Come verificare ipoteca su immobile: guida dettagliata

Verificare ipoteca su immobile è un passaggio fondamentale per chiunque stia valutando l'acquisto di una casa. Conoscere la situazione giuridica di un bene immobiliare, attraverso la verifica ipoteche, può prevenire sorprese legali o finanziarie. In questo articolo faremo una panoramica generale su come vedere se un immobile è ipotecato, rispondendo indirettamente alle domande chiave: Che differenza c’è tra visura catastale e visura ipotecaria? Chi può fare e richiedere l’ispezione ipotecaria? Come fare l’ispezione ipotecaria? E dove si richiede una visura ipocatastale?

Differenza tra visura catastale e visura ipotecaria

La visura catastale è un documento rilasciato dal Catasto (Agenzia delle Entrate): contiene dati identificativi e tecnici dell'immobile — foglio, particella, subalterno, categoria, rendita catastale, superficie e dati dell'intestatario — utili soprattutto a fini fiscali, ma non hanno valore probatorio.

Invece, la visura ipotecaria, nota anche come visura ipocatastale o accertamento immobiliare, è emessa dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Servizio di Pubblicità Immobiliare). Questo documento fornisce un quadro giuridico completo: trascrizioni, iscrizioni, ipoteche (legali, giudiziarie, volontarie), pignoramenti, donazioni, successioni, annotazioni. Ha valore probatorio ed è indispensabile per verificare se un immobile è gravato da vincoli.

Visura ipocatastale: cos’è e cosa include

La visura ipocatastale unisce informazioni catastali e ipotecarie in un unico documento: descrizione dell’immobile, quota di proprietà, atto di provenienza, trascrizioni e iscrizioni, ipoteche e annotazioni. Ha valore legale ed è utile nei processi giudiziari o nelle compravendite.

Chi può richiedere l’ispezione ipotecaria?

Secondo l’art. 2673 c.c., chiunque può accedere agli atti pubblici e richiedere una visura ipotecaria, anche senza essere titolare di diritti reali. Le visure richieste da soggetti esterni comportano costi, mentre eventuali visure per titolari possono essere gratuite (a seconda dei casi e del canale utilizzato).

Chi le esegue può essere un visurista (professionista esperto in visure), un notaio, un avvocato, un intermediario, o il privato stesso tramite canali ufficiali.

Come fare l’ispezione ipotecaria

  1. Identifica i dati necessari:

    • Se vuoi una visura per immobile: Conservatoria competente e dati catastali (foglio, particella, subalterno).

    • Per soggetto: nome, cognome, data di nascita, codice fiscale (persona fisica) o denominazione, sede, codice fiscale (persona giuridica).

  2. Scegli il canale:

    • Presso la Conservatoria o ufficio dell’Agenzia delle Entrate (fisico).

    • Online, tramite servizi ufficiali o tramite intermediari come VisureItalia, CatastoSemplice, Whuis, tuttovisure e altri.

  3. Invia la richiesta, pagando i relativi diritti e imposte (tipicamente intorno a 7 – 10 € per le formalità minime, ma variabile in base al provider).

  4. Ricevi il documento, spesso in formato PDF via email o direttamente presso l'ufficio, entro poche ore se online.

  5. Se serve approfondire, si può richiedere lo sviluppo note di specifiche formalità (es. l’atto originario di ipoteca).

Chi controlla l’assenza di ipoteche e perché è cruciale

Non esiste un organo responsabile che “controlli preventivamente”: è dovere del potenziale acquirente (o del suo professionista di fiducia) richiedere la visura ipotecaria e verificarne i contenuti. Questo passaggio è cruciale per garantire che l’immobile sia libero da ipoteche o altri gravami che ne pregiudicherebbero il valore o la vendibilità.

Dove richiedere la visura ipocatastale

  • Ufficio Conservatoria/Agenzia delle Entrate: recandosi presso la sede territoriale competente.

  • Online, tramite:

    • Servizi ufficiali dell’Agenzia delle Entrate: portale dell’Agenzia, SISTER (per abbonati istituzionali).
    • Siti privati autorizzati: come VisureItalia, CatastoSemplice, Whuis, tuttovisure, Conservatoria.it ec