In molti condomini italiani, l’ex portineria, ovvero l’appartamento un tempo destinato al portiere, rappresenta un’opportunità economica per i condòmini. Quando questo spazio perde la sua funzione originaria, spesso si valuta la possibilità di venderlo per ridurre le spese condominiali o generare un introito da suddividere tra i proprietari. Ma è davvero possibile vendere un locale condominiale come l’ex portineria? Quali sono i requisiti legali e le alternative disponibili? In questo articolo, esploreremo in dettaglio la normativa, la procedura e le opzioni a disposizione dei condomini.
Cos’è un locale condominiale e perché l’ex portineria è “speciale”?
Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, i locali condominiali sono parti comuni dell’edificio, di proprietà collettiva di tutti i condòmini in proporzione alle loro quote millesimali. Tra questi rientrano scale, cortili, ascensori, ma anche spazi destinati a servizi comuni, come l’alloggio del portiere. L’ex portineria, in particolare, è un bene che, pur essendo parte comune, può essere considerato per una vendita, poiché spesso non è più utilizzato per il suo scopo originario.
La proprietà di questo locale è suddivisa tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà, e qualsiasi decisione che ne modifichi la destinazione d’uso o la proprietà richiede un iter specifico, disciplinato dal Codice Civile.
La vendita dell’ex portineria: i requisiti legali
Per vendere un locale condominiale come l’ex portineria, è necessario rispettare precise disposizioni normative. L’articolo 1108, comma 3, del Codice Civile stabilisce che gli atti di alienazione di un bene comune, come la vendita, richiedono il consenso unanime di tutti i condòmini (1000 millesimi). Questo significa che anche un solo condomino contrario può bloccare l’operazione.
La procedura si articola in più fasi:
- Delibera assembleare: L’assemblea condominiale può approvare a maggioranza (almeno 500 millesimi) le condizioni preliminari, come il prezzo minimo di vendita. Tuttavia, la decisione finale di procedere con la vendita deve essere approvata all’unanimità.
- Raccolta dei consensi: L’amministratore di condominio, con l’ausilio di un notaio, deve raccogliere i consensi scritti di tutti i condòmini. Questi documenti sono indispensabili per la validità dell’atto di vendita.
- Rogito notarile: La vendita si conclude con un atto notarile che formalizza il passaggio di proprietà. L’amministratore può anche ricevere deleghe per cercare un acquirente, ad esempio tramite un’agenzia immobiliare.
- Ripartizione del ricavato: Una volta completata la vendita, il ricavato viene suddiviso tra i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo accordi diversi stabiliti nel regolamento condominiale o all’atto di acquisto dell’immobile.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9361/2021, ha ribadito l’importanza dell’unanimità, sottolineando che la vendita di un locale comune è nulla senza il consenso di tutti i proprietari, soprattutto se il bene è considerato essenziale per l’uso comune.
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Cosa succede se manca l’unanimità?
Se non si raggiunge il consenso unanime, la vendita non può essere effettuata. In questi casi, un condomino che desideri liberarsi della propria quota di comproprietà può valutare la divisione del bene. Tuttavia, l’articolo 1119 del Codice Civile, modificato dalla Legge n. 220/2012, stabilisce che le parti comuni non sono divisibili, salvo che la divisione non renda più scomodo l’uso del bene per gli altri condòmini e sia approvata all’unanimità.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26041/2019, ha chiarito che questa norma si applica solo alla divisione volontaria. Per la divisione giudiziale (o giudizio di divisione), invece, un condomino può rivolgersi al Tribunale, che potrebbe disporre la vendita all’asta del locale e la successiva ripartizione del ricavato tra i condòmini. Tuttavia, l’ex portineria, per le sue caratteristiche strutturali, raramente può essere divisa senza compromettere l’uso comune, rendendo la divisione giudiziale un’opzione complessa e poco praticabile.
Alternative alla vendita: la locazione
Se la vendita non è fattibile, un’alternativa valida è la locazione del locale. Affittare l’ex portineria può generare un reddito continuo per il condominio, utile a coprire spese comuni o finanziare interventi di manutenzione. La decisione di affittare richiede regole diverse rispetto alla vendita:
- Per locazioni di durata inferiore a nove anni, basta il consenso della maggioranza dei condòmini, purché rappresentino più della metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
- Per locazioni superiori a nove anni, è necessario il consenso unanime.
I proventi della locazione vengono ripartiti tra i condòmini in base ai millesimi, così come le eventuali spese di gestione del locale.