Le quotazioni OMI sono le quotazioni immobiliari che l’Agenzia delle Entrate, attraverso il suo Osservatorio del Mercato Immobiliare, pubblica con cadenza semestrale sugli 8.100 comuni del territorio nazionale, per diverse tipologie edilizie nell’ambito delle destinazioni residenziali, commerciali, terziarie e produttive.
Cosa sono le quotazioni OMI
Le quotazioni OMI esprimono un intervallo di intervallo di valori, tra un minimo e un massimo, per unità di superficie, riferite ad unità immobiliari “ordinarie” e tipicizzate, classificate in una determinata tipologia edilizia e situate in un ambito territoriale omogeneo, appunto la zona OMI.
Quanto sono affidabili le quotazioni OMI
Spesso ci si lamenta del fatto che le quotazioni OMI siano “lontane” dalle quotazioni della propria casa, o della casa che si sta cercando di acquistare. In realtà, è bene notare che i valori minimi e i valori massimi espressi dalle quotazioni OMI rappresentano una condizione di “ordinarietà”, e non sono pertanto incluse nelle quotazioni quelle riferibili ad immobili di particolare pregio o – di contro – di particolare degrado, o ancora che presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona OMI di appartenenza.
Ne deriva che è ben possibile che la propria casa, avente appunto caratteristiche specifiche, possa in realtà non rientrare all’interno delle fasce di valori minimi e massimi individuate dall’Agenzia delle Entrate.
Inoltre, si rammenta come al fine della tassellazione di tutto il territorio comunale, possono essere definite zone omogenee per le quali non sono rilevate quotazioni in quanto prive o quasi di unità immobiliari o nelle quali non risulta significativa la dinamicità del mercato immobiliare.
Dunque, rammentiamo a titolo di maggiore chiarezza che i valori delle quotazioni immobiliari OMI non possono intendersi sostitutivi della stima, ma solamente di supporto alla stessa, e sono riferiti all’ordinarietà degli immobili, con particolare riferimento allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea.
Come consultare le quotazioni OMI
Consultare le quotazioni OMI è molto semplice. Una volta avuto accesso al sito internet ufficiale dell’Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it), l’accesso alla consultazione potrà avvenire in maniera gratuita seguendo il percorso:
Home -> Documentazione -> Osservatorio del Mercato Immobiliare -> Banche dati -> Quotazioni immobiliari.
A quel punto, sarà possibile consultare le quotazioni attraverso le due principali modalità di interrogazione che sono previste dal sito dell’Agenzia, ovvero:
- consultazione classica, che permette di consultare le quotazioni OMI per semestre, provincia, comune, zona OMI e destinazione;
- consultazione cartografica, da fruirsi mediante il framework cartografico denominato GEOPOI - GEOcoding Points of Interest - , realizzato dalla SoGeI), che permette la consultazione delle quotazioni individuando sulla mappa la zona OMI di interesse.
Soffermiamoci, in particolar modo, sulla consultazione più semplice, quella classica.
Come scoprire il valore di una casa con le quotazioni OMI
Come abbiamo già avuto modo di rammentare nelle righe precedenti, la consultazione degli archivi nella modalità classica permette di accedere all’interrogazione gratuita degli archivi delle quotazioni OMI relative agli ultimi tre semestri pubblicati, mediante la selezione della provincia, del semestre, del comune, della zona OMI e della destinazione d’uso di interesse.
Andando dunque sulla pagina “Consultazione quotazioni immobiliari”, dalla pagina “Quotazioni Immobiliari OMI”, si potrà accedere alla pagina Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari – Ricerca, nella quale è possibile selezionare la provincia di interesse.
Successivamente, bisognerà individuare il Comune di riferimento e il semestre di cui si vuole indagare l’evoluzione delle quotazioni. Cliccando su Avanti si arriverà alla schermata di selezione della fascia / zona. Infine, bisognerà selezionare se la destinazione è residenziale o meno, e bisognerà inserire nel campo “Codice di sicurezza” i caratteri di controllo che appaiono nella schermata.
A quel punto, cliccando su Mostra valori, si potrà comprendere per tipologia e stato conservativo, quali siano i valori di mercato minimi e massimi al metro quadro, per superficie lorda o netta. È anche possibile scorgere i valori della locazione, sempre espressi in termini di euro per metro quadro al mese.
Conviene usare le quotazioni OMI?
Ma conviene usare le quotazioni OMI? In realtà, la maggior parte delle volte si potrà ben rilevare come vi sia un differenziale tra il valore di stima che un agente immobiliare potrebbe effettuare sul proprio appartamento, e il valore indicato tra i valori minimi e massimi delle quotazioni OMI. E si noterà come la maggior parte delle volte le quotazioni OMI formuleranno una stima prudenziale rispetto alla realtà.
Insomma, se volete avere una stima di mercato più affidabile per la vostra abitazione o per l’abitazione che volete comprare, il nostro suggerimento non è quello di affidarsi unicamente alle quotazioni OMI, bensì cercare di parlarne con un esperto valutatore, un buon agente immobiliare o un perito competente in quotazioni immobiliari.
Questo non significa comunque che le quotazioni OMI siano completamente inutili, e che dunque non possiate comunque trarre delle utili informazioni dalla loro consultazione. Cercate tuttavia di evitare di pensare ad esse come a un definitivo quadro di riferimento per la vostra abitazione, ma solamente come uno spunto di partenza sulla quale costruire una perizia personalizzata.