Spese condominiali a carico dell'inquilino o del proprietario?

La gestione, la conservazione, la manutenzione, ma anche l’uso stesso dei beni condominiali finiscono sotto il nome di spese condominiali, in pratica particolari quote che devono essere affidate all’amministratore di condominio per poter garantire la corretta erogazione dei servizi essenziali nello stabile. È possibile in generale distinguere le spese condominiali ordinarie dalle spese condominiali straordinarie: che cosa indicano esattamente e a carico di chi sono? Dell’inquilino o del proprietario? Innanzitutto è necessario distinguere la diversa tipologia di spese: le spese ordinarie fanno riferimento alla quotidiana gestione e manutenzione dei beni comuni del condominio e includono ad esempio la pulizia delle scale, del pianerottolo o del giardino, la sostituzione delle lampadine o le piccole spese di manutenzione ordinaria. Le spese straordinarie fanno invece riferimento a interventi che non possono essere prevedibili e che rappresentano interventi non troppo frequenti come ad esempio i lavori di riparazione della caldaia o qualche lavoro di manutenzione magari sulla facciata del palazzo. Vediamo nel dettaglio le spese condominiali a carico dell’inquilino.

La divisione delle spese condominiali

Le spese condominiali vanno divise fra l’inquilino e il proprietario: generalmente il contratto di affitto dovrebbe indicare l’esatto importo delle spese condominiali che dovranno essere a carico dell’inquilino o almeno dovrebbe indicare i corretti criteri di calcolo. L’inquilino in tal caso dovrebbe versare quelli che sono definiti come oneri accessori al locatore come titolo di rimborso di quanto ha anticipato all’amministratore. Ma nonostante tutto potrebbero esserci alcune incertezze in merito che non chiariscono le corretta divisione delle spese. Come dividere correttamente le spese condominiali tra il proprietario e l’inquilino? Le spese condominiali a carico dell’inquilino e quelle a carico del locatore dovrebbero essere necessariamente divise e ripartite nel contratto di locazione. Generalmente il proprietario di casa può attribuire a carico dell’affittuario tutte le spese ordinarie, ma non le spese straordinarie, come ad esempio quelle relative alle ristrutturazione.

Le spese da pagare

Generalmente il proprietario della casa e l’inquilino potranno stabilire all’interno del contratto di locazione, il contributo che è dovuto come copertura delle spese condominiali che vengono identificate e indicate come oneri accessori. Il padrone di casa inoltre può relegare all’affittuario tutte le spese ordinarie, ma non le spese straordinarie che includono ad esempio ristrutturazioni o interventi consistenti. Il contratto di affitto però potrebbe anche non indicare esattamente l’importo delle spese dovute al condominio e in questo caso quali sono le spese che deve pagare l’inquilino? Per la divisione delle spese in generale si opta per due scelte diverse. Una è relativa al versamento di un forfait, una cifra predefinita che l’inquilino dovrà versare mensilmente come rimborso, o totale o parziale, di tutti gli oneri condominiali e delle spese. In alternativa è possibile anche poter pagare i reali consumi sulla base delle bollette che vengono presentate dall’amministratore. In tal caso l’affittuario dovrà pagare i propri consumi direttamente al proprietario, ma non all’amministratore dato che l’inquilino ha un rapporto contrattuale con il proprietario dell’immobile. Quindi eventuali rivalse da parte dell’amministratore potranno essere eventualmente presentate l’azione potrebbe essere intentata solo nei confronti del locatore, ma non del condomino. E in tal caso, se il locatore non ha pagato perché l’inquilino non ha pagato, il proprietario di casa potrà sfrattarlo. In questo caso si procede con sfratto per l’omesso versamento degli oneri accessori che sopravviene e viene giustificato per due motivi diversi. È previsto quando il debito accumulato per le spese condominiali sia pari ad almeno due mensilità di canone e quando il ritardo nel pagamento delle spese condominiali, rispetto alla richiesta del proprietario, sia pari a circa 60 giorni.

Spese a carico dell’inquilino

Le spese condominiali a carico dell’inquilino sono le spese ordinarie che in genere sono sempre a carico dei condòmini. Le spese ordinarie fanno riferimento alla copertura delle spese ordinarie come ad esempio la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore, il riscaldamento, la luce, l’acqua o le spese del portierato. servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, della luce, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria (ossia le normali bollette per i consumi), È pur vero che i condomini non pagano tutti allo stesso modo dato che la spesa è relativa alle tabelle millesimali, perché solo in questo modo ognuno potrà versare una quota proporzionale al valore della proprietà stessa. Sostanzialmente in base a questa divisione, a pagare le spese condominiali ordinarie dovrebbe essere chi ogni giorno usufruisce dei servizi della casa. Di fatto il pagamento delle spese condominiali ordinarie spetta sempre agli inquilini.

