Il rifiuto di un mutuo è un evento che può generare frustrazione e preoccupazione per chi desidera acquistare una casa. Tra le cause più comuni di questa decisione da parte della banca vi sono le difformità rilevate sull'immobile, ovvero discrepanze tra lo stato reale della proprietà e la documentazione presentata. Questo articolo esplora in modo approfondito il tema del rifiuto del mutuo per difformità, analizzando le ragioni, le implicazioni e le possibili soluzioni, seguendo una struttura chiara e completa.
Quali sono le ragioni del rifiuto di un mutuo per difformità?
Le difformità immobiliari rappresentano una delle principali cause di rifiuto di un mutuo da parte delle banche. Ma cosa si intende esattamente per "difformità"? Si tratta di discrepanze tra la documentazione urbanistica, catastale o edilizia dell'immobile e il suo stato effettivo. Ad esempio, una difformità può riguardare una modifica non autorizzata (come l’aggiunta di una stanza o la chiusura di un balcone) o una planimetria catastale non aggiornata rispetto alle condizioni attuali dell’immobile.
Le banche, prima di concedere un mutuo, incaricano un perito di valutare l’immobile. Il perito verifica che tutto sia in regola, confrontando i documenti ufficiali (come il titolo di proprietà, la planimetria e i permessi edilizi) con lo stato di fatto. Se vengono rilevate difformità, anche minime, l’istituto di credito può considerare l’immobile non conforme e rifiutare il mutuo, poiché tali irregolarità possono compromettere il valore della proprietà o la sua vendibilità in caso di insolvenza.
Le difformità possono essere di natura urbanistica (ad esempio, lavori eseguiti senza autorizzazione comunale) o catastale (come una planimetria non aggiornata). In alcuni casi, anche un abuso edilizio grave, come la costruzione di una struttura senza permesso, può portare al rifiuto immediato del mutuo. Le banche adottano un approccio prudente, poiché un immobile con difformità rappresenta un rischio per il recupero del credito in caso di pignoramento.
Quali sono le conseguenze se il perito rileva difformità?
Quando il perito della banca rileva una difformità, il processo di approvazione del mutuo può subire una battuta d’arresto. Il perito redige una relazione dettagliata, specificando la natura e la gravità delle discrepanze riscontrate. A seconda della situazione, possono verificarsi diversi scenari:
- Richiesta di regolarizzazione: Se le difformità sono sanabili (ad esempio, una planimetria catastale non aggiornata), la banca potrebbe sospendere l’iter del mutuo fino a quando il venditore o il proprietario non provveda a correggere l’irregolarità. Questo può richiedere l’intervento di un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) per aggiornare i documenti o presentare una sanatoria al comune.
- Riduzione del valore dell’immobile: In caso di difformità minori, il perito potrebbe stimare un valore inferiore per l’immobile rispetto a quello dichiarato. Di conseguenza, la banca potrebbe ridurre l’importo del mutuo concesso o richiedere un apporto di capitale maggiore da parte del richiedente.
- Rifiuto del mutuo: Se le difformità sono gravi (ad esempio, abusi edilizi non sanabili), la banca potrebbe rifiutare del tutto la concessione del mutuo, poiché l’immobile non rappresenta una garanzia sufficiente.
In ogni caso, il processo di valutazione del perito è cruciale. È importante che il venditore fornisca documentazione completa e aggiornata prima della perizia, per evitare sorprese. Inoltre, il compratore può tutelarsi richiedendo una verifica preliminare da parte di un tecnico di fiducia.
Cosa si intende per difformità minori o non rilevanti?
Non tutte le difformità comportano il rifiuto automatico del mutuo. Esistono infatti irregolarità considerate "minori" o "non rilevanti", che non compromettono la regolarità dell’immobile né il suo valore come garanzia. Alcuni esempi includono:
- Errori formali nella planimetria catastale: Piccole discrepanze, come la rappresentazione errata di una porta o di un tramezzo, che non alterano la destinazione d’uso o la superficie dell’immobile.
