La categoria catastale F2 identifica immobili in stato di degrado avanzato, noti come unità collabenti, spesso ridotti a ruderi. Vediamo cosa sapere sulla categoria F2 catasto, dai requisiti per l’accatastamento alle esenzioni fiscali, passando per i bonus disponibili e la dichiarazione dei redditi.
A cosa si riferisce la categoria catastale F2?
La categoria F2 nel catasto edilizio urbano identifica le cosiddette unità collabenti, immobili in condizioni di degrado avanzato che non possono essere utilizzati per scopi abitativi o funzionali. Si tratta di costruzioni fatiscenti, spesso ridotte a ruderi, con soli muri perimetrali o strutture parzialmente crollate. L’accatastamento in categoria F2 catasto avviene tramite la procedura Docfa e serve esclusivamente per identificare l’immobile ai fini di trasferimenti immobiliari, senza attribuire una rendita catastale.
Questi immobili, pur essendo presenti in catasto, non generano reddito e non hanno autonomia funzionale, come stabilito dal D.M. 2 gennaio 1998, n. 28. La f2 categoria catastale si applica a edifici con dissesti statici, fatiscenza o mancanza di elementi strutturali e impiantistici non recuperabili con manutenzioni ordinarie.
Requisiti degli immobili in categoria catastale F2
Per essere classificato come unità collabente F2, un immobile deve presentare un notevole livello di degrado che ne comprometta l’utilizzabilità. I requisiti principali includono:
- Dissesti statici o fatiscenza che rendono l’immobile non abitabile o agibile.
- Mancanza di elementi strutturali (es. tetti, solai) o impiantistici essenziali.
- Incapacità di generare reddito in modo temporaneamente rilevante.
Differenza tra immobile inagibile e unità collabente:
Un immobile inagibile è temporaneamente non utilizzabile, ma può essere ripristinato con interventi di manutenzione o ristrutturazione. Un’unità collabente F2, invece, è in uno stato di degrado irreversibile, ridotto a rudere, senza possibilità di utilizzo senza una ricostruzione totale. L’accatastamento di unità collabenti F2 richiede una verifica tecnica tramite Docfa, che attesti lo stato di dissesto.
Bonus per la categoria catastale F2
Gli immobili in categoria F2 possono accedere a determinati bonus edilizi, a patto di rispettare le normative vigenti. Tra le agevolazioni più comuni:
- Superbonus 110% (se ancora disponibile) o Ecobonus per interventi di efficientamento energetico, come la ricostruzione con miglioramento sismico o energetico.
- Bonus ristrutturazioni per interventi di recupero, purché l’immobile venga riportato a una categoria catastale con rendita (es. A/2, C/1).
- Sismabonus per adeguamenti antisismici, particolarmente rilevante per ruderi in zone a rischio sismico.
Per accedere a questi bonus, è necessario che l’accatastamento F2 venga aggiornato dopo i lavori, assegnando una nuova categoria catastale con rendita. È consigliabile consultare un tecnico abilitato per valutare la fattibilità degli interventi.
Valore di un immobile collabente e dichiarazione dei redditi
Un immobile in categoria F2 non ha rendita catastale, quindi il suo valore ai fini fiscali è praticamente nullo. Tuttavia, il valore di mercato di un rudere dipende dalla posizione, dalla possibilità di ricostruzione e dalla destinazione d’uso futura. Per determinarlo, è necessaria una perizia tecnica.
Nella dichiarazione dei redditi, un’unità collabente non genera reddito imponibile, poiché priva di rendita catastale. Tuttavia, l’immobile deve essere indicato nel quadro RB del modello 730 o Redditi PF, specificando la categoria F2 catasto e la sua esenzione da imposizione. In caso di vendita o trasferimento, il valore dichiarato sarà quello di mercato o il prezzo di cessione.
Tasse e IMU per la categoria catastale F2
Secondo la Risoluzione del Dipartimento delle Finanze del MEF del 16 novembre 2023, n. 4, gli immobili in categoria catastale F2 sono esenti da IMU e TASI. Questo perché:
- Non sono considerati fabbricati imponibili, mancando di rendita catastale.
- Non sono tassabili come aree edificabili, poiché identificati come fabbricati nel catasto.
L’esonero da IMU e TASI si applica finché l’immobile rimane classificato come unità collabente F2. Tuttavia, l’esenzione cessa in caso di demolizione totale, quando l’area sottostante torna a essere tassata come edificabile. I proprietari devono quindi monitorare eventuali variazioni catastali o urbanistiche che potrebbero modificare lo stato fiscale.
Per confermare l’esenzione, è fondamentale che l’immobile sia correttamente accatastato in F2 tramite Docfa, con documentazione che dimostri il degrado avanzato. In caso di dubbi, è consigliabile rivolgersi all’Ufficio Tecnico del Comune o a un professionista.