Spese straordinarie a carico del proprietario

Il proprietario è tenuto invece al pagamento delle spese straordinarie che definite come tali dovranno essere considerati una tantum. Le spese straordinarie possono essere relative a spese importanti e improvvise tra cui ad esempio l’installazione di un videocitofono, oppure il rifacimento della facciata o magari la sostituzione della caldaia. Le regola generale è che se l’intervento riguarda tutto il condominio sarà essere il locatore che dovrà farse carico e con un contributo calcolato anche in questo caso in base alle tabelle millesimali.

Spese per i lavori urgenti

Si può anche verificare la condizione che in un condominio ci siano da affrontare dei lavori urgenti da effettuare. Se riguardano tutto edificio, spetterà all’amministratore o al singolo condomino dover risolvere il problema dividendo le spese. Alla fine dei lavori la quota dovrà essere divisa tra tutti gli appartamenti in base alle tabelle millesimali. Ma chi dovrò pagare in questo caso? Spetta al proprietario o si tratta di spese condominiali a carico dell’inquilino? La regola è in pratica la stessa relativa alle spese condominiali straordinarie: se le spese ordinarie e di consumo sono a carico dell’affittuario, le spese straordinarie come quelle relative alle ristrutturazioni sono invece sempre a carico del proprietario.

Tabella delle ripartizioni

Le spese condominiali sono molte e di diversa natura, per questo spesso si è tentato di redigere delle tabelle specifiche che permettessero di capire subito di chi era a carico la spesa condominiale. Una tabella molto usata è stata quella registrata il 30 Aprile 2014, vediamo il contenuto, nel dettaglio se affianco alla voce della spesa troviamo la lettera L vorrà dire che la spesa sarà a carico del Locatore, al contempo se troviamo la lettera C la spesa sarà a carico del conduttore, quindi dell'inquilino.

ASCENSORE A chi spetta
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni   C
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L  
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L  
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione   C
Ispezioni e collaudi   C
AUTOCLAVE A chi spetta
Installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari
(pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.)
L  
Manutenzione ordinaria   C
Imposte e tasse di impianto L  
Forza motrice   C
Ricarico pressione del serbatoio   C
Ispezioni, collaudi e lettura contatori   C
IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO, DI VIDEOSORVEGLIANZA E SPECIALI A chi spetta
Installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazione L  
Manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione   C
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L  
Manutenzione ordinaria  degli impianti di suoneria e allarme   C
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L  
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni   C
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L  
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili   C
Installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza L  
Manutenzione ordinaria di impianti di videosorveglianza   C
IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA, PRODUZIONE DI ENERGIA DA FONTI RINNOVABILI A chi spetta
Installazione e sostituzione degli impianti L  
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L  
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario   C
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale   C
Lettura dei contatori   C
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua   C
IMPIANTI SPORTIVI A chi spetta
Installazione e manutenzione straordinaria L

 

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.)   C
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria   C
IMPIANTO ANTINCENDIO A chi spetta
Installazione e sostituzione dell'impianto L  
Acquisti degli estintori L  
Manutenzione ordinaria   C
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi   C
IMPIANTO CENTRALIZZATO DI RICEZIONE RADIOTELEVISIVA E DI FLUSSI INFORMATIVI    
Installazione, sostituzione o potenziamento dell'impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo L  
Manutenzione ordinaria dell'impianto centralizzato per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo   C
PARTI COMUNI A chi spetta
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L  
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico   C
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L  
Manutenzione ordinaria dei tetti e lastrici solari   C
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L  
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disostruzione dei condotti e pozzetti   C
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L  
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni   C
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni   C
Installazione e sostituzione di serrature L  
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati   C
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo L  
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo   C
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile   C
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L  
PARTI INTERNE ALL'APPARTAMENTO LOCATO A chi spetta
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti  L  
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti   C
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, dell'impianto sanitario   C
Rifacimento di chiavi e serrature   C
Tinteggiatura di pareti   C
Sostituzione di vetri   C
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico, videocitofonico e degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva  e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo anche da satellite o via cavo   C
Verniciatura di opere in legno e metallo   C
Manutenzione ordinaria dell'impianto di riscaldamento e condizionamento   C
Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento e condizionamento L  
PORTIERATO A chi spetta
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e  indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. L
10%
C
90%
Materiale per le pulizie   C
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L
10%
C
90%
Manutenzione ordinaria della guardiola L
10%
C
90%
Manutenzione straordinaria della guardiola L  
PULIZIA A chi spetta
Spese per l'assunzione dell'addetto L  
Trattamento economico dell'addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.   C
Spese per il conferimento dell'appalto a ditta L  
Spese per le pulizie appaltate a ditta   C
Materiale per le pulizie   C
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L  
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia   C
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie   C
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti   C
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva   C
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L  
Sacchi per la preraccolta dei rifiuti   C
SGOMBERO NEVE A chi spetta
Spese relative al servizio, compresi i materiali d'uso   C