ISOLAMENTO TERMICO FACCIATE
In tempi di Superbonus per l’ efficientamento energetico è bene approfondire un argomento che in genere , come del resto molti altri ancora , nei condomini genera discussioni. Il cappotto termico in condominio è un argomento che genera sempre ampi dibattiti dal momento che in molti non credono di beneficiarne nella stessa misura dei loro vicini.
Tra i tanti aspetti sull’argomento che portano dubbi e quindi che necessitano di attenta di valutazione vi è la ripartizione delle spese per la posa in opera di un cappotto termico, che è certamente per chi vive in condominio, l’argomento principe.
Cappotto termico e ripartizione spese
Vediamo per quale ragione le spese per i "cappotti termici" debbano essere ripartite tra tutti i condomini in base ai loro millesimi di proprietà.
La risposta è per molti aspetti semplice, anche ovvia, ed è la seguente:
Il primo comma dell'art. 1123 c.c. specifica che "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".
Ed inoltre la recente riforma, non ha modificato questa norma.
Quindi, poiché le facciate sono parti comuni e poiché le stesse pur corrispondendo con interni diversi, costituiscono la “pelle” dell’edificio e non funzionano da un punto di vista fisico e strutturale a compartimenti stagni, non ha senso pretendere di non pagare delle spese solamente perché l'unità immobiliare di proprietà non è tra quelle direttamente interessate
I muri perimetrali, le tamponature, sono sempre e comunque comuni e se venissero meno, verrebbe meno la forma e l’aspetto originari dell’immobile condominiale.
Le norme e la giurisprudenza
Anche in materia di “ cappotto termico” risulta sempre utile ripercorrere le pronunce giurisprudenziali nel merito.
Una sentenza tra le più recenti della Corte Cassazione (gennaio del 2013) appare specificatamente opportuna in relazione al caso di specie, ossia :
"in tema di condominio negli edifici le parti dell'edificio - muri e tetti (art. 1117 c.c., n. 1) - ovvero le opere ed i manufatti - fognature, canali di scarico e simili (art. 1117 c.c., n. 3) - deputati a preservare l'edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive ai sensi della prima parte dell'art. 1123 cod. civ., e non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (art. 1123 c.c., commi 1 e 2)" (Cass. n. 11423 del 1990; Cass. n. 4403 del 1999)" (Cass. 3 gennaio 2013 n. 64).
Conclusioni
In estrema sintesi , anche qualora le facciate non siano quelle proprie della singola unità immobiliare o immediatamente adiacenti all’ abitazione, si è comunque comproprietari della facciata; pertanto le spese relative alla loro manutenzione vanno ripartite secondo i millesimi di proprietà; salvo che tutti i condomini non stabiliscano diversamente. Si potrebbe obiettare, che il cappotto termico non è una spesa che riguarda la struttura del fabbricato condominiale , ma solamente quei vani immediatamente prospicienti il muro perimetrale esterno. Ma comunque dell’isolamento termico delle facciate è l'intero edificio a beneficiarne sia in termini concreti, sia in merito agli aspetti documentali, quali quelli riguardanti l'attestazione energetica.
Fuori da ogni dubbio che la spesa debba essere suddivisa tra tutti i condòmini ai sensi dell'art. 1123, primo comma, c.c. - ossia sulla base dei millesimi di proprietà - salvo diversa convenzione, ossia salvo diverso accordo tra tutti i condòmini.