Art. 1133 cc - Provvedimenti presi dall'amministratore

L’art 1133 cc rimasto illeso dalla riforma del 2012 ed  in vigore dal 1942 stabilisce che: 

I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri [1130, 1131] sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137.

Come anticipato dall’articolo 1132 del cc il condomino non ha alcun diritto di bloccare una decisione e/o un provvedimento dell’amministratore nell’ambito dei suoi poteri, né tanto meno può pretendere che gli atti dell’amministratore non abbiano efficacia sulla sua persona.

L’art 1133 cc specifica che i provvedimenti presi dall’amministratore, se egli rimane nell’ambito dei suoi poteri (espressi nell’art. 1130 cc) sono obbligatori per tutti i condomini.

Per impugnare le decisioni dell’amministratore, i condomini possono ricorrere all’assemblea o nei termini della legge all'autorità giudiziaria.

Il ricorso all'assemblea non è soggetto ad alcuna limitazione ed è sempre attuabile, il ricorso all’autorità giudiziaria invece è possibile solo nel caso in cui si configura un illecito nei confronti della legge o del regolamento condominiale e deve essere richiesto entro 30 giorni dalla notizia del provvedimento. 

Nel caso in cui il provvedimento non intralci alcuna legge o regolamento, l’unica strada possibile per il condomino è quella di ricorrere all’assemblea che ha la possibilità di annullare il provvedimento o di ratificarlo.

Nonostante sembri che la figura dell’amministratore sia fin troppo tutelata, ricordiamo che un buon amministratore dovrà essere equo, super partes e dovrà mettere sempre al primo posto il benessere e la serenità del condominio. Premesso ciò egli ha il potere si assumere provvedimenti obbligatori nei confronti di uno o più condomini, i quali a loro volta possono rivolgersi all’autorità giudiziaria se si sta commettendo un illecito, o impugnare il provvedimento e rivolgersi all’assemblea per constatare che i provvedimenti dell’amministratore siano sempre volti  al rispetto delle leggi, del regolamento e che si metta in primo piano e si tuteli la pacifica convivenza.

Sentenze della cassazione sull'art. 1133 cc

Anche quando sussistono incertezze o dubbi interpretativi, l'amministratore ha il potere di adottare provvedimenti vincolanti per il condomino, che può poi ricorrere all'assemblea o proporre direttamente un'impugnazione ai sensi dell'articolo 1137 del Codice Civile (Cassazione, Sentenza del 22 giugno 2011, n. 13689).

Nel contesto condominiale, l'amministratore non ha bisogno di una delibera assembleare preventiva per agire contro gli abusi dei condomini, poiché è legalmente obbligato a far rispettare il regolamento condominiale per salvaguardare l'interesse generale alla decoro, tranquillità e vivibilità dell'edificio (Cassazione, Sentenza del 22 giugno 2011, n. 13689).

Non è necessario ricorrere preventivamente all'assemblea prima di adire l'Autorità Giudiziaria per contestare i provvedimenti dell'amministratore. L'art. 1137 del Codice Civile consente il ricorso all'assemblea "senza pregiudizio" del ricorso all'autorità giudiziaria, indicando così la compatibilità tra i due ricorsi. Inoltre, il principio di favorabilità alla tutela giurisdizionale esclude la costruzione di condizioni preliminari per l'accesso al tribunale (Cassazione, 22 giugno 2011, n. 13689).

Il mandato conferito all'amministratore di condominio è limitato ai poteri indicati dall'articolo 1130 del Codice Civile, i quali possono essere superati solo se il regolamento condominiale o l'assemblea attribuiscono maggiori poteri. Pertanto, l'amministratore non ha il potere di compiere atti come transazioni o riconoscimenti di debito senza un'apposita autorizzazione assembleare (Tribunale di Roma, 5 novembre 2008).

Quando manca una delibera assembleare sulla lite promossa contro il condominio e la domanda non eccede le competenze dell'amministratore, il condomino non ha il diritto di dissociarsi dalla lite. In questa situazione, i condomini sono tenuti a sopportare le conseguenze degli atti e del comportamento dell'amministratore, compresa la sua gestione della lite, con il diritto per il singolo condomino di fare ricorso all'assemblea in base all'articolo 1133 del Codice Civile (Cassazione, sentenza 2259/98).

Per riscuotere i contributi condominiali, l'amministratore può richiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso in base al preventivo delle spese approvato dall'assemblea, fino alla conclusione dell'esercizio cui si riferiscono tali spese, altrimenti deve agire in base al consuntivo annuale (Cassazione, sentenza 1789/93).

Il ricorso all'impugnazione, previsto dall'articolo 1137 del Codice Civile, riguarda solo le deliberazioni assembleari condominiali annullabili e non quelle nulle. Pertanto, se l'amministratore, oltrepassando i propri poteri, viola i diritti dei singoli condomini sulle cose comuni, la questione è di nullità e può essere contestata direttamente davanti all'autorità giudiziaria senza vincoli temporali (Cassazione, sentenza 3775/81).

Se l'amministratore, eccedendo i suoi poteri, viola i diritti dei singoli condomini sulle cose comuni, il suo provvedimento è radicalmente nullo. In questo caso, la nullità può essere dedotta davanti all'autorità giudiziaria con un'azione di accertamento, senza essere soggetta ai termini di decadenza previsti per i provvedimenti annullabili (Cassazione, sentenza 472/76).

Contro i provvedimenti dell'amministratore che disciplinano l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi contrari alla legge o al regolamento condominiale, è ammesso il ricorso immediato all'autorità giudiziaria senza la necessità di un precedente ricorso all'assemblea, come previsto dall'articolo 1133 del Codice Civile (Cassazione, sentenza 804/74).