Convocazione assemblea condominiale: qual è la procedura?

Come avviene la convocazione dell’assemblea condominiale? Quali sono le leggi che regolano la procedura? In questo articolo illustreremo quali sono le modalità, i termini e le regole in merito alla convocazione delle riunioni di condominio.

Disposizioni sulle convocazioni delle assemblee condominiali

A regolare le convocazioni delle assemblee condominiali è l’articolo 66 disp. att. c.c. il quale stabilisce che: “L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art.1135 del codice civile, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente per condominio convocazione assemblea”.

È l’amministratore quindi il primo ad avere il compito di convocare l’assemblea condominiale, ma in mancanza di un amministratore o nel caso in cui egli non provvedesse a farlo, anche i condomini possono procedere con l’autoconvocazione dell’assemblea condominiale.

Inoltre esistono regole specifiche per la convocazione dell’assemblea di condominio che, se non rispettate, potrebbero far risultare la riunione annullabile.

Modalità di convocazione delle assemblee condominiali

Le modalità per compilare e inviare l’avviso della convocazione dell’assemblea condominiale valgono sia per l’assemblea condominiale ordinaria che in quella straordinaria. Ecco quali sono le corrette modalità di convocazione dell’ assemblea condominiale per non renderla annullabile:

• la convocazione deve essere comunicata almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima convocazione;
• nella convocazione deve essere specificato l’ordine del giorno, la data e il luogo della riunione di condominio;
•  l’invio della convocazione deve essere eseguito tramite posta raccomandata, posta elettronica (PEC), fax o consegna a mano;
• l’assemblea condominiale in seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima convocazione.

È importante anche specificare che se il condomino risulti assente alla consegna della raccomandata A/R risulta valida la data del giorno di rilascio dell’avviso di giacenza, non di quando viene consegnata la raccomandata. 

In questa pagina troverai tutti gli esempi di modello convocazione assemblea condominiale.

Modalità di convocazione dell’assemblea non valide

È importante sapere che tutte le altre modalità di convocazione che non sono indicate nell’elenco superiore non sono valide; 

la convocazione dell’assemblea condominiale via email non è valida neanche se viene autorizzata dai condomini, né tanto meno se questi rispondono; tale modalità potrebbe anche essere efficiente e funzionare al suo scopo ma in quel caso le delibere attuate in quella riunione possono essere facilmente impugnabili; anche le convocazioni all’assemblea di condominio attraverso l’avviso in cassetta della posta non è previsto dalla legge e perciò possono annullare le delibere di quella assemblea.

Termini di convocazione assemblea condominiale

Come anticipato è necessario inviare la convocazione all’assemblea almeno 5 giorni prima dalla data fissata per la prima convocazione e che la seconda convocazione dell’ assemblea condominiale non potrà essere nello stesso giorno solare della prima.

È consigliato agli amministratori di non procedere con le spedizioni delle convocazioni troppo a ridosso della scadenza poiché nel caso della raccomandata si considera avvenuta quando l’avviso viene ricevuto e non quando viene spedito. 

Prima e seconda convocazione dell’assemblea condominiale

La legge prevede la possibilità di fare due convocazioni dell’assemblea distinte, ad un massimo di 10 giorni di distanza e che la seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima. Vediamo quali sono i reali motivi:

Prima convocazione assemblea condominiale

Attraverso l’art.1136 si stabilisce che l’assemblea condominiale in prima convocazione è costituita con i ⅔ del valore dell'edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio e che le deliberazioni possono essere approvate con il quorum deliberativo (maggioranza degli intervenuti e almeno 500/1000). 

Seconda convocazione assemblea condominiale

Sempre l’art. 1136 cc comma 2 stabilisce che all'assemblea in seconda convocazione per l’approvazione di eventuali decisioni occorre il quorum costitutivo (la maggioranza degli intervenuti e 334/1000).

Nella maggior parte delle convocazioni delle assemblee condominiali viene fatta una prima convocazione ad orari notturni al fine di ostacolarla e fissare la seconda data a 10 giorni dalla prima; in questo modo sarà molto più semplice approvare decisioni poiché i numeri richiesti per la maggioranza sono inferiori rispetto alla prima.

Convocazione assemblea condominiale da parte dei condomini

I condomini  possono convocare l’assemblea condominiale in due casi:

• in assenza dell’amministratore: se non è stato nominato nessun  amministratore ogni condomino può convocare l’assemblea condominiale con le modalità previste dal codice civile;

Nel caso in cui in seguito alla richiesta di assemblea di due o più condomini l’amministratore non convochi l’assemblea (autoconvocazione assemblea di condominio)