Agibilità e abitabilità: guida completa alle differenze e alla normativa

Quando si acquista o si ristruttura un immobile, uno dei dubbi più frequenti riguarda agibilità e abitabilità. Sono termini spesso usati come sinonimi, ma in realtà indicano concetti diversi dal punto di vista giuridico e tecnico. Comprendere queste differenze è fondamentale sia per chi vuole comprare una casa, sia per chi deve venderla o regolarizzarne la situazione urbanistica.

In questo articolo analizzeremo nel dettaglio cosa significa abitabilità di una casa, cos’è il certificato di agibilità, come richiederlo e perché è un documento essenziale per garantire la sicurezza e il corretto utilizzo di un immobile.

Cos’è il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è un documento rilasciato dal Comune che attesta che un immobile possiede i requisiti igienico-sanitari, di sicurezza, di risparmio energetico e di accessibilità. In sostanza, certifica che la casa può essere utilizzata in modo sicuro e conforme alla legge.

La richiesta del certificato avviene di norma al termine dei lavori di costruzione o di ristrutturazione rilevante. Il tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geometra) presenta la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA), introdotta dal Decreto Legislativo 222/2016, che ha semplificato e sostituito il vecchio procedimento.

Il certificato non riguarda soltanto le abitazioni, ma anche uffici, locali commerciali e qualsiasi immobile destinato ad uso umano.

Agibilità casa: cosa significa in pratica

Quando si parla di agibilità casa, ci si riferisce alla condizione in cui un’abitazione è conforme a determinati standard. Per ottenere l’agibilità, devono essere rispettati alcuni requisiti fondamentali:

• Sicurezza statica: la struttura deve essere solida e costruita secondo le norme edilizie e antisismiche.

• Sicurezza impiantistica: gli impianti elettrici, idrici, termici e del gas devono essere a norma.

• Requisiti igienico-sanitari: l’immobile deve rispettare parametri minimi di aerazione, illuminazione e salubrità.

• Efficienza energetica: la casa deve garantire standard di risparmio energetico.

• Accessibilità: l’edificio deve consentire l’accesso anche a persone con disabilità, secondo la normativa vigente.

Un’abitazione priva di agibilità non può essere considerata del tutto regolare. Questo comporta conseguenze anche dal punto di vista contrattuale, ad esempio nella compravendita o nella locazione.

Abitabilità casa: significato e uso del termine

Il concetto di abitabilità casa è più datato e riguardava in particolare gli immobili residenziali. In passato si distingueva tra:

• Certificato di abitabilità, per gli immobili ad uso residenziale;

• Certificato di agibilità, per immobili con altra destinazione d’uso.

Con il tempo, il termine “abitabilità” è stato assorbito nel concetto di agibilità, che oggi ha un significato più ampio e tecnico. Tuttavia, nell’uso comune, molti continuano a chiedere se un immobile “è abitabile”, intendendo in realtà se dispone del certificato di agibilità.

Pertanto, parlare di abitabilità di una casa significa riferirsi alla possibilità concreta di viverci, ma giuridicamente il riferimento corretto è quello all’agibilità.

Differenza tra agibilità e abitabilità

La principale differenza tra agibilità e abitabilità sta nella portata dei due concetti:

• L’abitabilità si riferiva solo alle case e indicava la possibilità di utilizzarle per viverci in condizioni igienico-sanitarie accettabili.

• L’agibilità è un concetto più ampio che riguarda qualsiasi tipo di immobile e comprende non solo i requisiti igienico-sanitari, ma anche quelli di sicurezza, efficienza energetica e accessibilità.

In sostanza, oggi possiamo dire che l’agibilità ha inglobato e superato il concetto di abitabilità. Per questo motivo, dal punto di vista legale e burocratico, non si parla più di certificato di abitabilità, ma soltanto di certificato di agibilità e abitabilità (usando i due termini in modo complementare per chiarezza).

Certificato agibilità e abitabilità: quando è obbligatorio

Il certificato di agibilità e abitabilità è obbligatorio nei seguenti casi:

• Nuove costruzioni: al termine dei lavori, prima di poter utilizzare l’immobile.

• Ristrutturazioni importanti: quando gli interventi riguardano impianti, strutture o modificano sostanzialmente l’edificio.

• Cambio di destinazione d’uso: ad esempio da ufficio ad abitazione, o da magazzino a negozio.

La mancanza del certificato non rende nullo un contratto di compravendita, ma può dar luogo a contestazioni tra acquirente e venditore, soprattutto se la casa non rispetta i requisiti minimi. Per i contratti di locazione, invece, è considerata una grave irregolarità che può incidere sulla validità del contratto stesso.

Come ottenere l’agibilità di una casa

Ottenere l’agibilità di una casa richiede l’intervento di un tecnico abilitato, che deve presentare la documentazione necessaria al Comune. La procedura prevede:

1. Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) presentata online o presso lo sportello edilizio.

2. Dichiarazioni di conformità degli impianti elettrici, idraulici e termici.

3. Collaudi e certificazioni strutturali, soprattutto in caso di nuove costruzioni.

4. Documentazione sanitaria ed energetica, compresi attestati di prestazione energetica (APE).

Dalla presentazione della SCA, l’immobile è considerato agibile, salvo successivi controlli del Comune.

Cosa succede se manca l’agibilità di una casa

Una casa priva di agibilità non è automaticamente “inabitabile”, ma presenta diverse criticità:

• Può essere più difficile da vendere, poiché gli acquirenti richiedono garanzie sulla regolarità.

• Potrebbero sorgere problemi per l’ottenimento di un mutuo ipotecario.

• Il proprietario rischia sanzioni amministrative se utilizza l’immobile senza la dovuta certificazione.

Per questi motivi, avere il certificato di agibilità è una condizione essenziale per la piena valorizzazione e commerciabilità di un immobile.