Proseguiamo oggi il nostro viaggio nei principali mercati immobiliari internazionali, con un breve percorso che ci porta in Russia e in Ucraina, due mercati con andamenti opposti. Mentre la situazione del mercato immobiliare russo continua a migliorare, mostrando nel secondo quarto una positiva accelerazione, la situazione del mercato immobiliare ucraino permane in condizioni di difficoltà.
Cerchiamo dunque di comprendere come si stanno evolvendo i prezzi delle case e cosa potrebbe accadere nel corso dei prossimi mesi a chi decida di investire nelle proprietà immobiliari residenziali abitative di queste due nazioni, così vicine (geograficamente), ma distanti nelle variabili di fondo.
Mercato immobiliare russo
I prezzi delle case nel mercato immobiliare russo sono aumentati dell'1,83% nel secondo trimestre del 2019 rispetto ai valori dello stesso periodo dello scorso anno, con un miglioramento rispetto al calo avvenuto nel 2018, pari allo 0,81% e per la seconda crescita più alta dal quarto trimestre del 2012 ad oggi. Durante l'ultimo trimestre, i prezzi delle case a livello nazionale sono scesi leggermente dello 0,41%. I prezzi delle case di Mosca sono scesi dell'1,75% su base annua nel secondo trimestre del 2019, mentre sono aumentati del 9,16% quelli a San Pietroburgo. Complessivamente, i prezzi delle case a livello nazionale sono comunque scesi del 47% (al netto dell'inflazione) negli ultimi sette anni.
Migliora l'economia russa
A spingere le attività immobiliari è evidentemente anche il miglioramento dell’economia russa, cresciuta del 2,3% nel 2018, dopo una crescita a/a dell'1,6% nel 2017 e dello 0,3% nel 2016 e una contrazione del 2,5% nel 2015, a causa del calo dei prezzi dell'energia e dell'impatto delle sanzioni USA e UE innescate dall'annessione di Mosca alla Crimea.
L'inflazione si sta inoltre stabilizzando. Nel luglio 2019, i prezzi al consumo sono aumentati del 4,6% rispetto all'anno precedente, per il ritmo più lento degli ultimi sette mesi, ma ancora superiore all'obiettivo del 4% fissato dalla banca centrale.
Una mano d’aiuto potrebbe arrivare anche dal costo del denaro, con la Banca Centrale di Russia che ha tagliato il suo tasso di interesse di 25 punti base al 7,25% nel luglio 2019, dopo un taglio di 25 punti base nel giugno 2019, sulle pressioni inflazionistiche. Il tasso di riferimento ha raggiunto il massimo del 17% nel dicembre 2014.
Rimane depresso il mercato immobiliare ucraino
Spostandoci alla vicina Ucraina, la situazione pare essere diametralmente opposta. Il mercato immobiliare ucraino rimane infatti debole, nonostante il miglioramento delle condizioni economiche. I prezzi degli appartamenti del mercato secondario (quello dell’usato) a Kiev sono scesi del 5,45% (al netto dell'inflazione) ad un prezzo medio di 1.031 dollari al metro quadrato (mq) durante l'anno fino al secondo trimestre del 2019, il 23° trimestre consecutivo di calo dei prezzi a/a. I prezzi delle case sono scesi dell'1,85% trimestre su trimestre nel secondo quarto del 2019.
I prezzi delle case sono scesi negli ultimi cinque anni. Il calo più drammatico è stato nel 2014 (quando i prezzi sono crollati del 37,38%) a causa della svalutazione del grivna determinata dalla guerra in Russia. Attualmente, i prezzi delle case sono del 76% (al netto dell'inflazione) al di sotto del loro picco del terzo trimestre 2008 di 3.627 dollari al mq.
Per quanto attiene l’economia del Paese, la crescita del PIL dell'Ucraina ha accelerato al 4,6% su base annua nel secondo trimestre 2019, dopo espansioni annuali del 2,5% nel primo trimestre 2019, del 3,5% nel quarto trimestre 2018, del 2,8% nel terzo trimestre, del 3,8% nel secondo trimestre e del 3,1% nel primo trimestre. La Banca nazionale ucraina ha recentemente innalzato le previsioni di crescita economica di quest'anno dal 2,5% al 3%, grazie alla forte domanda interna, alla crescita del settore agricolo e a migliori condizioni commerciali.