Ordine del giorno dell'assemblea condominiale: cosa sapere

Il condominio è una piccola società e per farla funzionare al meglio servono delle leggi che regolano e tutelano la tranquillità di tutti. In  questo articolo faremo luce su ciò che regola l’ordine del giorno dell’assemblea di condominio, sull’importanza che gli si viene data e sul suo funzionamento. 

Cos’è l’ordine del giorno dell’assemblea condominiale?

L’ordine del giorno dell’assemblea condominiale è l’elenco degli argomenti che si discutono ed eventualmente deliberano nel corso dell’assemblea condominiale. 

L’ordine del giorno deve essere contenuto all’interno dell’avviso di assemblea condominiale al fine di mettere al corrente i condomini di tutti gli argomenti che verranno trattati durante l’assemblea e mettere nella condizione di scegliere tutti gli aventi diritto alla partecipazione dell’assemblea se partecipare o no.

Come deve essere l’ordine del giorno?

A regolare l’obbligo dell'ordine del giorno è l’art. 1105 cc, nello specifico l’art.66 terzo comma disp. att. cod. civ. che stabilisce:

“L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.”

L’ordine del giorno quindi dovrà essere comunicato con l’avviso di convocazione entro 5 giorni dalla data stabilita per la riunione attraverso posta raccomandata o fax o consegna a mano. Nel caso in cui un condomino non riceva la convocazione all’assemblea condominiale ha il diritto di annullare le deliberazioni decise in quella riunione.

Inoltre può essere annullata ogni delibera in merito ad argomenti fuori dall’ordine del giorno, poiché significherebbe decidere su argomenti che i condomini assenti non sapevano che sarebbero stati trattati. 

Chi decide l’ordine del giorno?

A stabilire l’ordine del giorno è l’amministratore; nel caso in cui si trattasse di un condominio senza amministratore saranno i condomini convocati a decidere quali punti saranno trattati nell’ordine del giorno.

Punti dell’ordine del giorno dell’assemblea di condominio 

Per parlare dei punti dell’ordine del giorno occorre distinguere l’assemblea di condominio ordinaria da quella straordinaria.

L’ordine del giorno dell’assemblea ordinaria dovrà prevedere sicuramente alcuni punti obbligatori tra cui il bilancio del condominio con l’approvazione del rendiconto e del preventivo e l’eventuale revoca dell'amministratore come quanto stabilito dall’art.1129 cc. Oltre a questi punti previsti dalla legge, l’amministratore potrà inserire altri punti che riterrà necessari sia di sua iniziativa che consigliati dagli altri condomini. Ci sono però alcuni casi in cui l’amministratore è obbligato ad inserire nell’ordine del giorno i punti suggeriti, vediamo di quali:

1. Nel caso in cui due condomini che rappresentano un sesto del valore dell’edificio richiedano la convocazione di un’assemblea straordinaria;
2. Nel caso in cui i condomini propongano argomenti riguardanti le innovazioni disciplinate dall’art.1120 cc  (tra cui l’eliminazione delle barriere architettoniche, opere per il contenimento del consumo energetico, installazione di impianti centralizzati, ecc);
3. Nel caso in cui i condomini vogliano discutere della sua revoca per gravi irregolarità di gestione, come previsto dall’art.1129 cc

I punti dell’ordine del giorno dell’assemblea condominiale straordinaria invece vengono stabiliti dai richiedenti dell’assemblea quindi o dall’amministratore o da almeno due condomini che rappresentano ⅙ del valore del condominio. Nel caso invece sia solo un condomino a richiedere l’inserimento di nuovi punti all’ordine del giorno l’amministratore non è obbligato ma sarà sua discrezione decidere se inserirlo o no.

Integrazioni all’ordine del giorno

L’amministratore potrà decidere di aggiungere ulteriori punti all’ordine del giorno, l’importante è che la modifica venga comunicata a tutti i condomini entro 5 giorni dalla data della riunione condominiale; in alternativa potrà decidere di trattare l’argomento direttamente in assemblea ma solo se tutti i condomini sono presenti alla riunione.

Esiste poi solitamente una voce dell’ordine del giorno “varie ed eventuali”:  attraverso questa voce è possibile discutere, suggerire e analizzare alcuni punti senza però fare alcun tipo di delibera ma decidere di inserirla tra i punti dell'ordine del giorno della successiva assemblea di condominio.