Comprare casa per una giovane coppia oggi significa quasi inevitabilmente accendere un mutuo immobiliare. In molti casi si tratta quindi di mutuo cointestato, in cui un soggetto funge da garante per l’altro: i due prendono quindi insieme l’impegno all’obbligazione verso l’ente creditizio. Questo apre una serie di dinamiche specifiche da approfondire, ad esempio in caso di inadempimento di una delle parti e conseguente espropriazione immobiliare. Fondendosi due posizioni giuridiche soggettive ogni previsione legislativa va rapportata al caso concreto: vediamo ad esempio come si adatta a questa situazione la disciplina delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa. Sono queste applicabili nel caso in cui uno dei due soggetti intestatari del mutuo possieda già un immobile e che solo per l’altra parte si tratti quindi di prima casa?
Partiamo dal presupposto primario per le agevolazioni in esame:
la legge prevede che la casa acquistata per mezzo dell’accensione di un mutuo ipotecario debba essere necessariamente adibita ad abitazione principale propria o di un familiare. Bisogna quindi distinguere concettualmente il termine ‘prima casa’ da quello di ‘abitazione principale’: la prima accezione rileva ai fini dell’imposta di registro. Nel caso di specie quindi la detrazione degli interessi passivi sarà suddivisa in maniera proporzionale tra i cointestatari del mutuo e comproprietari dell’immobile. Ammesso che la proprietà sia adibita ad abitazione principale di uno dei soggetti o di un familiare entro un anno dall’acquisto non avrà nessuna rilevanza giuridica da questo punto di vista l’eventuale proprietà di altri immobili. Le leggi, gli incentivi e le tante agevolazioni in ambito immobiliare cambiano in continuazione, quindi sono da seguire costantemente, specialmente se dovete acquistare casa.
Vediamo le differenze tra un mutuo normale e un mutuo cointestato, le agevolazioni del mutuo prima casa sono molte vediamo quelle di un mutuo prima casa cointestato:
- Ognuno dei due coniugi ha diritto a usufruire dell’agevolazione. La soglia massima, però, è fissata a 2.000€ per ciascun coniuge.
Ma esiste un’eccezione a questo discorso ovvero quando uno dei due coniugi percepisce reddito, per cui il secondo è considerato fiscalmente a carico del primo.
In questo caso potresti pensare che non convenga cointestare il mutuo, altrimenti si perderebbe una parte della detrazione che il coniuge senza reddito non potrebbe sfruttare. In realtà non è così, come confermano anche diverse sentenze della Corte di Cassazione.
Nel caso in cui uno dei coniugi sia fiscalmente a carico dell’altro, il coniuge che percepisce reddito potrà usufruire di tutta la detrazione.
E' molto raro ma potrebbe anche capitare di trovare un mutuo cointestato, ma l' immobile no.
In questo caso, le normative attuali prevedono che soltanto il proprietario dell’immobile possa usufruire delle agevolazioni, quindi il cointestatario del mutuo non potrà usufruire delle agevolazioni fiscali.