Da tempo non si fa che parlare della riforma del Catasto italiano. Si sente, infatti, la necessità di un sistema catastale che applichi standard internazionali e nazionali, imponendo la definizione delle basi valori, metodi valutativi più appropriati, sistemi estimativi informatizzati e georeferenziati, codici di comportamento e modalità di gestione del contenzioso. La valutazione degli immobili si basa sulla conoscenza del mercato immobiliare. Tale conoscenza non deve essere intesa come un’insieme di informazioni sintetiche e generiche sul livello dei prezzi, come quelle che vengono rilevato nelle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Bisogna badare alla conoscenza dei prezzi degli immobili e delle loro caratteristiche.
Le stime di mercato, generalmente avvengono in quel segmento di mercato in cui rientra l’immobile stimato. Si rilevano, così, i prezzi e i fitti che sono stati manifestati di recente per gli immobili.
Cos’è la valutazione immobiliare? Si tratta di un’operazione professionale che obbedisce a standard valutativi internazionali e nazionali. Prima di tutto l’operazione preliminare da fare consiste nel definire il valore da ricercare. Tale valutazione si basa sul valore di mercato, sul canone di mercato e su valori diversi. Dopodichè bisogna ragionare sull’immobile.
I sopralluoghi permettono di valutare in modo professionale l’ambiente. Bisogna, infatti, misurare la superficie principale e quelle secondarie, effettuare rilevazioni metriche, con criteri uniformi e procedimenti di valutazione che rispettino gli standard internazionali e la metodologia estimativa.
Tra questi ricordiamo:
il metodo del confronto di mercato (market comparison approach), i metodi di capitalizzazione del reddito (income capitalization approach) e il metodo del costo di riproduzione deprezzato (cost approach). I risultati della stima vengono poi raccolti nel rapporto di valutazione. Si tratta di un documento che viene redatto dal professionista, utilizzando dei criteri espositivi.
Bisogna poi seguire un codice di comportamento nell’attività valutativa, dove elemento importante è la responsabilità. Il valutatore, tirando le somme, stima e svolge controlli di qualità, presentandone poi, i risultati.
Vedremo se ci sarà una modifica che andrà a migliore la situazione attuale.