Come si definisce il mutuo "migliore" in assoluto: parametri da considerare

Gli italiani? Un popolo che continua a investire sul mattone e sull’acquisto della prima casa grazie alla stipula di un mutuo, un finanziamento che si contraddistingue per la durata molto lunga che arriva generalmente a 30 anni. Il prestito viene erogato dalla banca o dall’istituto di credito e viene restituito con delle rate mensili generalmente di pari importo. Ricordate anche che per erogare il mutuo in genere la banca va ad iscrivere una ipoteca, vale a dire una garanzia sulla casa che si intende acquistare e in caso di mancato o di ritardato pagamento delle rate del mutuo la banca può far valere l’ipoteca vendendo la casa per coprire il mutuo. È quindi indispensabile scegliere il mutuo migliore per le proprie esigenze che presenti delle rate che è possibile sostenere economicamente tutti i mesi assicurando la piena restituzione del prestito. Ma ricordate anche che scegliere il mutuo migliore non è troppo semplice come potrebbe sembrare: i prodotti delle banche sono molteplici, le condizioni cambiano notevolmente anche in base al mutuo richiesto. Ma come scegliere il mutuo migliore?

Il mutuo migliore

Quando si parla di mutuo si parla di un finanziamento che può distinguersi di fatto in due gruppi principali, il mutuo pigro e il mutuo perfetto. Il mutuo pigro in sostanza è un mutuo che può arrivare a presentare numerosi costi aggiuntivi e interessi arrivando anche a 50mila euro rispetto a quello che possiamo invece considerare il “mutuo perfetto”. Si tratta in tal caso di un mutuo che viene tagliato su misura in base alle nostre esigenze e al nostro profilo ottimizzato in termini di rate e di interessi. Per scegliere il mutuo migliore in assoluto è allora necessario non fermarsi alle apparenze, ma informarsi ulteriormente. È necessario allora capire come sono esattamente formati i tassi di un mutuo, variabile o fisso che sia, e quali sono i fattori che nel tempo potrebbero incidere per modificarli. È bene poi prestare particolare attenzione anche agli aspetti più strettamente contrattuali, capire quindi quelli che possono essere gli oneri accessori del mutuo, ma anche le assicurazioni obbligatorie. Acquisire conoscenza in questi due campi consente di poterci orientare nella scelta del mutuo migliore.

Come scegliere il mutuo perfetto

Ma come scegliere il mutuo perfetto in grado di rispondere al meglio alle nostre esigenze? È meglio scegliere un tasso fisso oppure un tasso variabile? E come valutare TAN e Taeg? Come decidere l’importo della rata e la durata del mutuo? Quali assicurazioni sulla casa sono obbligatorie al momento dell’accensione del mutuo? Dato che la rata del mutuo peserà per un lungo periodo sul bilancio familiare nel lungo periodo, è importante valutare con cura la scelta valutando bene l’importo, la rata, il reddito, la durta, altre eventuali spese future.

Lo spread

Si fatto, è lo spread il costo effettivo che ogni banca va a richiedere alla propria clientela per la concessione del mutuo. Si aggiunge al tasso di interesse del finanziamento richiesto e va a definire quello che è il costo fisso del mutuo. Se lo Spread è più basso, applicato dalla Banca, minori saranno di conseguenza anche gli interessi che dovranno essere restituiti sul mutuo. Lo spread resta uguale per tutta la durata del mutuo, quindi anche in caso di surroga. È quindi consigliabile scegliere un mutuo con uno Spread molto basso fin dall’inizio.

Tasso fisso o tasso variabile?

È meglio scegliere un mutuo con tasso fisso o un mutuo con tasso variabile? Ricordate che ogni mutuo dovrà poi essere rimborsato andando a calcolare il valore dello Spread con l’aggiunta del tasso dell'indice di riferimento scelto fra i mutui a tasso variabile (Spread + Euribor) e i mutui a tasso fisso (Spread + Eurirs). Ricordate che lo spread è in pratica il margine che la banca si ritaglia per assicurarsi il profitto, mentre gli indici Euribor del mutuo a tasso variabile non dipendono dalle scelte della banca, ma vengono regolati dall’andamento del costo del denaro e dall’inflazione e dunque anche dei tassi in circolazione sui mercati finanziari. Il mutuo variabile viene agganciato agli indici Euribor (a 1 o 3 mesi) o al tasso di riferimento della Bce e variano perché tendono a variare in base a come cambierà il costo del denaro. Il mutuo a tasso fisso si aggancia invece all’indice Eurirs (che va da 1 a 50 anni) e che corrisponde alla durata del mutuo. Quindi, anche se l’Eurirs varia nel corso del tempo, le due parti si accordano per far sì che il tasso fissato al momento della stipula del mutuo resti lo stesso sia applicabile per tutta la durata del contratto. Si tratta in questo caso del TAN, vale a dire il tasso annuo nominale.

TAEG

Ricordate che in ogni caso dovrete anche calcolare le spese accessorie che sono praticamente incluse nella rata. Si tratta in pratica delle spese di incasso rata, delle spese istruttoria e della perizia, ma anche delle assicurazioni obbligatorie. Ricordate che si tratta di una serie di spese accessorie che vengono incluse tutte all’interno del Taeg che indica il Tasso annuo effettivo globale. Si tratta di un dato che deve notato e confrontato con estrema cura confrontato accuratamente dato che indica il costo globale del mutuo perché include le spese accessorie. Da qui è chiaro che per valutare il reale costo del mutuo è necessario valutare con cura il TAEG per trovare subito il mutuo perfetto che meglio si adatta alle nostre esigenze. Ricordate anche di controllare che il tasso proposto dalla Banca non sia solo il tasso d’ingresso, che generalmente tende ad essere promozionale, ma solo per le prime rate del mutuo. Dovrete invece controllare che si tratti di un mutuo a regime valido per l’intera durata del mutuo.

L’assicurazione

Ci sono poi altre spese da considerare. L’assicurazione incendio e scoppio è obbligatoria, ma non è necessario sottoscriverla con la banca che eroga il mutuo. Lo stesso discorso vale anche per le assicurazioni: non è detto che le polizze aggancia al mutuo, Cpi (Credit protection insurance) debbano essere necessariamente sottoscritte con la stessa banca, ma è possibile anche scegliere un altro tipo di assicurazioni.

I prodotti misti

Oltre al classici mutui con tasso fisso e tasso variabile esistono poi un’altra serie di prodotti misti. Si tratta in particolare del mutuo variabile con Cap e del mutuo a tasso misto. Il Mutuo variabile con Cap consente di sottoscrivere il mutuo a tasso variabile, ma con un limite massimo oltre il quale il tasso d'interesse non potrà salire in nessun caso anche seno caso in cui i tassi del mercato dovessero essere superiori. Il mutuo a tasso misto offre invece la possibilità di poter cambiare il tasso di interesse periodicamente, passando in modo alternato da un tasso variabile a un fisso e viceversa. All’apparenza potrebbero essere naturalmente delle soluzioni vantaggiose, ma è anche vero la banca in questi casi tende a prevedere fin da subito dei costi maggiori per il mutuo proprio per far fronte a una ulteriore copertura che in genere non è necessaria con i mutuo ordinari.