Regole condominiali: come concordarle senza amministratore?

Quando si parla di condominio è facile avere le idee confuse anche perché forse in pochi sono a conoscenza del fatto che il termine condominio identifica ogni tipo di edificio che abbia almeno due proprietari su un suolo comune. Il condominio in pratica si costruisce automaticamente, ma senza la specifiche deliberazioni anche se resta obbligatoria la formalizzazione del condominio stesso. È necessario garantire l’apertura di un codice fiscale del condominio (per gestirne i rapporti con i terzi), l’apertura di un conto corrente (per il recupero delle agevolazioni, per i lavori e per i pagamenti) e la predisposizione di un regolamento condominiale. Proprio le regole condominiali possono essere definite dal costruttore dell’immobile e il regolamento dia fatto firmare al singolo acquirente. Ma è obbligatorio che un condominio abbia un amministratore? L’obbligo di nominare un amministratore, che può essere una persona fisica o una società, sussiste quando ci siano più di 8 proprietari diversi. Ma come funziona il regolamento condominio senza amministratore? In assenza dell’amministratore, la vita nel palazzo viene regolata dalle norme del codice civile e anche se non è obbligatorio un regolamento vero e proprio, è anche vero che sussistono delle normali regole condominiali all’insegna del buonsenso e della buona educazione.

Condominio senza amministratore, come funziona

Il condominio può non avere l’amministratore se il numero dei condomini è inferiore a 9, ma è vero può essere sempre nominato facoltativamente un amministratore di condominio per gestire meglio l’immobile. Ovvio però che se la situazione è tranquilla, gli inquilini sono pochi e si relazioni pacificamente senza litigare, è anche possibile evitare di nominare un amministratore. Ma come concordare le regole condominiali senza amministratore? Il regolamento condominio senza amministratore si rimette comunque all’osservanza delle norme generali del codice civile: insomma, gestire un condominio senza regolamento non è difficile, anzi diventa facile se il clima fra gli inquilini è collaborativo. In casi del genere, ogni condomino può prendere le iniziative necessarie per riuscire a gestire le parti comuni del palazzo per poi dividere le spese secondo i valori delle rispettive proprietà. L’assenza di un amministratore infatti non può pregiudicare i contratti stipulati dal condominio che deve necessariamente avere un codice fiscale. È pur vero che in un condominio senza amministratore, deve essere necessariamente indicata una figura di facente funzioni viene incaricato dai condomini per occuparsi della gestione del fabbricato, per saldare i fornitori, per incassare le quote o controllare le spese. Se la presenza di un amministratore di un condominio non è obbligatoria al di sotto dei 9 condomini, è anche vero che senza la presenza di una soggetto fisico facente le funzioni di un amministratore, diventa difficile gestire la quotidianità condominiale.

Regole condominiali, quali sono

Ma quali sono le principali regole condominiali? Al di là della presenza o meno dell’amministratore, esiste comunque un regolamento condominio senza amministratore: si tratta in effetti di una serie di regole legate alla buona educazione e al buonsenso che vanno dal silenzio in condominio al rispetto della privacy, dalla divisione delle spese comuni, all’acqua al riscaldamento autonomo fino alla presenza degli animali. Vediamo nel dettaglio alcune delle principali regole condominiali.

Il silenzio in condominio (rumori e orari)

Prima di ogni altra cosa viene il rispetto che deriva dalla buona educazione: in pratica nessun condomino può provocare “rumori intollerabili” e di fatto non esistono degli orari prefissati oltre i quali diventa obbligatorio il silenzio a meno che questo orario non sia stabilito dal regolamento. In pratica per capire come comportarsi è bene valutare le abitudini quotidiane e valutare se il rumore, per entità, volume o ripetizione, può disturbare gli altri condomini.

Il rispetto della privacy

La vita in condominio deve garantire la privacy che viene intesa come rispetto della vita privata dei singoli condomini: le regole condominiali ad esempio vietano di puntare la telecamera di videosorveglianza sul pianerottolo, parte comune dell’edificio, che deve essere invece puntata sul pavimento. Ma in condominio la privacy economica è molto limitata: questo significa ogni condomino ha diritto di sapere con esattezza chi non paga gli oneri del condominio.

L’uso della proprietà esclusiva

Il regolamento condominio senza amministratore tutela naturalmente la proprietà esclusiva, termine con il quale ci si riferisce agli appartamenti. Se ciascuno in casa propria è libero di fare ciò che vuole, ciò è vero fino a quando il proprio comportamento non interferisca sui diritti degli altri condomini.

L’uso dei beni comuni

Ogni condomino può utilizzare le parti condominiali come se fossero proprie e quindi può ad esempio accedere alla terrazza, utilizzare le aree verdi. Ma è anche indispensabile non alterare la destinazione d’uso dell’immobile senza dover pregiudicare lo stesso diritto degli altri condomini di poter farne lo stesso uso. Per quanto riguarda gli interventi esterni sul fabbricato, sono consentiti nel rispetto del decoro architettonico. Per interventi relativi all’estetica del palazzo, nonostante l’assenza di regole condominiali scritte dall’amministratore, vige il buonsenso: ad esempio per la scelta del colore delle tende o per il colore delle ringhiere, se non esiste un regolamento specifico, i condomini possono mettersi d’accordo e scegliere magari lo stesso colore o lo stesso modello in modo tale da garantire al palazzo una certa omogeneità anche da un punto di estetico.

La divisione delle spese condominiali

Secondo le regole condominiali, tutte le spese devono essere necessariamente divise e tutti devono partecipare in base ai propri millesimi nel momento in cui ci sia uso comune del bene o del servizio (ad esempio l’ascensore) a meno che non ci tratti di alcune parti del condominio che vengono utilizzate solo ed esclusivamente da alcuni condomini.

Acqua comune

Ogni condomino ha il diritto a ricevere un’adeguata fornitura di acqua potabile e il condominio deve provvedere anche a questo. Possono poi esserci dei contatori che registrino il consumo di acqua nei diversi appartamenti o la presenza di un unico contatore condominiale la cui spesa deve essere suddivisa su base millesimale al di là dal consumo.

Riscaldamento autonomo

Ogni condomino ha anche il diritto a staccarsi dall’impianto centralizzato in ogni momento purché ciò non comporti spese ulteriori per gli altri condomini.

Animali in casa

Nessun regolamento di condominio può impedire ai condomini di accogliere e tenere animali negli appartamenti ma anche di portarli in ascensore a men che non ci sia un regolamento apposito che lo vieti.

Pulizie delle scale

Ma oltre alle norme legate al codice civile un regolamento condominio senza amministratore si trova prima o poi davanti alla necessità di procedere con opere di manutenzione ordinaria e straordinaria. Quando si parla di opera di manutenzione ordinaria, si parla in pratica di pulizia delle scale: chi può gestire la pulizia delle scale del condominio minimo se manca la figura dell’amministratore? Se gli inquilini sono pochi si potrebbe procedere a turno procedere o facendo le pulizie in prima persona o incaricando una persona terza.