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(Agg. 14 Gennaio 2021),

Condominio minimo: che cos’è, le caratteristiche e i bonus

Quando si parla di “condominio minimo” si intende indicare un condominio che abbia un minimo di due abitazioni al suo interno, appartenenti a famiglie diverse, fino ad un numero massimo di 8 condòmini differenti.

Si tratta inoltre di una definizione che implica diverse regole, differenti rispetto a quelle che vengono applicate per i condomini di dimensioni maggiori, con all’interno un numero maggiore di abitazioni.

Oltre a questo, si può affermare che anche per il “condominio piccolo”, altra denominazione della tipologia in questione, è possibile richiedere il Superbonus 110%.

Condominio minimo: di che cosa si tratta esattamente

Il condominio minimo presenta caratteristiche diverse rispetto alle altre tipologie di condomini. La sua denominazione è stata introdotta negli ultimi anni, per indicare un tipo di edificio suddiviso in due soli appartamenti, appartenenti a famiglie diverse.

Questo significa che in effetti bastano due immobili all’interno di una palazzina per formare questa particolare tipologia di condominio. Tuttavia la definizione in questione si è estesa, fino a far rientrare nell’espressione anche edifici che abbiano al loro interno otto edifici differenti, appartenenti a proprietari diversi.

Una delle prime caratteristiche che possono essere indicate per questa tipologia, è il fatto che non è necessario nominare un amministratore. Nel caso invece ci fossero più di otto condòmini nell’edificio, allora si supererebbe la soglia del “piccolo condominio” e di conseguenza tale nomina sarebbe necessaria.

Quest’ultima dovrà essere inoltre stabilita tramite un’assemblea e qualora non si dovesse arrivare ad una decisione in questo modo, allora sarà possibile ricorrere ad un’autorità giudiziaria.

È possibile tra l’altro nominare lo stesso un amministratore, anche perché nel caso del piccolo condominio, spetta ai suoi inquilini la scelta di indicarne uno o meno.

Oltre a questo si deve precisare che affinché ci sia un condominio, che sia minimo o meno, si ricorda che è obbligatoria la presenza di un suolo comune, cioè di parti dell’edificio o dell’ambiente esterno, come il cortile, che siano condivise. Non terminano qui le altre caratteristiche di questa particolare tipologia di condominio.

Le regole e le altre caratteristiche del condominio piccolo



Tra le altre regole e caratteristiche del condominio piccolo vi è il fatto di far valere il codice civile, quindi le stesse leggi che si usano per il condominio di tipo ordinario.

Questo significa che per quanto riguarda la divisione delle spese, anche per il condominio minimo si usa la ripartizione per millesimi. Anche il modo di provvedere all’organizzazione interna è lo stesso per le altre tipologie di condomini.

Ulteriore caratteristica che concerne il piccolo condominio però è il fatto che non risulta necessario approvare un regolamento, anche perché secondo la legge, l’insieme delle regole condominiali deve essere presente nel momento in cui ci sono più di dieci condòmini.

Un altro elemento che caratterizza il condominio minimo è la presenza delle tabelle millesimali, fattore già accennato, e che merita una precisazione. Sebbene la legge preveda che debbano essere presenti anche nel caso ci siano due soli proprietari di due unità immobiliari diverse in tutto il condominio, possono esserci dei casi in cui non vengano utilizzate.

In tali casistiche, sarà direttamente il giudice, nel caso dovesse giudicare delle controversie, a ricorrere a tale tipo di ripartizione per le spese.

Diverso invece il caso dell’assemblea condominiale: se l’amministratore non è necessario, l’assemblea invece deve essere sempre svolta, prima di prendere una scelta. Come già accennato infatti per il condominio piccolo valgono le stesse regole del condominio ordinario, ed è per questo che i condòmini, anche se in numero ristretto, dovranno sempre riunirsi prima di raggiungere una decisione.

Nel caso poi ci fossero solo due condòmini e di conseguenza nel caso non fosse possibile raggiungere la maggioranza, sarà obbligatorio, prima di optare per una proposta in modo definitivo, raggiungere l’unanimità e quindi l’accordo totale per entrambi i proprietari.

Nel caso poi i due abitanti del condominio non riuscissero a trovare un accordo, allora sarà opportuno ricorrere all’intervento del giudice, cosa stabilita dall’art. 1105 del Codice Civile.

Oltre a queste caratteristiche, può anche essere molto utile conoscere le regole riguardo il Superbonus, che è valido anche per il condominio minimo.

Condominio minimo Superbonus: è valido o no?

Per quanto riguarda il condominio minimo ecobonus e sisma bonus, si può affermare direttamente che lo Stato prevede la possibilità, anche per il piccolo condominio, di ottenere il Superbonus 110%.

Per poter ottenere quest’ultimo però è obbligatorio dimostrare che le ristrutturazioni o i lavori utili per migliorare la prestazione energetica, siano stati svolti su parti comuni degli edifici. Questo significa che i lavori dovranno riguardare direttamente le parti condivise dai condòmini.

Sorge spontanea la domanda di come poter richiedere il bonus in questione per questa tipologia di condominio, dato che non è necessario per quest’ultimo nominare un amministratore. Per ottenere il Superbonus però basterà nominare un condomino incaricato, per poter svolgere tutte le fasi burocratiche, in modo da far avere il bonus a tutti i condòmini.

Oltre a questo, basterà che l’incaricato utilizzi il proprio codice fiscale, senza doverne richiedere uno apposito, solo per avviare la pratica per avere il Superbonus.

È opportuno sottolineare che non è possibile richiedere la detrazione fiscale in questione, solo per proprietari di uno o più di due immobili all’interno di un condominio, che abbiano svolto i lavori su parti comuni alle loro unità immobiliari o su immobili che abbiano una condivisione di proprietà. È doveroso infatti dimostrare che le parti in comune sulle quali vengono svolte le ristrutturazioni, siano condivise da tutti i diversi condòmini.

Come si è visto, il condominio minimo può quindi richiedere le detrazioni fiscali previste anche per le altre tipologie di condomini, come il Superbonus. Oltre a questo, si tratta di un condominio maggiormente ristretto, rispetto a quelli di maggiori dimensioni, e che possiede caratteristiche che lo differenziano da quelli che hanno più di otto condòmini. Nonostante le poche differenze, soprattutto riguardanti la presenza opzionale dell’amministratore e del regolamento, l’amministrazione del condominio minimo rimane sempre gestita tramite le regole indicate dal Codice Civile.

In più, nel caso di controversie, sarà necessario l’intervento del giudice, sia che siano presenti solo due condòmini, sia che si arrivi ad un massimo di otto condòmini, senza raggiungere l’unanimità.


La nuova figura dell’amministratore di condominio.