Parlare di esproprio immobiliare non è mai cosa gradita ai cittadini, ma in Germania ci si sta realmente pensando per cercare di calmierare il caro-affitti e affrontare così la carenza abitativa che colpisce le classi meno agiate.
Il referendum del 26 settembre
Per poter valutare se procedere o meno in questa direzione, i cittadini di Berlino (la sola città che per il momento è interessata da una simile iniziativa) saranno chiamati alle urne per votare non solamente per le elezioni generali e della città-Stato, quanto anche per un referendum che vorrebbe espropriare gli appartamenti residenziali che sono di proprietà di importanti società immobiliari. Una sorta di intervento di statalizzazione che si dirige in favore del social housing e che, secondo i promotori, potrebbe scoraggiare l’incremento degli affitti e fornire una maggiore disponibilità di appartamenti.
Uno shock per il mercato immobiliare di Berlino?
Fin qui, una breve introduzione di quello che accadrà tra poche settimane. Ma con quali risultati effettivi?
Come abbiamo anticipato qualche riga fa, l’intervento andrà a impattare solo ed esclusivamente sugli appartamenti residenziali di proprietà di quelle società immobiliari che hanno un portafoglio di almeno 3.000 appartamenti.
Effettivamente, se il referendum dovesse passare con la vittoria dei si, e se i grandi operatori del real estate dovessero vedersi confiscati gli appartamenti in “eccesso” al di sotto del livello di mercato da parte dello Stato, potrebbero esserci delle ripercussioni non marginali nel mercato immobiliare di Berlino e, più in generale, in quello tedesco.
È infatti ben possibile che lo shock possa essere in grado di trasferirsi gradualmente da Berlino al resto della Germania, visto e considerato che molte città tedesche soffrono delle stesse caratteristiche del perimetro berlinese: prezzi delle abitazioni in vendita e in affitto in costante crescita, e picchi di mercato che rendono gli appartamenti irraggiungibili per la maggior parte delle tasche.
Mercato immobiliare tedesco nazionalizzato: cosa accadrebbe
Fin qui, i risvolti di breve termine in caso di successo del referendum. Ma che cosa accadrebbe in via struttura a un mercato immobiliare tedesco che finirebbe con l’essere a serio rischio di nazionalizzazione, qualora il trend dovesse prendere piede con vigore?
È evidente che una simile “confisca” genererebbe molti timori da parte degli operatori, che finirebbero con l’indirizzare le proprie mire verso altri mercati più “sicuri”.
Inoltre, sottolineano molti analisti lamentando quanto già avvenuto con gli immobili di proprietà pubblica, il rischio è che il patrimonio stesso finisca con lo svalutarsi, considerato che lo Stato non è mai stato un adeguato manutentore.
Come se non bastassero gli elementi di pregiudizio di cui sopra, la spesa per acquistare gli immobili coinvolti nell’assorbimento post-referendum potrebbe risultare particolarmente pesante per le tasche della municipalità di Berlino, considerato che ad essere oggetto del quesito sono, in fondo, più di 240 mila abitazioni, con un valore totale stimato – a seconda del prezzo di rilevazione – tra 28 e 36 miliardi di euro. Un aggravio che finirebbe con l’appesantire il bilancio di Berlino per un costo, non certo irrilevante, compreso tra 100 e 350 milioni di euro ogni anno.
Non è la prima volta che si prova a calmierare il mercato
Chi ha maggiore interesse a seguire le evoluzioni di quel che avviene nel mercato immobiliare di Berlino, tra le principali metropoli europee, ben si ricorderà che questa non è la prima volta che si prova a intervenire sulla calmierazione dei prezzi di mercato.
Qualche tempo fa fu infatti entrata in vigore una legge anti-mercato chiamata Mietendeckel, poi bloccata dalla Corte costituzionale, che ha introdotto un tetto al rialzo dei prezzi degli affitti. La norma ha di fatto congelato le locazioni in via retroattiva ai livelli del giugno 2019, intervenendo nel momento in cui gli affitti superavano del 20% il nuovo tetto.
Dinanzi a ciò, però, la Corte costituzionale tedesca ha stabilito ad aprile che la legge è incostituzionale. Per i giudici, infatti, il mercato abitativo è regolato dai singoli Lander, mentre le leggi sulle locazioni sono, di fatto, federali.
Ma perché questo evento è molto importante e potrebbe avere riflessi anche sul referendum? È abbastanza semplice: una legge della sola città di Berlino sulle attività di esproprio delle proprietà residenziali delle società immobiliari che hanno più di 3.000 appartamenti in portafoglio potrebbe risultare anch’essa anticostituzionale.