Art. 1126 cc: Ripartizione spese del lastrico ad uso esclusivo.

L’art.1126 cc definisce la ripartizione delle spese dei lastrici solari ad uso esclusivo, infatti se l’art.1125 cc stabilisce la ripartizione delle spese di soffitti e telai, chi abita all’ultimo piano di un condominio o chi ne ha accesso esclusivo.

In primis è importante specificare la definizione di lastrico solare,  ovvero quella parte di condominio che copre l’edificio la quale può essere transitabile o no. Si definisce lastrico quando ha la sola funzione di copertura; nel caso in cui si tratti di una superficie transitabile e che costituisca un' estensione dell’appartamento viene definita terrazza a livello.

Nel caso in cui il lastrico solare sia una parte comune del condominio deve essere seguito l’art.1123 cc, il quale fa luce sulla ripartizione delle spese delle parti comuni; nel caso in cui invece il lastrico sia di proprietà esclusiva di uno dei condomini verrà applicato l’art. 1126 cc che stabilisce:

“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (68, 69 att.).”

In sintesi l’art. 1126 cc in linea generale stabilisce che nel caso in cui i lastrici solari non sono di uso comune, un terzo delle spese sono a carico del condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico e gli altri due/terzi sono a carico di tutti gli altri condomini e le quote andranno distribuite in proporzione alla superficie coperta dalla proiezione del lastrico; L’articolo in questione non specifica altro e di conseguenza non fa luce a delle situazioni comuni che potrebbero presentarsi. Per questo motivo, l’articolo è stato motivo di diatriba più volte, sono state poi le sentenze della Corte di Cassazione a specificare ulteriormente le regole per la ripartizione dei lastrici solari; infatti  nel caso in cui il proprietario del lastrico ha un’unità immobiliare sotto il lastrico egli dovrà provvedere al pagamento anche di quella quota; se invece, il lastrico solare copre delle parti comuni, come ad esempio le scale, queste zone dovranno essere escluse dal riparto. 

L’incompletezza dell’articolo riguarda anche alla natura delle opere necessarie, poiché l’articolo non fa distinzione tra manutenzione, rifacimento e riparazione del lastrico solare; quindi nel caso in cui i lavori da sostenere riguardassero ad esempio l’impermeabilizzazione o il rifacimento completo del lastrico solare, anche in questo caso bisognerebbe seguire quanto stabilito dall’art. 1126 cc (tale criterio si applicherà anche sulle spese di smaltimento dei detriti e tutti gli altri interventi necessari).

Le decisioni di questa norma erano già state stabilite nel 1865 con l’art.563 ma in misura minore. Infatti l’articolo precedente prevedeva che coloro i quali avessero l’uso esclusivo  del lastrico dovessero provvedere al pagamento di ¼ della spesa.  Nella realtà dei fatti, chi ha l’utilizzo esclusivo dei lastrici ne trae maggior vantaggio rispetto a chi ne beneficia esclusivamente come copertura dell’edificio,  tanto che con il nuovo articolo 1126 del Codice Civile, la quota del condomino in questione è stata anche aumentata ad un terzo della spesa.

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