Stando a quanto afferma la Seconda Sezione Civile della Cassazione, con la sentenza n. 20707 depositata il 4 settembre scorso, il preliminare è valido anche se l’immobile è abusivo, se il promissario acquirente è a conoscenza della - parziale o totale - abusività dello stesso. Per gli Ermellini, infatti, nel contratto preliminare di compravendita immobiliare la sanzione della nullità che è prevista dalla normativa in vigore può trovare applicazione solamente nei soli contratti con effetti traslativi, e non per quelli con efficacia obbligatoria come il preliminare di vendita.
Nelle sue valutazioni, la Cassazione ha dunque specificato che la dichiarazione che attesta la regolarità della edificazione può essere fornita all'atto della stipulazione del contratto traslativo definitivo, o anche in corso di giudizio e prima della pronuncia della sentenza.
Nelle sue motivazioni sulla fattispecie concreta, pertanto, la Cassazione ha confermato la decisione della Corte di Appello, la quale – si legge nei motivi della sentenza – avrebbe “adeguatamente scrutinato le risultanze processuali” e avrebbe “correttamente affermato che non poteva darsi inadempimento dei promittenti venditori: sia perché della - pervero soltanto parziale - abusività dell'immobile la promissaria acquirente era perfettamente a conoscenza sin dal momento della stipula del preliminare, sia perché detta situazione edilizia non precludeva la possibilità di rogare l'atto definitivo, essendosi di fronte, sotto il profilo della tipologia dell'abuso, ad un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale”.
Sempre in riferimento allo specifico caso, la Suprema Corte fa poi riferimento al fatto che “il Tribunale aveva valutato in ogni caso il comportamento colpevole prevalente della promissaria acquirente: non solo in relazione alla mancata corresponsione della somma pattuita quale terza rata del prezzo dell'immobile (non giustificato, come visto, da un legittimo rifiuto ad adempiere), ma anche in riferimento al fatto che costei, avuta la consegna anticipata dell'immobile, vi ha eseguito "ben numerose opere di ristrutturazione ... non autorizzate dalla P.A. né - comunque - consentite dagli appellati", il che condusse a sequestro penale dell'immobile”.
Traendo dunque le ultime valutazioni di massima, non ricorrerebbe a inadempimento il promittente venditore in caso di preliminare stipulato su immobile abusivo, se il promittente acquirente è a conoscenza (anche solo parziale) della condizione di abusività dell’immobile, visto e considerato che la l. 47/1985, all’art. 40, prevede che la nullità operai solo nei contratti con effetti di natura traslativa, e non per quelli con efficacia obbligatoria.
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