Con il termine “Supercondominio” si indica un condominio composto da diversi edifici, quindi una sorta di plessi condominiali racchiusi sotto un’amministrazione maggiore e che fanno capo al cosiddetto “super-amministratore”. Tali caratteristiche però non bastano per capire bene il concetto in questione e tra l’altro occorre specificare nei dettagli di cosa si tratti e soprattutto in quali casi si può parlare di quello che viene anche chiamato “condominio super”.
Supercondominio: di che cosa si tratta esattamente
Il supercondominio può essere inteso come una costruzione composta da due o anche più edifici, che possiedono in comune alcuni servizi e/o elementi, beni. È questo il requisito più importante per far sì che esista il tipo di condominio in questione.
Oltre a questo, va subito chiarito che non necessariamente i palazzi che compongono il “super complesso” debbano essere come condomini autonomi, anche se tale condizione può verificarsi.
Da sottolineare poi che dal 18 giugno del 2013 è stato stabilito che anche il supercondominio dovesse essere soggetto a determinate normative, in particolare all’articolo 1117. Si specifica, grazie a quest’ultimo, che non necessariamente deve essere espresso dai condòmini la volontà di trasformarsi in un “supercondominio”, anche perché per far sì che il plesso di edifici diventi tale, non occorre la presenza di alcuna riunione che sancisca tale decisione.
Secondo la normativa infatti la trasformazione in “condominio super” diventa automatica nel momento in cui, come accennato, tra i vari palazzi esistono delle parti comuni che i vari abitanti del complesso possono utilizzare. Si parla in tale caso di viali, vialetti, impianti centrali adibiti al riscaldamento, ma anche aree di parcheggio comune, portineria e i suoi locali. A questi si aggiungono anche aree verdi, piscina o qualsiasi bene e/o servizio che può essere in comune tra tutti gli edifici che compongono il supercondominio. Non terminano qui però le altre caratteristiche che determinano questa particolare tipologia di condominio.
Gli altri elementi che compongono questo tipo di condominio
Tra gli altri elementi che compongono questo tipo di condominio, oltre a quello già citato riguardante il mancato bisogno della presenza di un atto costitutivo o comunque di un verbale, vi è anche l’obbligo di ripartizione delle spese. Queste divisioni devono riguardare le parti in comune tra i vari palazzi e devono essere suddivise in base al criterio delle cosiddette “tabelle millesimali”. Tale caratteristica riguarda anche le altre tipologie di condominio.
Secondo la legge n. 220/2012 inoltre anche il supercondominio è tenuto a seguire le stesse normative che riguardano anche gli altri tipi di condomini. È proprio per questo che per legge deve munirsi di un regolamento e anche di una sorta di amministratore che supervisioni l’operato e l’amministrazione dei vari palazzi. Questi possono scegliere anche di nominare un amministratore singolo, per ogni edificio, ma è necessaria anche la presenza del cosiddetto “super-amministratore”.
Il super amministratore e il regolamento
Il super amministratore è una figura incaricata di controllare che all’interno del supercondominio venga rispettato il regolamento, ma non solo. Un altro suo compito è quello di supervisionare anche le assemblee, quando queste vengono svolte, ma anche di ascoltare eventuali problematiche esposte dagli altri amministratori dei singoli condomini, se tali figure sono presenti.
Per le assemblee occorre sottolineare che vi possono partecipare tutti i proprietari degli immobili che possiedono le parti in comune che determinano il plesso supercondominiale.
Una riunione del genere però è possibile solo nel caso in cui i proprietari in questione non superino le 60 unità. Qualora infatti il numero fosse superiore a questa cifra, allora ogni edificio dovrà scegliere un rappresentante che potrà partecipare all’assemblea di condominio.
Questi rappresentanti potranno sia prendere decisioni riguardanti la gestione dei beni in comune al supercondominio, sia nominare o revocare la nomina del super amministratore.
Tra l’altro quest’ultimo si occuperà anche di spartire effettivamente le spese, secondo le tabelle millesimali nominate precedentemente.
Riguardo queste è necessario approfondire il concetto. Esistono infatti due tipi di tabelle del genere. Una corrisponde a quella interna, ovvero riguarda un singolo palazzo, mentre la seconda tipologia è quella che riguarderà il supercondominio e quindi avrà al suo interno tutte le indicazioni utili per svolgere la ripartizione delle spese tra i vari condòmini.
Per quanto concerne invece il regolamento, questo deve riguardare esclusivamente come si devono comportare i condomini nell’utilizzo delle parti in comune ai vari edifici. Per capire meglio il concetto, si può fare un esempio. Nelle regole del “super complesso” infatti si possono indicare gli orari nei quali è possibile usare la piscina in comune oppure gli orari per cui è possibile rivolgersi alla portineria, oppure regole come l’obbligo di avere rispetto degli spazi verdi, di gettare rifiuti negli appositi secchi oppure il divieto di fumare all’interno degli spazi chiusi comuni.
A tutto questo si può aggiungere anche che il motivo per cui vengono creati i supercondomini è proprio la possibilità di dividere le spese delle parti in comune tra i vari edifici, in modo ordinato e giusto. Oltre a questi elementi però si possono indicare anche altre considerazioni da fare per i supercondomini.
Svantaggi del supercondominio
Nei casi in cui quindi compaiano diversi palazzi, il supercondominio può essere sicuramente una forma di amministrazione molto vantaggiosa, che permette anche di avere un regolamento apposito, in modo che chiunque lo vieti venga punito e in più gli abitanti sapranno come e quando usare i servizi o i beni in comune.
Gli svantaggi di un supercondominio invece possono riguardare la difficolta di amministrare un insieme di edifici molto vasto, soprattutto nel caso in cui la loro cifra dovesse essere elevata. Nonostante questo, non si deve dimenticare che il super amministratore può essere sempre aiutato dagli eventuali amministratori di condominio che si trovano a capo dei singoli palazzi. Di conseguenza, non si ritrova solo ad occuparsi della gestione del complesso.
Per quanto riguarda invece lo scioglimento del condominio, tutto ciò può essere deciso dall’apposita assemblea oppure anche dalle autorità giudiziarie.
Oltre a questo, è bene sottolineare che i supercondomini sono molto diffusi, sebbene molti credono il contrario. Come si è visto, il supercondominio presenta delle caratteristiche ben precise, che lo contraddistinguono dagli altri tipi di condominio, ma nello stesso tempo ci sono anche alcuni elementi che lo avvicinano, soprattutto dal punto di vista amministrativo, alle altre tipologie condominiali.