Art.1136 cc: Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni

L’art. 1136 cc fa luce sulla costituzione dell’assemblea e la validità delle delibere asserendo che: 

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.

Attraverso l’art.1136 cc si fa distinzione per le condizioni di validità in merito alla costituzione dell’assemblea e sulla validità delle deliberazioni. Ovvio è che senza la costituzione dell’assemblea non possono essere ritenute valide le deliberazioni, indi per cui le seconde sono subordinate alla prima condizione. 

Per rendere valida l’assemblea condominiale è necessario che tutti i condomini siano messi al corrente del luogo, la data e l’ora dell’assemblea ed essere stati invitati alla riunione. Questa condizione non presuppone che ci siano modalità precise per la convocazione all’assemblea, ma  basterà la constatazione che tutti i partecipanti abbiano avuto richiesta diretta di partecipazione mettendo loro al corrente degli argomenti delle deliberazioni. 

Successivamente il comma 1 dell’articolo 1136 cc modificato con la legge dell’11 Dicembre 2012  stabilisce che l’assemblea può definirsi regolare se almeno i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti.

 In merito alle delibere, se si tratta di una prima convocazione fa fede il quorum costitutivo dato dai due terzi del valore dell’intero edificio e dalla maggioranza dei partecipanti al condominio  e il quorum deliberativo pari al numero di voti della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se non si raggiunge il numero legale per deliberare, dal giorno successivo a 10 giorni dalla prima convocazione, l’assemblea è chiamata alla seconda convocazione dove è previsto un quorum costitutivo di almeno un terzo del valore dell’intero edificio e dei partecipanti al condominio o un quorum deliberativo che richiede la maggioranza degli intervenuti di almeno un terzo del valore dell’edificio.

In base agli atti da deliberare poi, con l’art. 1136 cc vengono stabilite quali tipi di maggioranze assembleari vengono richieste. Le entità degli atti vengono divisi in 4 gruppi separati di cui:

1. atti di amministrazione ordinaria o riparazioni straordinarie di piccola entità;
2. atti che superano l’ordinaria amministrazione ma non costituiscono innovazione
3. nomina e revoca dell’amministratore, o liti attive e passive in merito alle attribuzioni dell’amministratore
4. innovazioni ( art. 1120 cc ),

• Nel primo caso (atti di amministrazione ordinaria)si applica quanto stabilito dall’art.1136 cc nei primi tre commi;

• Nel secondo caso (deliberazioni)  invece è richiesto il quorum deliberativo se si tratta della prima convocazione; in seconda convocazione invece basterà la volontà di un terzo dei partecipanti al condominio o un terzo del valore dell’edificio.

• Nel terzo caso ( liti e provvedimenti all’amministratore) è necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

•  Nell’ultimo caso invece, quello delle innovazioni è necessario sia in prima che in seconda convocazione il quorum qualificato ovvero quello costituito dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Infine, nell’ultima parte dell’articolo 1136 del Cod. Civile si specifica che l’assemblea non può in alcun modo deliberare senza la constatazione della regolare convocazione all’assemblea di tutti i condomini  e che tutto ciò che viene stabilito e deliberato in assemblea deve essere regolarmente redatto  mediante verbale sul registro delle assemblee che viene conservato dall’amministratore.