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DISTANZE TRA GLI EDIFICI

Cappotto termico e rispetto delle distanze

In attesa di ulteriori specificazioni per beneficiare del superbonus 110% per i lavori di efficientamento energetico, di grandissima attualità una sentenza della Cassazione che dà chiarimenti di estrema utilità, soprattutto per i contribuenti interessati ad avviare i lavori agevolati con il Superbonus 110%; quali il cappotto termico.

Il caso esaminato dalla Cassazione è di estrema attualità proprio perché, con l’ opportunità del Superbonus 110%, in molti a valuteranno l’ attuazione di un cappotto termico. Per l’ottenimento dell’incentivo, e quindi l’ammissione al Superbonus 110% , è infatti si necessario dimostrare oltre che l’intervento produca un miglioramento di due classi della prestazione energetica dell’edificio, ma anche che la realizzazione del cappotto termico dell’ immobile non sia in conflitto con le norme sulle distanze tra edifici.

Nel merito con la sentenza 15698/2020, La Cassazione, ha chiarito come determinare se l’intervento di realizzazione del cappotto termico provoca una riduzione delle distanze tra gli edifici e quindi un danno a terzi.

Il caso

La Cassazione ha verificato il contenzioso sorto tra i proprietari di un terrazzo e il condominio limitrofo allo stesso , su cui si stavano svolgendo i lavori per la realizzazione appunto di un cappotto termico .

Il cappotto termico di spessore di 10 centimetri, secondo i proprietari del terrazzo, promotori dell’azione legale , aveva causato un superamento dei limiti e quindi sconfinamento nella loro proprietà; mentre il rappresentante del condominio aveva invece sottolineato come il cappotto termico si trovasse ad un metro di altezza dal piano di calpestio del terrazzo confinante, che rimaneva pertanto libero. Sulla facciata del condominio era per di più presente, già in precedenza, una tubazione, quindi la nuova sporgenza data dal cappotto termico non avrebbe riodtto le distanze tra gli immobili né procurato alcun danno ai proprietari del terrazzo.

Cappotto termico e distanze tra gli edifici

In base all’articolo 840 del Codice Civile, "il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle”. Trasferendo questo principio al caso esaminato, i giudici hanno spiegato che, se il cappotto termico è realizzato ad una altezza tale da non provocare danno o intralcio ai proprietari del terrazzo, i lavori devono essere considerati regolari. Il cappotto, infatti, secondo le valutazioni dei giudici, non avrebbe arrecato alcun danno ai proprietari del terrazzo, pertanto la Cassazione ha dato ragione al condominio e respinto le richieste dei proprietari del terrazzo adiacente.

Altresì, hanno aggiunto i giudici, che è onere dei proprietari del terrazzo, dimostrare la presenza di un eventuale danno causato dall’intervento; danno immediato o futuro, quali ad esempio la sporgenza del cappotto che potrebbe precludere ai proprietari la possibilità di realizzare, in un secondo momento, una sopraelevazione.

Superbonus 110% e distanze

Lo spessore del cappotto termico potrebbe quindi , in taluni casi, essere notevole e forse anche creare incertezze con le norme in materia di distanze tra edifici.

Nel merito doveroso rammentare che, per facilitare la realizzazione degli interventi di efficientamento energetico, il Decreto Efficienza Energetica (Dlgs 73/2020), prevede che, negli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario ad ottenere una riduzione minima del 10% dei limiti di trasmittanza, non deve essere considerato nel computo dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura.

Inoltre, per ottenere una riduzione minima del 10% dei limiti di trasmittanza si può inoltre derogare alle norme nazionali, regionali o dei regolamenti edilizi comunali in materia di distanze minime tra edifici, dai confini di proprietà, di protezione dal nastro stradale e ferroviario e in materia di altezze massime degli edifici; tuttavia non si può derogare alle distanze minime riportate nel Codice Civile.

Quindi per massimizzare il ricorso al Superbonus ed evitare che il contribuente possa essere implicato in un contenzioso con i vicini, o con il Comune, sarebbe opportuno che chi di competenza fornisca chiari orientamenti normativi per coordinare le diverse disposizioni; oppure che si chiarisca che si procederà caso per caso, analizzando le norme del Comune in cui si trova l'immobile su cui intervenire ed in presenza delle condizioni previste dal Decreto Efficienza Energetica, consentire le deroghe necessarie alla realizzazione delle opere.

Un'altra ipotesi ancora è che il Governo, dopo un periodo di sperimentazione, in cui valuterà l'impatto del Superbonus 110%, valuti che le norme in materia di distanze rappresentano un ostacolo alla realizzazione del cappotto termico nei centri urbani e decida quindi di introdurre specifiche misure.


RIPARTIZIONE DELLE SPESE CAPPOTTI TERMICI