Prima e seconda convocazione assemblea condominiale: regole e differenze

Le assemblee condominiali sono momenti fondamentali per la gestione di un condominio, ma spesso generano dubbi, soprattutto in merito a prima e seconda convocazione assemblea. Questo articolo spiega in modo chiaro e semplice cosa sono la prima convocazione assemblea condominiale e la seconda convocazione assemblea condominiale, quali sono le regole da seguire e le differenze principali, con un focus su come rispettare le normative vigenti per evitare errori.

Cosa si intende per prima e seconda convocazione assemblea?

L’assemblea condominiale è il luogo dove i condomini decidono su questioni comuni, come la manutenzione dello stabile, l’approvazione del bilancio o la nomina dell’amministratore. Per garantire che le decisioni siano valide, il Codice Civile italiano prevede un sistema sui termini di convocazione dell'assemblea: la prima convocazione assemblea condominiale e, in caso di mancato raggiungimento del quorum, la seconda convocazione assemblea condominiale.

• Prima convocazione: È il primo tentativo di riunire i condomini. Richiede un quorum elevato per essere valida, sia in termini di presenze che di millesimi.
• Seconda convocazione: Si attiva se la prima non raggiunge il quorum necessario. Ha requisiti di validità più flessibili, rendendo più facile deliberare.

La prima convocazione richiede un numero maggiore di partecipanti rispetto alla seconda, il che la rende spesso più difficile da realizzare, specialmente in condomini numerosi.

Regole per la convocazione dell’assemblea condominiale

Per organizzare correttamente un’assemblea prima e seconda convocazione, l’amministratore di condominio deve seguire precise disposizioni normative, previste dagli articoli 1136 del Codice Civile e l'art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Ecco i passaggi principali:

• Avviso di convocazione: Deve essere inviato a tutti i condomini con almeno 5 giorni di anticipo rispetto alla data della prima convocazione assemblea condominiale. L’avviso può essere consegnato tramite raccomandata, PEC, fax o a mano, e deve includere data, ora, luogo e ordine del giorno. (Leggi il modello fac simile dell'avviso di convocazione dell'assemblea)
• Intervallo tra convocazioni: La seconda convocazione assemblea condominiale deve essere fissata almeno un giorno dopo la prima, ma non oltre 10 giorni.
• Quorum costitutivi e deliberativi:
• Prima convocazione: L’assemblea è valida con la partecipazione di almeno i due terzi dei condomini e dei millesimi (667/1000). Le delibere richiedono la maggioranza dei presenti e almeno 500/1000 millesimi.
• Seconda convocazione: È sufficiente un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi (333/1000). Le delibere si approvano con la maggioranza dei presenti e almeno un terzo dei millesimi.

Un avviso di convocazione chiaro e tempestivo è essenziale per la validità dell’assemblea, poiché errori in questa fase possono portare all’annullamento delle decisioni prese.

Prima convocazione dell’assemblea ad un orario impossibile: è legittimo?

In alcuni condomini, la prima convocazione assemblea condominiale viene fissata a orari volutamente scomodi, come la mezzanotte o le prime ore del mattino, con l’intento di favorire il passaggio alla seconda convocazione assemblea condominiale, dove i quorum sono più bassi. Sebbene il Codice Civile non specifichi un orario obbligatorio per le assemblee, la convocazione deve rispettare i principi di buona fede e correttezza. Un orario chiaramente inaccessibile, che impedisca la partecipazione della maggior parte dei condomini, potrebbe essere considerato un tentativo di eludere il diritto di partecipazione, rendendo l’assemblea annullabile. Un orario di convocazione deve consentire una reale possibilità di partecipazione per tutti i condomini. Per evitare contestazioni, è consigliabile scegliere orari ragionevoli (ad esempio, tardo pomeriggio o sera) e, in caso di dubbi sulla legittimità, i condomini possono impugnare la delibera entro 30 giorni, rivolgendosi a un giudice o consultando un avvocato.

Differenze tra prima e seconda convocazione

Le principali differenze tra assemblea condominiale prima convocazione e assemblea condominiale seconda convocazione riguardano i quorum e la praticità:

• Quorum costitutivo: In prima convocazione, serve una partecipazione elevata, mentre in seconda è più bassa, facilitando la validità dell’assemblea.
• Quorum deliberativo: Le decisioni in seconda convocazione richiedono meno millesimi, rendendo più agevole l’approvazione delle delibere.
• Flessibilità: La seconda convocazione assemblea condominiale è spesso preferita nei condomini dove è difficile riunire molti partecipanti.

In seconda convocazione, le decisioni sono più facili da prendere grazie a requisiti meno stringenti, ma è fondamentale che l’ordine del giorno rimanga invariato rispetto alla prima.

Perché è importante conoscere queste regole?

Comprendere le dinamiche di prima e seconda convocazione assemblea è cruciale per evitare irregolarità che potrebbero invalidare le delibere. Ad esempio, una convocazione non correttamente notificata o un quorum non rispettato possono portare a contenziosi legali. Inoltre, sapere come funzionano assemblea condominiale prima convocazione e assemblea condominiale seconda convocazione aiuta i condomini a partecipare attivamente e consapevolmente alla gestione del proprio stabile.

Le decisioni prese in assemblea hanno un impatto diretto sulla vita condominiale, dalla gestione delle spese alla manutenzione delle parti comuni. Per questo, è essenziale che ogni condomino sia informato e coinvolto.

Consigli pratici per amministratori e condomini

• Per gli amministratori: Assicuratevi di inviare l’avviso di convocazione in modo tracciabile e rispettate i tempi previsti. Indicate chiaramente le date di entrambe le convocazioni e l’ordine del giorno.
• Per i condomini: Verificate di aver ricevuto l’avviso e partecipate attivamente, soprattutto in seconda convocazione assemblea condominiale, dove il quorum è più facile da raggiungere.

Partecipare all’assemblea significa contribuire alle scelte che migliorano la vita nel condominio, garantendo trasparenza e correttezza nella gestione.