Nuove regole condominiali: cosa è cambiato con la riforma

La legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013 è andata finalmente a “svecchiare” un regolamento condominiali che compiva 70 anni; Il nuovo regolamento condominiale che quest’anno ha compiuto il suo primo decennio ha finalmente modificato le parti salienti di un regolamento condominiale datato 1942: un vero e proprio aggiornamento per tutte le norme condominiali che da tempo sembravano fuori luogo e fuori tempo.

Con la nuova riforma del condominio sono state introdotte tantissime novità; dal ruolo dell’amministratore, alla presenza di animali in condominio agli orari da seguire. Ricordiamo che il nuovo regolamento condominiale, stando a quanto previsto dalle leggi 2022, prevale sul Codice Civile del condominio ma solo a condizione che le deroghe siano approvate in assemblea condominiale all’unanimità.  Il Codice Civile specifica poi quali norme sono derogabili e quali no dal regolamento di condominio, perciò nel caso in cui venissero derogate norme inderogabili si configurerebbe un illecito e il regolamento può essere impugnato di fronte al giudice. Le normative derogabili dal regolamento condominiale sono stabilite proprio dal Codice Civile e tratta argomenti come l’uso delle parti comuni, la suddivisione delle spese, il decoro dello stabile, etc… Le nuove disposizioni condominiali portano importanti novità tra cui maggiore potere all’assemblea, più autonomia nelle scelte dei singoli e maggior numero di oneri per l’amministratore; ma vediamoli nel dettaglio.

Amministratore di condominio

Vengono introdotte nuove disposizioni condominiali sul ruolo dell’amministratore in quanto si stabilisce che per diventare amministratore, oltre ai suoi obblighi ordinari, egli dovrà possedere specifici requisiti di onorabilità, possedere almeno il diploma superiore e provvedere ad aggiornamenti periodici sulle tematiche condominiali. La sua carica due anni con tacito rinnovo e, al momento della nomina egli dovrà fornire in assemblea il suo onorario in maniera trasparente il quale dovrà essere approvato in assemblea. 

Condominio minimo

Come stabilito dalle nuove leggi condominiali, la figura dell’amministratore è obbligatoria se ci sono più di 8 condomini; prima della riforma del condominio il numero minimo previsto era di 5 condomini; dal 2013 invece se il numero di condomini è inferiore a 8 (condominio minimo) è possibile nominare un amministratore ma non è obbligatorio; in ogni caso però il condominio deve dotarsi di codice fiscale e non può sottrarsi agli obblighi e alle responsabilità.

Presenza di animali in condominio 

Un’ altra grande novità delle nuove norme sul condominio è il divieto di proibire la presenza di animali domestici all’interno degli appartamenti dei singoli condomini; con le nuove regole condominiali la gestione degli animali domestici all’interno del condominio è affidata per lo più al buon senso e in nessun caso è vietato proibire la detenzione di animali, anche se bisognerà rispettare le regole di igiene e di buon senso: leggi le regole sugli animali domestici in condominio.

Gestione del condominio 

Al fine di una migliore gestione e supervisione del condominio, con le nuove disposizioni di condominio è stata data la possibilità di aggiungere:

• sito internet condominiale per pubblicare documenti, dati contabili e comunicazioni;
• consiglieri condominiali ( per condomini che contano più di 11 unità abitative) che hanno funzioni di controllo sull’operato dell’amministratore e di intermediari tra condomini e amministratore;
• obbligo del conto corrente intestato al condominio su cui devono risultare tutti i movimenti in entrata e in uscita.
• obbligo di versare una quota per creare un fondo che assolverà in caso di interventi straordinari. 

Quorum per le delibere

 Il nuovo regolamento condominiale ha modificato anche le percentuali utili alle delibere assembleari, vediamo come:

• per la costituzione in prima convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
• per la costituzione in seconda convocazione: 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi;
• per le delibere (in 2a convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi;
• per i lavori straordinari di importante entità:50% + 1 dei partecipanti e ½ dei millesimi
• per i lavori straordinari di normale entità: 50% + 1 dei partecipanti e ⅓ dei millesimi

Parti condominiali comuni 

Per parti comuni si intende tutte le zone accessibili a tutti i condomini e con le nuove regole condominiali sarà necessario un quorum più alto per ottenere un cambio di destinazione delle parti comuni (⅘ dei presenti e almeno ⅘ dell’edificio) e per la ripartizione delle spese dell’ordinaria manutenzione bisognerà affidarsi alle tabelle millesimali.

Riscaldamento centralizzato: sarà possibile per ogni unità abitativa accedere autonomamente al riscaldamento e staccarsi da quello centralizzato condominiale a patto che non comporti squilibri all’impianto e sia previsto dalle leggi regionali, provinciali o comunali.

Antenne: ogni inquilino potrà installare una propria antenna nel caso in cui la quella condominiale creasse problemi di ricezione. 

Condomini morosi 

Con il nuovo regolamento condominiale nel caso ci fossero condomini in ritardo di 6 mesi con i pagamenti, l’amministratore ha l’obbligo di informare tutti gli altri condomini e in caso il ritardo persista si potrà richiedere il decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso.