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(Agg. 13 Gennaio 2021),

Mutuo condominiale: di che cosa si tratta, caratteristiche

Con la denominazione “mutuo condominiale” si intende indicare un mutuo che viene richiesto direttamente dal condominio. Può essere richiesto inoltre per diverse motivazioni, come ad esempio la volontà di far ristrutturare una parte dell’edificio oppure per migliorare la sua efficienza energetica o ulteriori ragioni.

Di seguito una descrizione completa di questo tipo di prestito finanziario così particolare, reso tale soprattutto dal fatto che un intero condominio non viene visto dalla legge come persona giuridica. Proprio per questo motivo, ci sono tante differenze rispetto alla stipula di un mutuo di altra tipologia.

Mutuo condominiale: di che cosa si tratta esattamente e le sue principali caratteristiche

Il mutuo condominiale si sta diffondendo in misura sempre maggiore, soprattutto per richiedere ristrutturazioni oppure per migliorare la prestazione energetica di un intero condominio.

La sua denominazione è dovuta al fatto che, per legge, deve essere solo un condominio a richiederlo. Nonostante abbia caratteristiche differenti rispetto a mutui di altro tipo, in ogni caso si tratta sempre di un contratto di mutuo, che quindi sarà caratterizzato dalla consegna di una determinata quantità di denaro al condominio, il quale dovrà però restituirlo tramite una rateizzazione e tramite una certa percentuale di interessi. Se queste sono le caratteristiche generali, è bene anche distinguere subito le due tipologie in cui si suddivide.

Le due tipologie del mutuo di condominio

Il mutuo richiesto da un condominio si suddivide in due tipologie diverse: i mutui ipotecari o quelli chirografari. Per quanto riguarda la prima categoria, si parla di un tipo di prestito finanziario che viene garantito servendosi di un’ipoteca. Quest’ultima inoltre verrà svolta a favore dell’ente erogatore.

In questo caso il mutuo ipotecario può essere richiesto per diversi scopi e in più è di tipo medio-lungo.

Un mutuo chirografario invece non ha delle garanzie reali, perché l’unica garanzia ad essere presente e ad essere considerata “reale” è quella collegata direttamente alla firma di colui che contrae il mutuo e quindi il cosiddetto “mutuatario”.

Quest’ultimo, di conseguenza il condominio, si impegna a restituire puntualmente il denaro richiesto, suddiviso in rate, come accennato precedentemente. Con questa tipologia di mutuo condominiale però di solito non si possono richiedere somme di denaro eccessivamente elevate.

In realtà, in media non solo elevate nemmeno le cifre richieste con la prima tipologia, anche perché di solito i condomini richiedono al massimo un valore che si aggira intorno ai 100000 euro, valore che viene suddiviso in circa 6 anni di rate.

Oltre alle due diverse tipologie di questo tipo di mutuo però può essere molto utile conoscere anche le diverse regole e il funzionamento di questa tipologia di prestito.

Come funziona questo tipo di mutuo e le regole da rispettare per richiederlo

Il soggetto che sarà tenuto ad occuparsi dell’amministrazione e della richiesta del mutuo di condominio può essere solo l’amministratore condominiale, che prima di agire dovrà ovviamente richiedere il consenso degli abitanti dell’edificio con l’assemblea dei condomini e in più dovrà richiedere anche un preventivo e stipulare un accordo con una società o azienda che potrà occuparsi dello svolgimento dei lavori.

La spesa totale dovrà essere inoltre divisa tra i vari condòmini attraverso il calcolo dei millesimi di proprietà.

Per quanto riguarda le altre regole da tenere in considerazione per poter stipulare un mutuo condominiale, queste non sono molto diverse da quelle di un mutuo richiesto da un singolo individuo.

Il tasso di interesse infatti può essere sempre di tipo fisso o variabile o misto e nel primo caso, si potranno ottenere delle rate che avranno una cifra costante nel tempo, mentre nel secondo caso, il loro importo potrebbe subire delle modifiche.

Il mutuo richiesto da un condominio però ha anche un’altra caratteristica particolare: quella di potersi avvalere della cosiddetta “portabilità”, cioè della possibilità di chiedere delle modifiche alla banca, qualora non risultasse più essere conveniente per i condòmini.

In più potrà anche essere trasferito ad un altro istituto finanziario, usando la surroga.

Come richiedere un mutuo di condominio

Per poter richiedere un mutuo del genere, prima di tutto è doveroso ottenere il voto di tutti i condòmini, quindi tutti devono essere a favore di tale decisione e in più ci dovrà essere anche l’accettazione unanime per quanto riguarda le varie clausole e condizioni del mutuo, come ad esempio la somma da dover ottenere, nonché anche le modalità con cui sarà gestito il rimborso, il numero delle rate, il tipo di tasso.

Esistono però delle casistiche in cui può anche essere richiesto un mutuo di questo tipo, semplicemente contando sulla maggioranza del numero dei condomini: si tratta del caso in cui il prestito da richiedere serva per provvedere alla ricostruzione di parti comuni dell’edificio o per migliorare beni sempre condivisi tra i condòmini. Tali parti però dovranno rappresentare almeno 2/3 dei millesimi presenti in totale in tutta la proprietà.

Solo nel caso del mutuo chirografario a volte può essere obbligatorio il fatto che tutti i condòmini debbano essere d’accordo, per ottenerlo. Come si è visto, si può affermare che il ruolo dell’assemblea condominiale è di fondamentale importanza. Il discorso sul mutuo condominiale però riguarda anche la parte delle garanzie, che meritano un paragrafo a sé.

Le garanzie di questo tipo di mutuo



Il mutuo condominiale deve essere richiesto usando delle garanzie, che le banche o altri istituti di credito devono ottenere, per poter poi concedere la somma di denaro richiesta.

Tra queste può esserci ad esempio la fideiussione, richiesta soprattutto per stipulare un mutuo chirografario, in modo che un terzo soggetto riesca a garantire il pagamento e la restituzione dei soldi, qualora il condominio non lo facesse.

Sempre per questo tipo di mutuo però, o a volte anche nel caso dell’ipoteca, può essere richiesta come garanzia la stipula di un’assicurazione sull’immobile e in più anche il fatto che tutti gli abitanti del condominio siano d’accordo con la richiesta del mutuo.

Altra forma di garanzia che può essere richiesta è quella del pegno, anche se in genere gli istituti di credito non pongono un numero eccessivo di ostacoli al condominio che desidera richiedere un mutuo.

L’ideale però per riuscire in questo obiettivo, sarebbe ottenere la maggior parte dei consensi dei condòmini, in modo che la banca si trovi ad essere ancora più propensa per poter ottenere il mutuo. I vari condòmini dovrebbero essere d’accordo, come accennato, sia sulla modalità di rimborso, sia sulla somma, sia su tutti gli elementi che caratterizzano il mutuo condominiale.

Come si è visto, quest’ultimo è una forma particolare di prestito, che presenta certe caratteristiche e certe regole, anche se non è molto diverso da quelli che possono essere richiesti da soggetti singoli.


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