Stando a quanto suggerisce una nuova ricerca della società internazionale di consulenza immobiliare Knight Frank, a differenza del generico toscano dell'edilizia residenziale, evidentemente in fase di lenta movimentazione, il segmento delle case di maggior pregio e di prima classe corre su basi ben più solide.
In particolare, sebbene nell'ultimo decennio i prezzi siano diminuiti del 40% rispetto al picco precedente, ora stiamo finalmente assistendo a una fase di stabilizzazione dei prezzi, con Firenze e Lucca che hanno entrambe registrato una crescita dell'1% nel 2018 nei valori di mercato di riferimento. Numerose sono le determinanti che stanno sostenendo i prezzi: sul segmento di lusso, per esempio, è evidente come gli acquirenti internazionali stiano prestando poca attenzione al panorama politico ed economico, molto aleatorio, concentrandosi invece sull'ineguagliabile stile di vita offerto dalle case toscane.
Gli analisti internazionali sottolineando d’altronde come per l'Italia, le crisi bancarie e governative non siano certamente una novità. Anche le classi medie straniere hanno conseguito un crescente interesse per questa area. Per i patrimoni più ampi, ad esempio, il beneficio fiscale di 100.000 euro, introdotto nel 2017, continua ad essere un elemento chiave: nell'ambito di tale iniziativa, rammentiamo, le persone fisiche che accedono alla residenza italiana beneficiano di un'imposta forfettaria sul reddito complessivo di 100.000 euro, mentre i familiari aventi diritto beneficiano di un'imposta forfettaria di 25.000 euro.
Per quanto concerne la provenienza geografica, nel 2018 gli acquirenti mediorientali, statunitensi, britannici, del Benelux e indiani sono stati i più attivi in Toscana. Mentre la maggior parte degli acquirenti cerca di acquistare una casa vacanza, un numero sempre maggiore è alla ricerca di una base permanente, stabilendo così la propria residenza in una delle regioni maggiormente attraenti nell’intera area del Mediterraneo. Non sfugge che il numero di residenti all'estero nelle città toscane continui a crescere: quasi 100.000 residenti stranieri vivono oggi a Firenze, Lucca e Pisa, secondo l’Istat. Nel dettaglio, Firenze è stata la città che ha registrato il maggiore incremento delle tre città tra il 2012 e il 2018, con un aumento del 38,5% del numero di residenti all'estero.
Per quanto poi attiene le principali tendenze, quella più forte che sta spiccando quest'anno è che i richiedenti hanno sempre meno tempo a disposizione per curare le ristrutturazioni. Il che, in fin dei conti, si traduce con la preferenza ad avere a disposizione una casa nuova o ristrutturata, che non richiede alcun lavoro.
In secondo luogo, gli acquirenti vogliono trovarsi a meno di un'ora di distanza da un aeroporto, consentendo loro di utilizzare la proprietà immobiliare almeno quattro o cinque volte all'anno per le mini-vacanze e ridurre al minimo i viaggi. Infine, la maggior parte di loro ha intenzione di possedere la propria casa per più di cinque anni, spesso affittandola per coprire i costi, richiedendo così – in linea con quanto sopra abbiamo già anticipato – una proprietà immobiliare che non richieda grande manutenzione.
Gli acquirenti continuano inoltre a cercare valori immobiliari di convenienza, con prezzi a Lucca che sono dal 20% al 25% più bassi rispetto a Firenze. Proprio Lucca sembra dunque essere una città maggiormente sotto i riflettori: Lucca è d’altronde facilmente raggiungibile anche dall'aeroporto di Pisa; si trova a 30 minuti di auto dal Mediterraneo e ospita un Summer Music Festival di fama mondiale.
Concludiamo infine, cercando di rammentare in brevità quali siano le principali attrazioni del mercato immobiliare di lusso in Toscana, che includono:
- per i patrimoni più facoltosi, la tassa forfettaria di 100.000 euro che sta fungendo da attrazione principale, attirando;
- la linea ferroviaria Firenze - Vareggio che attraversa Lucca è in fase di potenziamento. I lavori, il cui completamento è previsto per il 2020, porteranno a Lucca in 45 minuti di viaggio in treno da Firenze;
- una nuova linea tranviaria di 5,3 km offre ora un collegamento diretto dal centro di Firenze all'aeroporto. La nuova linea T2 ha ridotto i tempi di percorrenza a 21 minuti, rendendo la città molto più accessibile;
- le case di primo prezzo in Toscana si sono stabilizzate a seguito di un calo del 40% rispetto al picco. Firenze e Lucca hanno entrambi registrato una crescita dei prezzi dell'1% nel 2018;
- le richieste di informazioni per gli immobili superiori a 10 milioni di euro si sono rafforzate a causa della nuova imposta (sopra ne abbiamo brevemente parlato), con molte famiglie facoltose che acquistano più di un immobile in Italia;
- gli acquirenti più attivi sono quelli del Medio Oriente, Stati Uniti, Regno Unito, Benelux e India;
- il numero di residenti all'estero nelle città toscane continua a crescere. Quasi 100.000 residenti stranieri vivono oggi a Firenze, Lucca e Pisa;
- Firenze ha visto la più grande crescita tra il 2012 e il 2018, con un aumento del 38,5% del numero di residenti all'estero.