Art. 1127 cc - Diritto di sopraelevazione in condominio

L’art. 1127 del Codice Civile  è l’articolo che regola  la costruzione sopra l’ultimo piano di un edificio e afferma il diritto di sopraelevazione che consente di costruire un nuovo piano o un’ altra struttura come una veranda, una lavanderia, ecc. aumentando l'altezza dello stabile. L’art. 1127 cc afferma che:

Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

Questo articolo quindi fa luce sulla possibilità di far espandere il palazzo in altezza e quindi far costruire sul terrazzo o sul lastrico solare al fine di intensificare l'utilizzo del suolo occupato dall’edificio e di sfruttare la possibilità di aumentare i volumi degli edifici, ma allo stesso tempo pone delle regole e dei limiti sulla possibilità di costruire in sopraelevazione con delle condizioni di sicurezza, di estetica e di igiene.  

Infatti il primo limite che pone l’art.1127 è dettato dalle condizioni statiche dell’edificio, e  vieta la costruzione di nuove strutture se l’edificio strutturalmente non supporta ulteriore peso a meno che gli altri condomini in unanimità non accettino di avviare opere di rafforzamento e consolidamento all’edificio per poter permettere la costruzione di sopraelevazione. Nel caso in cui non venga rispettato il limite della statica dell’edificio è prevista la demolizione della costruzione realizzata in sopraelevazione, senza possibilità alcuna di sanatoria.

Il secondo limite imposto dall’art.1127  è sulla base di un principio estetico e e di non alterazione del decoro architettonico; i condomini possono opporsi alla costruzione di sopraelevazioni se ritengono che tale aggiunta possa modificare o alterare l’aspetto architettonico dell’edificio.

Il terzo limite infine tutela l’abitabilità e l’igiene degli altri condomini, e prevede l’ipotetica opposizione dei condomini nel caso in cui la costruzione riducesse l’apporto di luce e/o aria alle altre abitazioni.

Qualora vengano rispettati tutti i limiti previsti dalla legge non è necessario il consenso degli altri condomini alla sopraelevazione o alla cessione del diritto di superficie al fine di sopraelevare, il condomino dell’ultimo piano potrà procedere alla costruzione senza ulteriori permessi anche se è sempre consigliato confrontarsi con gli altri condomini e metterli al corrente per una sana e corretta convivialità. 

Inoltre i condomini hanno il diritto di opporsi alla sopraelevazione qualora ritengano che questa possa essere pregiudizievole nei loro riguardi e onde evitare conseguenze legali è sempre bene confrontarsi con tutti i condomini. 

Nell’articolo 1127 cc è anche specificato l’obbligo al pagamento di un'indennità la quale costituisce un’obbligazione reale, indi per cui l’intervento di sopraelevazione secondo l’articolo 1127 del codice civile si presenta oneroso poiché il condomino dovrà fornire ai proprietari sottostanti un diritto all’indennità espressamente condizionato all’esercizio della facoltà di sopralzo. Colui che effettua la sopraelevazione dovrà corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore dell’area occupata diviso il numero dei piani (calcolando anche quello da costruire) al netto della quota a lui spettante.

L’art.1127 del Cod. Civile ha avuto spesso bisogno di ulteriori dettagli, come ad esempio nel caso in cui il lastrico solare appartiene a più persone, in tal caso non sarà possibile fare interventi di sopraelevazione singolarmente ma se si trova un accordo sarà possibile farne di comune accordo rispettando la divisione delle quote.  Un altro dettaglio specificato in seguito è che se l’edificio termina con un tetto, il condomino dell’ultimo piano non perde il suo diritto di sopraelevazione ma sarà obbligato a costruire sopra la sua nuova opera un tetto uguale a quello che già era stato costruito.