintendenze, proprio per preservarne l’integrità.
In altre parole, non basta che un immobile sia grande o elegante per essere accatastato A9: deve possedere una valenza storica e culturale certificata.
Categoria catastale A9 e prima casa
Un punto molto dibattuto riguarda la categoria A9 prima casa. Infatti, mentre le abitazioni di lusso (A1, A8 e A9) sono escluse dalle agevolazioni fiscali prima casa, la normativa ha introdotto un’eccezione per gli immobili A9 vincolati come beni culturali.
Se un castello, palazzo o immobile di pregio storico viene utilizzato come abitazione principale e ricade sotto vincolo culturale, è possibile beneficiare di alcune agevolazioni che non valgono per le categorie A1 e A8.
Questa particolarità rende la categoria A9 catasto diversa dalle altre categorie di lusso e consente, in specifiche condizioni, di ottenere vantaggi fiscali.
Categoria catastale A9 e IMU
Uno degli aspetti più delicati quando si parla di categoria A9 catasto riguarda la tassazione, in particolare l’IMU. Non tutti i fabbricati in A9 sono soggetti allo stesso trattamento fiscale: la differenza principale dipende dalla presenza o meno di un vincolo di interesse storico o artistico.
Per beneficiare delle agevolazioni è necessario che l’immobile sia stato formalmente riconosciuto come bene storico o artistico ai sensi dell’articolo 10 del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004). Senza questo provvedimento ufficiale, rilasciato dalle competenti autorità, non è possibile applicare riduzioni d’imposta, anche se l’edificio ha indubbio valore culturale.
La riduzione del 50% sulla base imponibile
La normativa vigente (art. 1, comma 747, della L. 160/2019, che riprende quanto già stabilito dalla L. 147/2013) conferma che per i fabbricati riconosciuti di interesse storico o artistico la base imponibile IMU viene ridotta del 50%. In altre parole, chi possiede un castello, un palazzo eminente o un immobile di particolare pregio storico vincolato pagherà l’IMU calcolata sulla metà della rendita catastale rivalutata.
Attenzione però: la giurisprudenza (Cassazione, sentenza n. 1695 del 24.09.2018, confermata anche da decisioni successive come la n. 20131 del 24.09.2020) ha chiarito che questa agevolazione si applica solo agli immobili sottoposti a vincolo diretto. Si tratta di quei fabbricati che hanno un riconoscimento formale e individuale di interesse storico-artistico. Diverso è il caso del vincolo indiretto, che riguarda immobili privi di pregio intrinseco ma situati in prossimità di beni tutelati: in questi casi non è previsto alcun beneficio fiscale.
Come si verifica il vincolo
Il riconoscimento della “storicità” di un immobile non risulta sempre dagli atti catastali. Infatti, l’annotazione ufficiale viene registrata presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, così da vincolare anche eventuali futuri proprietari o possessori. Se il vincolo viene apposto dopo l’acquisto, il provvedimento deve essere notificato al proprietario attuale.
Per gli immobili pubblici (Stato, Regioni, enti locali, enti ecclesiastici, fondazioni senza scopo di lucro) la legge presume un interesse storico e artistico; al contrario, per gli immobili privati serve sempre una dichiarazione formale di interesse culturale rilasciata dalle autorità competenti (art. 13 e 14 del D.Lgs. 42/2004). Senza questo atto, non si può applicare alcuna riduzione IMU, anche se l’immobile ha caratteristiche architettoniche di pregio.
Vincolo e accatastamento
Un punto importante riguarda il rapporto tra vincolo e accatastamento: il fatto che un fabbricato sia vincolato non comporta automaticamente una variazione della categoria catastale A9. L’Agenzia del Territorio (circolare 5/T/2012) ha chiarito che il vincolo non incide sul classamento catastale, anche se i contribuenti possono richiedere un’annotazione aggiuntiva in visura per evidenziarne la presenza.
In sintesi
Gli immobili in categoria A9 IMU godono quindi di un regime particolare:
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se vincolati come beni storici o artistici, hanno diritto alla riduzione del 50% della base imponibile;
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se privi di vincolo diretto, restano soggetti a tassazione ordinaria, al pari di qualsiasi altra abitazione di pregio.
Questa distinzione tutela chi è chiamato a sostenere i costi di conservazione di castelli, palazzi eminenti e altri edifici storici, bilanciando l’onere fiscale con la funzione culturale che tali immobili svolgono nella collettività.
Perché è importante conoscere la categoria catastale A9
Sapere se un immobile rientra nella categoria catastale A9 è fondamentale non solo per motivi fiscali, ma anche per:
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Compravendita: il valore di mercato di castelli e palazzi eminenti non dipende solo dalla metratura, ma anche dal pregio storico.
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Restauro e manutenzione: gli interventi sugli immobili A9 devono rispettare norme specifiche, spesso con autorizzazioni della Soprintendenza.
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Agevolazioni fiscali: come visto, la categoria A9 può in alcuni casi accedere a benefici sulla tassazione.