Divisione spese cancello automatico: cosa dice la legge e come comportarsi in condominio

Nel contesto condominiale, il cancello automatico è un bene comune. Serve infatti a consentire o impedire l’accesso alle aree comuni dell’edificio, come il cortile, il parcheggio o il vialetto di ingresso. Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, ogni elemento destinato all’uso comune, come appunto il cancello automatico, è soggetto a una ripartizione delle spese fra tutti i condomini.

Quindi, tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese del cancello automatico, a meno che nel regolamento condominiale non sia specificato diversamente o non esistano accordi particolari tra le parti.

Anche i proprietari di unità immobiliari che non utilizzano direttamente il cancello (ad esempio, chi ha l’ingresso da un’altra strada) sono generalmente tenuti a partecipare alle spese, se il cancello rientra nei beni comuni dell’edificio.

Come si dividono le spese del cancello automatico condominiale?

La divisione delle spese del cancello condominiale  avviene in proporzione ai millesimi di proprietà, come indicato nel regolamento condominiale e nei documenti catastali. Questo vale sia per la manutenzione ordinaria, sia per eventuali interventi straordinari.

In pratica:

• Se si tratta di manutenzione ordinaria (lubrificazione, piccoli interventi al motore, sostituzione di componenti minori), le spese del cancello automatico condominiale vengono divise in base ai millesimi.

• Se si tratta di una sostituzione completa o di un intervento migliorativo, è importante distinguere tra chi ne trae beneficio e chi no. Se ad esempio il cancello serve solo ad alcune unità (come un cancello che chiude solo una parte del complesso), le spese possono essere ripartite solo tra chi ne usufruisce.

Un’assemblea condominiale può deliberare una modalità diversa di ripartizione, purché all’unanimità.

Chi deve pagare la riparazione di un cancello condominiale rotto?

Quando un cancello automatico si rompe, è fondamentale stabilire se si tratta di usura ordinaria o di danni causati da qualcuno.

• Se la rottura è dovuta a normale usura, le spese di riparazione sono a carico di tutti i condomini, secondo i criteri sopra indicati.

• Se il danno è causato da un singolo condomino o da un ospite riconducibile a uno dei proprietari, allora il responsabile è tenuto a risarcire il condominio per intero.

La riparazione viene deliberata dall’amministratore se rientra nella manutenzione ordinaria, altrimenti deve essere approvata dall’assemblea.

La sostituzione del cancello è considerata manutenzione straordinaria?

Sì, la sostituzione integrale del cancello automatico rientra nella manutenzione straordinaria, in quanto comporta un cambiamento rilevante della struttura o delle funzionalità.

Questo tipo di intervento richiede:

• Approvazione dell’assemblea condominiale con maggioranze qualificate (art. 1136 c.c.).

• Ripartizione delle spese tra i condomini, di norma sempre secondo i millesimi di proprietà, a meno di accordi specifici o di diversa disposizione nel regolamento.

Se la sostituzione avviene per adeguarsi a normative di sicurezza o per motivi tecnici inevitabili, la spesa è considerata necessaria. Se invece si tratta di un miglioramento (ad esempio, un modello più moderno o con funzioni smart), può essere chiesta una ripartizione diversa, coinvolgendo solo chi approva l’intervento.

Quanto costa installare un cancello automatico?

Il costo per installare un cancello automatico può variare ampiamente in base a:

• Tipologia di cancello (a battente, scorrevole)

• Lunghezza e altezza del cancello

• Peso e materiali

• Tipologia di motore

• Eventuali accessori (fotocellule, sensori, videocamere, centraline)

In media, il costo per un cancello automatico condominiale parte da 2.000 euro per i modelli più semplici, e può arrivare a oltre 6.000-7.000 euro per impianti più complessi o personalizzati. A ciò vanno aggiunti i costi di installazione e eventuali opere murarie.

Il preventivo andrebbe sempre valutato in assemblea e accompagnato da almeno due o tre proposte alternative da imprese specializzate.

Quanto costa la manutenzione di un cancello automatico?

Le spese di manutenzione ordinaria di un cancello automatico condominiale includono:

• Controlli periodici

• Lubrificazione delle parti meccaniche

• Aggiornamenti del software di comando

• Pulizia e taratura di fotocellule e sensori

Il costo può oscillare tra 150 e 300 euro all’anno, a seconda della complessità dell’impianto e della frequenza degli interventi. Molti condomini stipulano contratti di manutenzione programmata, che assicurano interventi rapidi e prezzi calmierati.

Nel caso di guasti imprevisti, i costi possono aumentare, soprattutto se serve sostituire centraline, motori o altri componenti elettrici.

Chi deve pagare il telecomando del cancello?

Il telecomando del cancello automatico è uno strumento individuale, non un bene comune. La spesa per l’acquisto o la sostituzione del telecomando è quindi a carico del singolo condomino.

Se il telecomando si rompe per normale usura, sarà il proprietario a doverlo sostituire. Se invece è stato fornito al momento dell’installazione iniziale, la prima dotazione può essere inclusa nel costo dell’impianto (quindi divisa tra tutti), ma le successive richieste sono considerate personali.

Il costo di un telecomando aggiuntivo varia da 20 a 60 euro, a seconda del modello e del sistema di codifica.