Autoconvocazione assemblea condominiale: modello e regole

Autoconvocazione Ass...

L’autoconvocazione dell’assemblea condominiale è la procedura con cui uno o più condomini convocano una riunione di condominio; questo compito solitamente di competenza dell’amministratore, tuttavia se l’assemblea condominiale ordinaria è una competenza esclusiva dell’amministratore, l’assemblea condominiale straordinaria può essere anche autoconvocata o, come viene definito da codice civile, convocata ad opera dei condomini.

A prevedere l’autoconvocazione dell’assemblea di condominio è l’art. 66 disp. att. c.c. il quale prevede la possibilità di indire una riunione condominiale nel caso in cui l'amministratore non abbia provveduto a farlo a seguito di una richiesta da parte di due condomini (o un sesto del valore millesimale);

L’art. 66 disp. att. c.c. infatti stabilisce:

“L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.”

In questa ultima parte, l’articolo in questione consente ai condomini di autoconvocare l’assemblea di condominio se, trascorsi 10 giorni dalla richiesta, l’amministratore non ha provveduto a farlo. Successivamente l’articolo segue con:

“In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.”

Specificando che nei condomini in cui non è presente l’amministratore è compito esclusivo dei condomini autoconvocare la riunione di condominio. L’articolo poi prosegue specificando le modalità della convocazione e i termini per la sua validità:

L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.

L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituitasi.

Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Autoconvocazione assemblea condominiale: quali sono i casi?

Secondo il legislatore quindi, sono tre i casi in cui si può configurare la convocazione dell’assemblea da parte dei condomini:

  • se il condominio è sprovvisto di un amministratore;
  • se l’amministratore non adempie al suo compito di convocare l’assemblea in seguito alla richiesta di due condomini;
  • se l’amministratore viene revocato dal suo incarico per perdita dei requisiti di onorabilità.

In base alla situazione per il quale è necessario autoconvocare l’assemblea sono previste diverse procedure; vediamo nel dettaglio come autoconvocare l’assemblea.

Procedure per autoconvocare l’assemblea di condominio

Se si tratta di un condominio sprovvisto di amministratore, saranno i condomini a convocare l’assemblea e dovranno farlo nella stessa modalità con cui lo farebbe l’amministratore stesso: bisognerà recapitare la convocazione  a tutti gli aventi diritto almeno 5 giorni  prima della data fissata per la riunione.

Se invece il condominio possiede un amministratore, saranno necessari almeno due condomini o un sesto del valore dell’edificio per poter richiedere all’amministratore un’assemblea condominiale. L’amministratore ha 10 giorni di tempo per convocare l’assemblea, questo compito però è facoltativo e non obbligatorio, per questo motivo egli può decidere anche di non farlo ma in tal caso i condomini che ne hanno fatto richiesta possono autoconvocarsi. È importante specificare che i condomini che autoconvocano l’assemblea devono corrispondere con coloro che hanno esposto la richiesta all’amministratore. Nell’articolo “Modello convocazione assemblea condominiale” è inserito anche “Autoconvocazione assemblea condominiale modello" nel quale devono essere anche specificati i punti del giorno che dovranno corrispondere a quelli richiesti precedentemente all’amministratore di condominio.

autoconvocazione assemblea condominiale  

gr. Sig…………………..

Via ………………………………

Oggetto: autoconvocazione assemblea condominiale  

Noi sottoscritti:

-sig./sig.ra ………………………….n. millesimi ………..;

-sig./sig.ra ………………………….n. millesimi ………..;

-sig./sig.ra ………………………….n. millesimi ………..;

premesso che:-

 con raccomandata a.r. del __/__/____ ricevuta il __/__/____ presentavamo all’amministratore richiesta di convocazione di assemblea; - sono trascorsi 10 giorni senza che l’amministratore abbia provveduto a fissare la data per la riunione CONVOCHIAMO l’assemblea di condominio in prima convocazione per il giorno ___________ alle ore ______ presso ______________________ e, nel caso non si raggiungesse il numero legale, in seconda convocazione per il giorno _________ alle ore _______ presso _________________________ per discutere e deliberare sul seguente 

ORDINE DEL GIORNO

 1) Approvazione bilancio consuntivo gestione 20___; 

2) Revoca e/o nomina amministratore. Vista l'importanza dell'ordine del giorno, si prega di partecipare numerosi e personalmente o, nel caso non fosse possibile, di firmare la delega sottostante.

