Cosa significa avere un condominio senza amministratore? Prima di rispondere a questa domanda è necessario comprendere che si sta parlando di un argomento molto complicato perché si deve tenere presente che vi sono una serie di tematiche da seguire per rendere la vita condominiale più semplice. È necessario prima di tutto ricordare che vi sono degli obblighi che devono essere mantenuti per non avere dei problemi di tipo legale ed amministrativo. Ciò è ancora più vero in un periodo come quello attuale nel quale vi sono strette regole in materia di lotta al Covid19. Quando si decide di optare per una soluzione del genere si deve tenere presente che non può esistere un condominio senza un amministratore poiché vi sono delle regole da rispettare e operazioni che devono essere portate a termine. Oltre alla crisi pandemica vi sono altre grandi sfide alle quali stiamo vivendo tra le quali ricordiamo il condominio green al quale è possibile operare con l’aiuto del superbonus110 che permette una ristrutturazione completa praticamente senza spendere del denaro. Il concetto che non deve mai essere dimenticato è che non esistono i condomini privi di un amministratore perché sarà comunque necessario dover eleggere un “facente funzioni” che avrà l’onere di eseguire tutte le operazioni necessarie per far funzionare il condominio. Un consiglio per avere un condominio senza amministratore che funzioni, è individuare un "facente funzione" che si occupi di un lavoro simile anche per i condomini che non hanno un numero minimo per l'amministratore. Ciò è conveniente perché una persona esperta può essere in grado di ottenere un ottimo risultato.
Condominio senza amministratore: come deve operare in ottemperanza alle norme anti-Covid19?
Come accennato in precedenza, la pandemia sta creando moltissimi problemi a tutto il mondo quindi chi si accinge ad amministrare un condominio è necessario che vengano adoperate le giuste contromisure per non rischiare di far sorgere dei focolai all'interno del fabbricato. E' necessario tenere presente che oltre al problema della pandemia non è solo una questione di salute fisica ma va ad interessare anche quella psicologica poiché da una parte le conseguenze del lock-down dall'altro il fiume di informazioni non sempre verificate rischiano di creare dei problemi molto seri. Ciò significa che in questo particolare periodo l'amministratore deve essere in grado di dover cercare di rispondere in modo più esauriente possibile alle varie preoccupazioni dei condomini riguardo la sanificazione ed i momenti di aggregazione, vedi per esempio le assemblee. Gli obblighi dell'amministratore comprendono principalmente di far conoscere tramite le locandine le misure per limitare il rischio dei contagi. Naturalmente queste regole sono strettamente legate al cambiamento delle condizioni ma soprattutto in base ai dpcm ormai consueti durante questo periodo molto difficile. E' necessario tenere presente comunque che la sanificazione per gli spazi comuni dev'essere sempre tenuto in grande conto, soprattutto nelle aree in cui si sta ravvisando un aumento di casi di Covid19. E' comunque necessario, anche nel caso di condominio senza amministratore tenere presente che è necessario, per avere una sicurezza maggiore, tenersi sempre informati riguardo la situazione nella propria Asl oppure presso l'Inail.
Un condominio non può esistere se non è dotato di un codice fiscale ed un conto corrente
A parte i problemi legati alla pandemia da Covid19, che si spera passi il più velocemente possibile, si deve tenere presente che il condominio è una vera e propria entità giuridica anche se non ha l'amministratore quindi è necessario dover espletare una serie di operazioni in modo tale da non avere problemi con il fisco. In primo luogo bisogna aprire un codice fiscale La sua assegnazione è importante perché dev'essere la riconoscibile da terzi per ciò che concernono i vari rapporti giuridici. Bisogna tenere presente che un aspetto da non tenere in bassa attenzione è la necessità di effettuare il sostituto d'imposta per fini fiscali. L'Agenzia delle Entrate d'altronde ha voluto chiarire che proprio la ritenuta d'acconto può essere effettuata da qualsiasi condomino, cosa che va molto bene con il condominio senza amministratore. A tal proposito la cosa migliore da fare se si sceglie questa particolare tipologia di amministrazione ogni condomino dovrebbe assumere l'incarico in modo non solo da snellire le varie pratiche burocratiche che non di rado rappresentano un vero e proprio scoglio per il normale proseguo delle operazioni. Naturalmente nel caso di condominio senza amministratore, è necessario che le spese alle quali si andrà incontro saranno ripartite tra tutti i condomini. Da ciò nasce la necessità di dover aprire un conto corrente intestato al condominio presso un qualsiasi istituto bancario.
Il condomino "facente funzione" e le problematiche connesse
E' stato già accennato il fatto che non può esistere un condominio senza un amministratore perché vi sono varie operazioni che devono per forza essere create. E' normale che chi deciderà di assumere questa particolare nomina dovrà creare una serie di operazioni molto importanti per la vita dei condomini, vediamo quali sono le principali:
- riscossione di tutte le quote condominiali, operazione non sempre molto facile da portare a termine;
- pagamento delle bollette del condominio;
- la completa rendiconto delle varie spese;
- la pulizia del condominio. In particolare questa operazione necessita di un importante chiarimento perché è necessario scegliere la ditta di pulizia, gli orari nei quali gli operatori dovranno lavorare, il trattamento economico e naturalmente il pagamento;
- il pagamento delle ritenute d'acconto in qualità di sostituto d'imposta.
Queste sono solo alcune delle operazioni che chi ha assunto questo compito deve essere in grado di portare a termine. Se non ci dovesse essere una figura di riferimento la vita condominiale sarà decisamente più caotica e macchinosa. Ciò accade perché sarà necessario convocare l'assemblea condominiale per qualsiasi decisione da prendere e incombenza da espletare. Senza dubbio questa situazione potrebbe impantanare la situazione rendendo ogni scelta molto complicata.
Non bisogna mai dimenticare dell'informativa da mettere in condivisione a tutti i condomini
Si deve tenere presente che non si deve mai dimenticare che l'amministratore "facente funzione" deve essere sempre in grado di essere reperibile perché vi possono essere una serie di problemi da risolvere nel più breve tempo possibile. Proprio per questo motivo chi è stato designato a svolgere questo incarico deve affiggere una lista dei propri contatti in modo da poter risolvere tutti i problemi in un condominio senza amministratore.
In tutto questo qual è il ruolo dell'assemblea nel condominio?
L'assemblea è un organo molto importante per la vita condominiale quindi è importante trattare questo argomento, nel caso di condominio senza amministratore con molta attenzione. In primo luogo è importante tenere presente che non è necessario l'amministratore per convocarne una perché in qualsiasi momento, con un motivo però serio, anche se è necessario ricordare che i condomini molto piccoli, ovvero quelli formati da meno di dieci condomini, non c'è l'obbligo di approvazione del regolamento condominiale. Discorso completamente differente è rappresentata invece dall'approvazione della tabella dei millesimali che devono essere studiati con molta attenzione.