Estinguere un mutuo in anticipo rispetto alla sua naturale scadenza è una scelta sempre più frequente. Chi dispone della liquidità necessaria può ridurre notevolmente il peso degli interessi o liberarsi definitivamente di un impegno a lungo termine. Tuttavia, una delle principali domande che i mutuatari si pongono riguarda le penali per estinzione anticipata mutuo. Sono ancora previste? In quali casi bisogna pagarle? E cosa dice la legge in merito?
In questo articolo analizzeremo nel dettaglio la normativa italiana, con un focus sulla legge Bersani, sui mutui stipulati prima del 2007, sui rimborsi degli interessi e sui casi particolari, come quello della prima casa.
Cosa sono le penali per estinzione anticipata mutuo
La penale per estinzione anticipata mutuo era, fino a pochi anni fa, un costo aggiuntivo che le banche applicavano a chi decideva di chiudere il finanziamento prima della sua scadenza naturale. Si trattava di una percentuale calcolata sul debito residuo, che poteva variare dall’1% fino anche al 2-3%, a seconda delle clausole contrattuali.
Lo scopo di questa penale era tutelare l’istituto di credito dalla perdita degli interessi futuri che, a seguito della chiusura anticipata, non sarebbero più stati incassati.
La svolta della legge Bersani
La situazione è cambiata radicalmente con l’entrata in vigore della legge Bersani n. 40/2007, che ha introdotto regole a tutela dei consumatori.
Grazie a questa normativa, le penali per estinzione anticipata mutuo sono state definitivamente eliminate per i contratti di mutuo stipulati a partire dal 2 febbraio 2007.
In particolare:
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Per i mutui stipulati dopo il 2007, l’estinzione anticipata non comporta alcuna penale.
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Per i mutui ante 2007, sono stati stabiliti degli accordi tra ABI (Associazione Bancaria Italiana) e associazioni dei consumatori, che hanno ridotto e regolamentato le penali ancora previste, in base alla tipologia di mutuo (a tasso fisso o variabile) e alla fase temporale in cui avviene l’estinzione.
Penale estinzione anticipata mutuo ante 2007
Se hai acceso un mutuo prima del 2007, la situazione è più articolata. La penale estinzione anticipata mutuo ante 2007 non è stata eliminata del tutto, ma ridotta secondo tabelle concordate.
Ad esempio:
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Nei mutui a tasso variabile, la penale non può superare lo 0,50% del capitale residuo, e in alcuni casi è stata completamente azzerata.
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Nei mutui a tasso fisso, la penale varia in base al momento dell’estinzione: più ci si avvicina alla scadenza naturale, minore è l’importo da corrispondere.
È quindi fondamentale leggere attentamente il proprio contratto di mutuo e verificare le condizioni applicabili.
Estinzione anticipata mutuo e rimborso interessi
Un altro aspetto spesso poco chiaro riguarda il tema del rimborso degli interessi.
Quando si procede all’estinzione anticipata del mutuo, la banca ha l’obbligo di restituire al cliente le quote di interessi e di costi accessori che erano stati calcolati ma non ancora maturati. Questo principio è stato ribadito anche da diverse sentenze della Corte di Giustizia Europea e recepito in Italia.
Ciò significa che, estinguendo in anticipo, non solo si evita di pagare gli interessi futuri, ma si può avere diritto a un rimborso degli oneri accessori non goduti, come assicurazioni, commissioni e spese spalmate sull’intera durata del mutuo.
Penale estinzione mutuo prima casa
Un discorso particolare riguarda la penale estinzione mutuo prima casa. In questi casi, il legislatore ha posto ancora più tutele per i consumatori, considerando che l’acquisto dell’abitazione principale è un bene primario.
Infatti, per i mutui prima casa stipulati dopo il 2007, non è prevista alcuna penale.
Per quelli ante 2007, valgono comunque le riduzioni introdotte dagli accordi ABI-consumatori, che limitano al minimo eventuali costi aggiuntivi.
Le riduzioni introdotte dagli accordi ABI-consumatori
Quando la legge Bersani del 2007 eliminò le penali per estinzione anticipata mutuo sui contratti stipulati da quel momento in avanti, restava però aperta la questione dei mutui sottoscritti prima del 2 febbraio 2007.
Per risolvere il problema ed evitare conflitti legali tra banche e clienti, vennero siglati degli accordi tra ABI (Associazione Bancaria Italiana) e le principali associazioni dei consumatori. Questi accordi hanno stabilito una serie di riduzioni standardizzate delle penali, così da rendere più equo il costo dell’estinzione anticipata.
In pratica, le penali che inizialmente potevano arrivare anche al 2-3% del capitale residuo furono drasticamente ridotte secondo criteri chiari, diversi a seconda del tipo di mutuo:
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Mutui a tasso variabile:
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La penale è stata azzerata per le estinzioni anticipate totali o parziali, indipendentemente dal momento in cui avvengono.
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Questo perché, nei mutui a tasso variabile, la banca è già maggiormente tutelata dalle oscillazioni dei tassi e dal fatto che gli interessi seguono l’andamento del mercato.
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Mutui a tasso fisso:
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La penale non è stata cancellata del tutto, ma fortemente ridotta.
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L’importo massimo applicabile dipende dalla fase in cui si estingue il mutuo:
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Durante la prima metà del piano di ammortamento: penale massima 1,90% del capitale residuo.
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Durante la seconda metà del piano: penale massima 1,50%.
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Negli ultimi tre anni di durata del mutuo: penale massima 0,20%.
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Queste riduzioni hanno rappresentato un compromesso importante: da un lato hanno permesso alle banche di non rinunciare completamente a un indennizzo per la perdita di interessi, dall’altro hanno garantito ai mutuatari di non dover più sostenere costi sproporzionati.
Perché gli accordi ABI-consumatori sono rilevanti ancora oggi
Molti mutui stipulati prima del 2007 sono ancora in corso, soprattutto quelli a lunga durata (20, 25 o 30 anni). Di conseguenza, le regole introdotte dagli accordi ABI-consumatori sono tuttora applicabili a una parte non trascurabile di contratti.
Conoscere queste riduzioni è fondamentale per chi si trova nella condizione di voler estinguere un mutuo “vecchio”:
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permette di calcolare in modo realistico l’eventuale penale da pagare,
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evita contestazioni con la banca,
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consente di capire se convenga estinguere subito o attendere qualche anno in più, riducendo ulteriormente la percentuale dovuta.
Come procedere con l’estinzione anticipata del mutuo
Per richiedere l’estinzione anticipata è necessario presentare una domanda formale alla propria banca, che entro 30 giorni deve fornire un conteggio estintivo aggiornato con:
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capitale residuo,
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quota di interessi maturati,
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eventuali spese di chiusura,
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rimborso di costi non goduti.
Una volta effettuato il pagamento, il mutuo si considera chiuso e la banca deve rilasciare la quietanza di estinzione.