La Norma
L’art. 19 comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, convertito in legge con legge 30 luglio 2010 n. 122[1] così dispone:
All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma: “1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.[2]
Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.
Per effetto del successivo comma 16 del medesimo art. 19 la disposizione sopra riportata si applica a decorrere dal 1° luglio 2010.
L’Agenzia del Territorio in data 9 luglio 2010 ha emanato la Circolare n. 2/2010 (prot. 36607) con la quale ha fornito “una prima serie di indicazioni finalizzate a consentire una omogenea applicazione“ delle disposizioni dettate dall’art. 19 comma 14 D.L. 78/2010 ed in data 10 agosto 2010 ha emanato la Circolare n. 3/2010 (prot. 42436) con la quale ha fornito una “panoramica sulle novità di maggior rilievo” introdotte dall’art. 19 D.L. 78/2010 “anche alla luce delle modificazioni apportate al testo normativo dalla legge di conversione”
L’art. 19 comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78, nel testo definitivamente approvato con la legge di conversione (legge 122/2010) (di seguito anche “la norma in commento”) si suddivide in due distinti periodi:
– il primo periodo mira a perseguire la “conformità oggettiva” degli immobili (o “coerenza oggettiva” come definita nella Circolare A.T. n. 2/2010 sopra citata) ossia la conformità degli immobili esistenti alle risultanze del catasto, stabilendo che gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali (ad esclusione dei diritti reali di garanzia) debbano contenere, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie catastali depositate in catasto e la dichiarazione di parte di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale (dichiarazione, peraltro, che può essere sostituita, da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato) .
– il secondo periodo mira a perseguire la “conformità soggettiva” degli immobili (o “coerenza soggettiva” come definita nella Circolare A.T. n. 2/2010 sopra citata), ossia la corrispondenza tra le risultante del Catasto e le risultanze dei RR.II, la cui sussistenza deve essere invece verificata dal Notaio.
I due periodi sono tra loro strettamente correlati tra di loro, in relazione a quello che è lo scopo della norma e quale in appresso analizzato. Il collegamento tra i due periodi è evidenziato dall’inciso “dei predetti atti” contenuto nel secondo periodo.
Finalità
Dal 1 Luglio in Italia sono ufficialmente scattate le nuove norme in materia di compravendita immobiliare: l’obiettivo è quello di impedire, o quantomeno di ostacolare il più possibile, il trasferimento di proprietà di beni immobili realizzati abusivamente. Le modifiche riguardano di conseguenza anche altri aspetti legati al mercato immobiliare, tra cui anche la concessione di mutui: il decreto legge numero 78 del 2010 prevede infatti l’esigenza dell’identificazione catastale, ovvero l’espresso riferimento ai dati relativi all’immobile negli atti notarili. Fanno eccezione a questa previsione legislativa i mutui surroga, ovvero quelli che non vengono richiesti ex novo ma che sono solamente trasferiti da un istituto bancario ad un altro. Al momento della concessione del mutuo sarà dunque onere del notaio incaricato verificare la corrispondenza esatta dei dati dichiarati con quelli risultanti dai registri immobiliari. In caso positivo seguirà l’autocertificazione dell’atto: in caso contrario la compravendita non potrà essere portata a buon fine. La stretta sui controlli dovrebbe, almeno secondo le intenzioni alla base del provvedimento, limitare in maniera incisiva l’abusivismo immobiliare, soprattutto dopo il recente annuncio dell’Agenzia del Territorio riguardo l’esistenza nel nostro Paese di oltre due milioni di particelle catastali, corrispondenti ai cosiddetti immobili fantasma. Due milioni sono veramente tanti, questo fa capire l'insufficienza dei controlli negli anni precedenti.