La categoria catastale F1 rappresenta una classificazione particolare all’interno del sistema del catasto urbano italiano, che riguarda tutte quelle aree urbane non edificate, ossia superfici che pur trovandosi all’interno del tessuto urbanizzato di un Comune, non sono edificate né immediatamente edificabili. Questa categoria è stata pensata per identificare e censire quelle particelle che, pur appartenendo a proprietà immobiliari urbane, non costituiscono veri e propri fabbricati.
Quando si parla di categoria F1 catasto, ci si riferisce a un’unità priva di rendita catastale autonoma, in quanto non edificata e quindi non produttiva di reddito secondo i criteri ordinari catastali. Rientrano in questa categoria terreni e aree che, per la loro natura, non sono suscettibili di uso autonomo ma che costituiscono accessori o pertinenze di altre unità immobiliari urbane, oppure si tratta di suoli in attesa di realizzazione edilizia o soggetti a particolari vincoli.
Le caratteristiche principali di un terreno accatastato in categoria F1
Affinché un terreno possa essere classificato nella categoria catastale F1, deve possedere determinati requisiti. Prima di tutto, deve trattarsi di un’area urbana ovvero collocata all’interno del perimetro del centro abitato o di una zona urbanizzata secondo gli strumenti urbanistici vigenti. Inoltre, non deve essere presente alcun edificio sul terreno in questione, né strutture che possano configurarsi come unità immobiliari indipendenti.
Un altro aspetto fondamentale è la mancanza di rendita catastale: la categoria F1, infatti, non genera direttamente alcun valore reddituale ai fini catastali, proprio perché si tratta di aree “non edificate”. Tuttavia, questa classificazione consente al catasto di tenere comunque traccia di tali superfici, soprattutto quando funzionali a futuri sviluppi urbanistici o edilizi, oppure quando accessorie a fabbricati già esistenti.
Tra le aree che rientrano nella categoria F1 troviamo tipicamente:
- Cortili interni di palazzi, non coperti da costruzioni;
- Giardini pertinenziali di abitazioni o condomini;
- Spazi comuni condominiali non edificati;
- Lotti di terreno in zone già urbanizzate ma non ancora edificati;
- Piazze, slarghi e vialetti urbani non soggetti a uso pubblico.
Questi spazi vengono censiti nel catasto come aree urbane non edificate, anche se collocati in contesti che farebbero pensare, a prima vista, a un loro utilizzo potenzialmente produttivo.
Cosa si può realizzare in zona F1?
Le zone classificate come categoria catastale f1 non consentono la costruzione di edifici residenziali o commerciali, ma permettono interventi di natura accessoria o temporanea. Ad esempio, è possibile realizzare:
- Strutture leggere e removibili: Pergolati, gazebo o tettoie, purché non siano fissati al suolo in modo permanente e rispettino le normative edilizie locali.
- Aree ricreative: Un giardino con panchine, giochi per bambini o piccoli spazi per attività all’aperto, se consentiti dal comune.
- Parcheggi temporanei: In alcuni casi, un terreno F1 può essere utilizzato come area di sosta per veicoli, a patto che non diventi un parcheggio permanente senza autorizzazioni.
- Opere di manutenzione: Sistemazioni del terreno, come livellamenti o drenaggi, per migliorarne la funzionalità o l’estetica.
Qualsiasi intervento, tuttavia, deve essere conforme al regolamento edilizio comunale e potrebbe richiedere autorizzazioni specifiche, come la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o il permesso di costruire per strutture temporanee.
Utilizzi consentiti e limiti di un terreno classificato F1
Nonostante la categoria catastale F1 identifichi un terreno privo di edificazione, ciò non significa che su di esso non sia mai possibile realizzare nulla. La destinazione d’uso e le possibilità costruttive dipendono esclusivamente dal piano regolatore comunale e dagli strumenti urbanistici locali.
In linea generale, su un terreno classificato F1 si possono distinguere due scenari:
- Area pertinenziale a un immobile urbano esistente – In questo caso, il terreno ha una funzione accessoria, come giardino, cortile o parcheggio, e non può essere edificato in maniera autonoma;
- Area in attesa di edificazione – Se il terreno si trova in zona urbanistica edificabile (ma ancora priva di fabbricati), potrà essere oggetto di una futura trasformazione edilizia, previo ottenimento delle autorizzazioni e della relativa variazione catastale.
Quando si parla di cosa si può realizzare in zona F1, la risposta dipende quindi dal piano urbanistico: se la zona è edificabile e il Comune ha previsto determinati indici e destinazioni d’uso (residenziale, commerciale, ecc.), sarà possibile richiedere un titolo abilitativo e passare da F1 a una categoria catastale ordinaria, come A/2, A/3 o D/1, dopo la costruzione.
Coefficiente di valore catastale e rendita per i terreni F1
A differenza delle unità immobiliari ordinarie, un terreno F1 non ha una rendita catastale e quindi non contribuisce direttamente alla determinazione del valore imponibile ai fini fiscali. Tuttavia, in alcuni casi può essere attribuito un valore convenzionale, soprattutto se l’area viene ceduta o coinvolta in operazioni immobiliari.
Il coefficiente di valore catastale per un terreno F1, in quanto privo di rendita, non esiste in senso stretto. Tuttavia, in caso di trasformazione (ad esempio, successiva edificazione), sarà necessario procedere con una variazione catastale e l’attribuzione di una categoria con rendita. Questo avviene tramite accatastamento del nuovo immobile, che riceverà la sua categoria e classe, e quindi il valore catastale utile per il calcolo delle imposte.
Tassazione e IMU: quanto si paga su un terreno F1
Uno degli aspetti che più spesso genera confusione riguarda la tassazione IMU per i terreni in categoria F1. Trattandosi di aree urbane non edificate e prive di rendita, l’IMU non si applica automaticamente, salvo particolari casi.
In linea generale:
- Se il terreno F1 è pertinenza di un’abitazione principale, non è soggetto a IMU, come nel caso di un cortile interno o di un giardino;
- Se il terreno F1 è autonomo e classificato in zona edificabile dal piano regolatore, può essere soggetto a IMU come area fabbricabile, in base al valore venale in comune commercio, da determinarsi attraverso delibera comunale;
- Se invece il terreno è oggetto di un vincolo di inedificabilità (ad esempio perché soggetto a vincoli ambientali o urbanistici), non si paga IMU.
Per questo motivo è essenziale distinguere tra la classificazione catastale e la classificazione urbanistica: un terreno può essere F1 al catasto, ma essere comunque considerato edificabile dal Comune, con conseguente obbligo di pagamento IMU.