Distinti saluti

 Seguono le firme dei condomini sopraelencati

________________________________________________________

Delega ai sensi dell’art. 67 disp. att. c.c. Io sottoscritto ....................... condomino dell’edificio di ………………… via …………….…, m/m ……………., delego il Sig. …………….. a rappresentarmi all’assemblea dei condòmini del ……….. in prima convocazione o del ……………. in seconda convocazione, accettando fin d’ora tutte le decisioni del mio rappresentante per gli argomenti all’o.d.g. …………………., 

 …………………………….. (firma)

Una delle prerogative della validità dell’assemblea è che le regole sulla convocazione sono sempre le stesse, tra cui l’avviso di convocazione che deve essere inviato almeno 5 giorni prima della data fissata e inviato solo o con raccomandata, fax, pec o a mano al fine di accertarsi dell'avvenuta consegna.

Nel caso in cui invece cessasse l'incarico dell'amministratore per la perdita dei requisiti ( leggi l’articolo: Quanto guadagna un amministratore di condominio”  per conoscere tutti i requisiti necessari ad essere amministratore di condominio) ogni condomino può convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore senza seguire le formalità della convocazione dell’assemblea ma rispettando esclusivamente il termine dei 5 giorni.

 Modalità per lo svolgimento della riunione convocata dai condomini

Una riunione convocata dai condomini, quindi una riunione autoconvocata rispetta a grandi linee le stesse modalità di svolgimento di una riunione standard, abbiamo raccolto le domande più frequenti su una assemblea convocata dai condomini per fare ulteriore chiarezza:

D: Ad una assemblea convocata dai condomini è necessaria la presenza dell’amministratore?

R: L’amministratore può partecipare ma la sua presenza non è obbligatoria poiché è l’assemblea l’organo decisionale necessario a deliberare anche senza la presenza dell’amministratore. 

D: cosa succede se si indice un assemblea di condominio senza comunicarlo all’amministratore?

R: Non c’è alcuna conseguenza se si omette di comunicare l’autoconvocazione dell’assemblea all’amministratore; l’unico caso in cui è possibile avere ripercussioni è se l’amministratore è anche un condomino poiché tutti i condomini devono essere stati messi al corrente della riunione.

D: È possibile svolgere una riunione condominiale fuori dall’edificio?

R: Sì è possibile svolgere la riunione anche fuori dall’edificio a patto che il luogo scelto risulti nello stesso comune in cui è ubicato l’edificio condominiale.

D: Cosa può fare l’amministratore di condominio contro i condomini?

R: L’amministratore se non è un condomino non può fare nulla contro i condomini a meno che non sia stato revocato per giusta causa; in quel caso egli potrà richiedere i danni. 

D: Cosa succede se non si rispettano le norme previste per per l’autoconvocazione dell’assemblea di condominio?

R: Se qualcuno decide di impugnare la delibera potrà essere annullata.

Impugnazione delle delibere dell’ assemblea autoconvocata

Le regole dettate per l’impugnazione delle delibere assunte in sede di assemblea convocata dall’amministratore di condominio, valgono anche per quelle autoconvocate dai condomini. Ciò vuol dire che entrambe le tipologie di delibera ed assemblee sono impugnabili per i medesimi motivi. Così, ad esempio, una deliberazione assunta in assenza dei quorum deliberativi è sempre e comunque annullabile, una che incida sui diritti dei singoli è comunque nulla.

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