Riparazione colonna di scarico condominiale: normativa, responsabilità e ripartizione delle spese

La riparazione della colonna di scarico condominiale rappresenta uno dei casi più frequenti – e controversi – nella gestione quotidiana di un condominio. La presenza di un guasto alle colonne di scarico condominiali, come ostruzioni, rotture o perdite, può generare disagi importanti e sollevare questioni legali e pratiche legate alla ripartizione delle spese. Chi deve pagare? È sempre responsabilità del singolo condomino o dell’intero condominio? E cosa succede se non si riesce a individuare il colpevole?

Cosa sono le colonne di scarico condominiali

Le colonne di scarico condominiali sono impianti verticali destinati a convogliare le acque reflue provenienti dagli appartamenti di un edificio verso la fognatura principale. Sono tipicamente integrate nella struttura muraria dell’edificio e rappresentano, a tutti gli effetti, un bene comune.

In genere, questi impianti servono più unità immobiliari, partendo dai piani più alti per arrivare ai piani inferiori e quindi alla rete fognaria urbana. La loro manutenzione e riparazione rientrano tra gli oneri di gestione del condominio, ma la ripartizione delle spese può variare in base a diversi fattori normativi e fattuali.

La normativa di riferimento: articolo 1123 Codice Civile

L’articolo 1123 del Codice Civile stabilisce le modalità con cui devono essere ripartite le spese all’interno di un condominio. In particolare, il terzo comma dell’articolo afferma che:

“Qualora un bene, un impianto o un servizio sia destinato a servire in modo esclusivo una parte dell’edificio, le relative spese sono sostenute solo dai condomini che ne traggono utilità.”

Questo principio si applica perfettamente alle colonne di scarico condominiali, che in certi casi non servono l’intero stabile, ma solo una parte di esso. In questi casi, si parla di “condominio parziale”.

Chi paga per la riparazione della colonna di scarico condominiale?

Il principio generale prevede che le spese per la riparazione della colonna di scarico condominiale siano suddivise tra tutti i condomini che ne traggono utilità, a meno che:

• Non si tratti di un impianto a uso esclusivo di un singolo;
  
  
• Non si riesca a individuare un responsabile unico del guasto;
  
  
• Non ci sia un accordo diverso in assemblea o nel regolamento contrattuale.
  
  

Secondo la giurisprudenza costante, anche il piano terra è tenuto a contribuire alle spese, a meno che non sia escluso dall’uso effettivo dell’impianto (es. se ha un impianto indipendente).

Diverso invece per la rottura della braga della colonna di scarico, leggi l'articolo dedicato.

Il principio della condominialità e la responsabilità non individuata

Quando non si riesce a individuare in maniera certa il responsabile dell’otturazione o del danno alla colonna di scarico, la spesa viene ripartita tra tutti i condomini serviti da quel tratto dell’impianto. Questo vale anche nel caso in cui si sospetti che un solo condomino abbia causato il danno, ma non vi sia un accertamento giudiziale definitivo.

Il caso dello scarico otturato in condominio: chi paga?

In caso di scarico otturato in condominio, la domanda più frequente è: chi paga?

La risposta, secondo la normativa e la giurisprudenza, è chiara: tutti i condomini che utilizzano quel tratto di colonna, fino a prova contraria. Solamente un accertamento tecnico o giudiziale può stabilire la responsabilità esclusiva di un singolo condomino, che in tal caso sarà chiamato a sostenere integralmente le spese.

Fogna condominiale ostruita: differenza con le colonne di scarico

Attenzione a non confondere la colonna di scarico con la fogna condominiale ostruita. La colonna è parte dell’impianto verticale dell’edificio, mentre la fogna è l’insieme dei canali di raccolta orizzontali, spesso situati nel piano interrato o nel cortile.

In entrambi i casi, se non si riesce a individuare il responsabile, la spesa si divide tra i condomini che ne usufruiscono.

Cosa succede se il guasto dipende da un singolo condomino?

Solo se un condomino riconosce la propria responsabilità esclusiva o se un giudice accerta che il danno è stato causato da lui (es. getto di oggetti inappropriati nello scarico), si può derogare al criterio ordinario di ripartizione delle spese. In tal caso, sarà tenuto a sostenere l’intero costo.

L’eccezione del condominio parziale

Il condominio parziale si verifica quando un impianto (come una colonna di scarico) serve solo una parte dell’edificio. In questo caso, le spese non vengono suddivise tra tutti i condomini, ma solo tra quelli che utilizzano quel determinato impianto, come stabilito dall’art. 1123 comma III c.c.

