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(Agg. 04 Maggio 2021),

Condominio parziale: che cos’è e tutte le caratteristiche

Con l’espressione “condominio parziale” si indica un particolare modo di intendere il complesso condominiale. Per capire bene la definizione si deve partire dal fatto che il codice civile non ha mai presentato una vera e propria spiegazione della dicitura. Quest’ultima si intende per indicare alcune situazioni, come ad esempio la ripartizione delle spese.

Per una maggiore comprensione, si può indicare la parzialità in questione come il fatto di usare determinati beni oppure servizi del condominio solo in parte. Di seguito è presente un’analisi completa a riguardo, che può chiarire meglio il concetto e le caratteristiche di questo condominio.

Condominio parziale: di che cosa si tratta esattamente

Il condominio parziale, come può far intuire la stessa denominazione, indica un tipo di situazione particolare che riguarda il complesso condominiale. Sebbene, come accennato, non esista una vera e propria definizione, si tratta del fatto che le scale o ascensore o comunque altre parti dell’intero edificio, siano destinate solo ad un godimento parziale, cioè destinato solo ad una parte del condominio.

Di conseguenza questo vuol dire che alcuni beni condominiali potranno essere considerati solo da una parte dei condòmini, non da tutti quanti.

La Corte di Cassazione ha riconosciuto già nel 1994 tale tipo di casistica e ha affermato che quella della parzialità del condominio indica che quest’ultimo corrisponda ad un vero e proprio istituto autonomo.

L’unica sorta di definizione che la Corte di Cassazione indica è quella che sottolinea che questo tipo di condominio fa parte di una determinata categoria riconosciuta nella giurisprudenza.

Tutto ciò si può capire ancora meglio facendo un esempio. Si suppone che all’interno di un condominio ci siano due scale, che possono essere rispettivamente con la dicitura “scala 1” e “scala 2”. Se nella prima ci sono la famiglia A e la famiglia B, mentre nella seconda ci sono la famiglia C e la D, allora nel caso ci fossero dei lavori da fare sulla prima scala, solo la famiglia A e B verrebbero contattate per stabilire le spese. Per questo, in tal caso si parla di un condominio parziale.

Si specifica però che se per le spese in questione intervengono solo A e B, significa che quella determinata scala era di concreta utilità effettivamente solo a loro. Qualora invece fosse utile per tutti gli altri condomini, non ci sarebbe la situazione di parzialità e infatti la somma da spendere sarebbe ripartita non solo su una parte dei condòmini, ma tra tutti quanti, secondo le tabelle millesimali.

Ulteriori caratteristiche di questo tipo di condominio

Si sottolinea che il tipo di condominio in questione non viene preso in considerazione nel momento in cui si devono regolare dei rapporti con terzi. In tal caso infatti questi ultimi devono essere presi in considerazione dalla totalità dei condòmini. Oltre a questo, è bene specificare il valore dell’assemblea.

Considerando l’esempio dei lavori sulla scala 1 indicata precedentemente, in quella situazione solo le famiglie A e B dovranno riunirsi per prendere decisioni riguardo la ristrutturazione e le spese da fare. Dato che infatti quella scala non è di utilità ad altri abitanti del condominio, sarebbe inutile che anche gli altri, non interessati, votassero.

Da aggiungere a tutto ciò che anche se l’assemblea verrà svolta da un numero ristretto di persone, in ogni caso si dovranno seguire le stesse regole e procedure che valgono anche per le assemblee condominiali di un condominio totale.

Ciò significa che anche per i condomini parziali, per prendere una decisione, la maggior parte dei condòmini interessati dovrà essere a favore.

Per quanto riguarda invece la responsabilità di un determinato bene usato solo nel condominio parziale, saranno responsabili della custodia del bene in questione solo i condòmini che effettivamente ne traggono utilità.

Ulteriore caratteristica può riguardare le eventuali controversie che si generano: in questo caso, per risolverle deve intervenire l’amministratore dell’intero condominio. Ovviamente è bene specificare che qualora ci fossero problemi più gravi, in tal caso sarà necessario direttamente contattare le autorità competenti per risolvere eventuali cause legali o problematiche ad esse connesse.

Un’altra caratteristica da sottolineare per il tipo di condominio in questione è che l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che il complesso condominiale debba avere una certa identificazione fiscale separata da quella del condominio totale. Tutto ciò vale non solo per una questione pratica, ma anche per poter detrarre dal punto di vista fiscale le possibili spese.

Oltre a questo va sottolineato anche che non sempre la giurisprudenza, in determinate casistiche, ha considerato l’esistenza del condominio parziale, anche perché una parte di essa non si trova d’accordo nel riconoscere quest’ultimo, in alcune situazioni. Addirittura ci sono stati casi in cui l’esistenza della parzialità del condominio è stata del tutto negata.

Certamente, si tratta di situazioni rare, ma collegate a queste ci sono quelle dell’assemblea. Può succedere infatti che in alcune situazioni le assemblee debbano essere presiedute da tutti coloro che abitano all’interno dell’edificio, anche se il tema centrale della riunione dovesse riguardare solo alcuni beni che vengono utilizzati solo da alcuni condòmini.

Il tutto infatti dipende dal tipo di bene o servizio che appartiene al condominio e al suo utilizzo. Per evitare problematiche riguardo le varie casistiche che possono comparire, è opportuno riferirsi sempre ad un professionista o ad un esperto che sappia come gestire l’ambito del condominio parziale.

Sicuramente anche l’amministratore deve avere le conoscenze utili a riguardo, per poter gestire al meglio il tutto, con la massima competenza. Come si è visto, la maggior parte delle volte il tipo di condominio in questione viene sempre riconosciuto dalla Legge, anche se non sempre, dato che potrebbe verificarsi la situazione in cui sia preferibile richiedere il parere dell’intero condominio. Quello parziale è una sorta di “condominio a sé”, in cui solo una parte degli abitanti dell’edifico viene coinvolta, proprio perché sono solo i diretti responsabili che usufruiscono di un determinato bene.

Detto ciò, va sottolineato che c’è chi ritiene che tutto questo sia un beneficio, anche perché quando si presentano delle eventuali necessità di ristrutturazioni, in tal modo dovranno svolgere le spese solo alcune famiglie e non ci sarà bisogno che anche chi non usa una certa struttura, sia obbligato a fronteggiarne i costi.


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