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Mercato delle abitazioni in Italia, i dati dell'OMI

Stando a quanto affermano gli ultimi dati elaborati dall’OMI, nel corso del quarto trimestre 2018 è leggermente cresciuta la quota di operatori che segnala una diminuzione dei prezzi di vendita (17,5%, contro il 16,3% della rilevazione precedente), ma cresce anche quella di chi indica un aumento (2,8%, contro il 2,0% precedente).

Sempre l’OMI sottolinea come gli immobili intermediati di metratura compresa fra gli 80 metri quadri e i 140 metri quadri sono stati il 51,4% del totale, contro il 45,2% per quelli più piccoli di 80 mq, che sono tuttavia prevalenti nelle aree urbane e nel Centro Italia. Le case vendute sono quasi esclusivamente libere (95,8%), in maggioranza abitabili, ma parzialmente da ristrutturare (78,8%, contro il 18,2% di quelle nuove o in ottimo stato). La tipologia è tendenzialmente economica o popolare (61,4%, contro 34,5% di tipologia civile o signorile).

Potenziali acquirenti

Tra gli altri dati, spicca il fatto che il numero di potenziali acquirenti sia in aumento sul trimestre precedente secondo il 16,1%, in diminuzione per il 17,2%. È in calo anche la quota di agenzie che indica un numero di nuovi incarichi a vendere superiore rispetto ai tre mesi precedenti (al 9,0%, dal 10,8% del dato precedente) sia la quota di operatori che segnalano più incarichi da evadere alla fine del quarto trimestre rispetto alla fine del terzo (al 9,8% dall’11,0%).

Per quanto concerne in particolare le determinanti prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere, cresce chi lamenta la mancanza di proposte di acquisto per prezzi troppo alti (al 60,7%, dal 53,8%), mentre è in flessione l’incidenza di agenti che indica le proposte di acquisto a prezzi giudicati troppo bassi dal venditore (al 46,2%, dal 48,0%). In calo anche la percentuale di operatori che riconduce la decadenza degli incarichi alle difficoltà dei potenziali acquirenti nell’ottenere un mutuo (al 15,0%, dal 16,5%).

Sconti e tempi medi di vendita

Il dossier dell’Osservatorio del mercato immobiliare sottolinea come il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste del venditore si sia ridotto, manifestando dunque una maggiore attendibilità dei prezzi a cui arriva sul mercato l’immobile. Il gap è ora del 10,5%, ma le agenzie che riportano uno sconto medio inferiore al 5% sono cresciute oltre il 20%.

Per quanto attiene i tempi di vendita, il valore è contenuto a 7,2 mesi, esattamente come avveniva un anno prima.

Acquisti con mutuo

Risulta di interesse notare come la quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario è cresciuta di circa 2 punti percentuali su base trimestrale, arrivando all’80,5%. Il loan to value, ovvero il rapporto fra l’entità del prestito concesso e il valore di compravendita dell’immobile, si conferma su livelli elevati, poco sotto il 75%.

Locazioni

Passando alle locazioni, la quota di operatori che ha dichiarato di aver affittato almeno un immobile nel trimestre oggetto di studio è cresciuta al 78,1%, contro il 76,2% della precedente rilevazione. Il saldo fra i giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione è peggiorato, a -3 punti percentuali da -2 punti percentuali, rimanendo comunque migliore rispetto a quello che era stato rilevato l’anno prima.

Per quanto concerne i canoni di affitto, quasi il 90% delle agenzie segnala la stabilità dei valori, ma il saldo fra le prospettive di aumento e di diminuzione si è riportato su valori positivi (2 punti percentuali, da -2). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è sceso al 2,9% contro il precedente 3,5%, tornando così su livelli prossimi a quelli del secondo trimestre del 2018. Il saldo tra le agenzie che indicano incarichi a locare in crescita nel trimestre di riferimento e quelle che ne hanno rilevato una flessione si è contratto in misura notevole, a -19 punti percentuali, da -7 punti percentuali.

Evidenziamo infine come la percentuale di agenti immobiliari che giudicano favorevoli le condizioni del proprio mercato di riferimento nel trimestre in corso sorpassa quella di quanti le ritengono in peggioramento di 9 punti percentuali. Rimane intorno ai 9 punti percentuali anche il saldo relativo al numero atteso di nuovi incarichi a vendere. Cresce al 19,3%, contro il 17,7%, la quota di operatori che indica una flessione dei prezzi nel trimestre in corso.

Sul futuro, le aspettative sull’evoluzione del mercato immobiliare nazionale nel trimestre in corso peggiorano, ma in misura solo lieve, rispetto ai tre mesi precedenti, rimanendo nel complesso positive. Il differenziale tra i giudizi favorevoli e i giudizi sfavorevoli cala al 13%, contro il 17% del sondaggio precedente.

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