- Modifiche interne non strutturali: Spostamenti di pareti divisorie o l’ingrandimento minimo di una finestra, purché conformi alle normative edilizie e non richiedano autorizzazioni specifiche.
- Difformità sanabili con procedure semplici: Ad esempio, un aggiornamento della planimetria catastale per riflettere modifiche già autorizzate ma non registrate.
Le banche, in questi casi, possono accettare l’immobile come garanzia, a patto che il proprietario provveda a regolarizzare la situazione entro un determinato periodo. Tuttavia, la definizione di "difformità non rilevante" varia da banca a banca, e dipende dalla politica interna dell’istituto. Per questo motivo, è consigliabile verificare con il proprio consulente bancario quali irregolarità siano considerate accettabili.
Cosa fare in caso di mutuo rifiutato per difformità?
Ricevere un rifiuto del mutuo per difformità può essere scoraggiante, ma non è necessariamente la fine del percorso. Esistono diverse strategie per affrontare questa situazione:
- Regolarizzare le difformità: Se possibile, il venditore o il proprietario dell’immobile dovrebbe incaricare un tecnico per sanare le irregolarità. Questo potrebbe comportare la presentazione di una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) in sanatoria o un aggiornamento della documentazione catastale. Una volta sanata la difformità, si può ripresentare la richiesta di mutuo.
- Negoziare con il venditore: Se il venditore è motivato a concludere la vendita, potrebbe accettare di coprire i costi della regolarizzazione o di ridurre il prezzo dell’immobile per compensare il disagio.
- Cambiare banca: Non tutte le banche hanno le stesse policy in materia di difformità. Alcune potrebbero essere più flessibili e accettare irregolarità minori, soprattutto se l’immobile ha un buon valore di mercato.
- Valutare un altro immobile: Se le difformità sono gravi e non sanabili, potrebbe essere necessario considerare un’altra proprietà. Questo è particolarmente importante se i tempi per l’acquisto sono ristretti.
- Consultare un esperto: Un consulente immobiliare o un avvocato specializzato in diritto immobiliare può aiutare a valutare la situazione e identificare la soluzione migliore.
È fondamentale agire con tempestività e chiarezza, coinvolgendo tutte le parti interessate (venditore, banca, tecnico) per trovare una soluzione condivisa.
Quali sono le altre cause di rifiuto di un mutuo?
Oltre alle difformità immobiliari, il rifiuto di un mutuo può essere motivato da una serie di altri fattori, legati sia alla situazione finanziaria del richiedente sia alle caratteristiche dell’immobile. Ecco i principali:
- Reddito insufficiente: La banca valuta la capacità del richiedente di sostenere le rate del mutuo. Se il reddito è troppo basso o instabile (ad esempio, per contratti a tempo determinato), il mutuo potrebbe essere rifiutato.
- Problemi creditizi: La presenza di segnalazioni negative presso la Centrale Rischi (come ritardi nei pagamenti di precedenti finanziamenti) può compromettere l’approvazione del mutuo.
- Rapporto rata/reddito troppo alto: Le banche generalmente richiedono che la rata del mutuo non superi il 30-35% del reddito mensile netto del richiedente. Un importo richiesto troppo elevato rispetto al reddito disponibile può portare al rifiuto.
- Valore dell’immobile troppo basso: Se il perito stima un valore dell’immobile inferiore rispetto al prezzo di acquisto, la banca potrebbe non concedere l’importo richiesto, soprattutto se il mutuo copre una percentuale elevata del valore (ad esempio, l’80% o più).
- Documentazione incompleta: La mancanza di documenti essenziali, come il contratto preliminare, l’atto di provenienza o i permessi edilizi, può bloccare l’iter del mutuo.
- Situazione lavorativa instabile: I lavoratori autonomi o coloro che hanno cambiato lavoro di recente potrebbero incontrare difficoltà, poiché le banche preferiscono richiedenti con una storia lavorativa stabile. [Leggi anche: “Cambiare lavoro durante la richiesta di mutuo”]