Le fasi della riparazione della colonna di scarico condominiale

Quando si verifica un problema alla colonna di scarico condominiale, è fondamentale seguire una procedura ben definita per garantire una risoluzione efficace e conforme alla normativa.

a) Segnalazione del problema

Il primo passo è la segnalazione del guasto o malfunzionamento all’amministratore condominiale. I segnali più comuni sono:

• cattivi odori provenienti dagli scarichi;
  
  
• rigurgiti d’acqua nei sanitari;
  
  
• lenti deflussi o rumori anomali nei tubi.
  
  

b) Sopralluogo tecnico

L’amministratore incarica un idraulico o una ditta specializzata che effettua un sopralluogo per individuare la causa. Spesso è necessario l’uso di videoispezioni endoscopiche per localizzare il punto preciso dell’otturazione o della rottura.

c) Intervento urgente o convocazione assemblea

Se il danno è grave e compromette l’igiene o la sicurezza dell’edificio, l’amministratore può agire senza preventiva autorizzazione assembleare, ai sensi dell’art. 1135 c.c., salvo successiva ratifica. In caso contrario, si convoca l’assemblea per deliberare i lavori.

d) Riparazione e verifica

Dopo l’approvazione o l’intervento urgente, si procede alla riparazione della colonna di scarico condominiale, che può consistere in:

• semplice disostruzione;
  
  
• sostituzione di tratti danneggiati;
  
  
• interventi strutturali nel caso di impianti obsoleti.
  
  

e) Ripristino e relazioni

Una volta conclusi i lavori, si ripristinano le murature o i rivestimenti interessati e viene redatta una relazione tecnica per documentare l’accaduto.

Come si accerta la responsabilità

Come già accennato, la responsabilità per un danno alla colonna di scarico può essere presunta o accertata.

a) Responsabilità presunta e solidale

In assenza di prove, si applica il principio della solidarietà tra condomini serviti dalla colonna interessata.

b) Responsabilità accertata

Solo una perizia tecnica o una sentenza può stabilire con certezza chi ha causato l’otturazione. Questo può accadere, ad esempio, se si scopre che un condomino ha gettato materiali non compatibili con l’impianto (grassi, rifiuti solidi, cemento, assorbenti ecc.).

Se la responsabilità è accertata, il singolo può essere obbligato a pagare integralmente l’intervento e persino a risarcire eventuali danni arrecati ad altri condomini.

L'importanza dell'intervento tempestivo

Ritardare un intervento di riparazione della colonna di scarico condominiale può portare a:

• aggravamento del danno;
  
  
• allagamenti nei piani inferiori;
  
  
• rischio igienico-sanitario;
  
  
• aumenti di spesa;
  
  
• tensioni tra condomini.
  
  

Per questo motivo, è fondamentale che l’amministratore intervenga con tempestività e che i condomini collaborino nel segnalare tempestivamente qualsiasi anomalia.

La figura dell’amministratore e la sua responsabilità

L’amministratore di condominio ha il dovere di:

• tutelare la sicurezza dell’impianto;
  
  
• intervenire in caso di emergenza;
  
  
• convocare l’assemblea per deliberare i lavori (quando possibile);
  
  
• verificare la ripartizione corretta delle spese;
  
  
• nominare professionisti qualificati.
  
  

Se l’amministratore omette o ritarda un intervento necessario, può essere chiamato a rispondere per danni verso il condominio o i singoli proprietari.

Cosa dice la giurisprudenza in merito

La giurisprudenza è costante nell’affermare che:

• Le colonne di scarico condominiali sono beni comuni.
  
  
• La spesa va ripartita tra i condomini che ne traggono utilità.
  
  
• Anche il condomino del piano terra può essere tenuto a contribuire, se usa la colonna o se non vi è prova della sua esclusione.
  
  
• La responsabilità individuale si applica solo in presenza di accertamento tecnico o confessione volontaria.
  
  

Tra le sentenze più citate in materia ricordiamo:

• Cass. civ. n. 7042/2004: ribadisce la condominialità degli scarichi.
  
  
• Cass. civ. n. 7884/2017: conferma il principio della responsabilità solidale in assenza di prova contraria.
  
  
• Trib. Roma, sent. 2021: sul criterio di ripartizione delle spese in caso di colonna ostruita da uso scorretto.
  
  

Prevenzione e manutenzione ordinaria: obblighi e consigli

Prevenire è meglio che curare. Un piano di manutenzione ordinaria delle colonne di scarico condominiali prevede:

• pulizie periodiche (es. annuali);
  
  
• videoispezioni preventive;
  
  
• divieti regolamentari sull’uso improprio degli scarichi;
  
  
• segnalazioni tempestive da parte dei condomini.
  
  

Domande frequenti (FAQ)

Chi paga se la colonna di scarico è ostruita e non si sa chi è stato?

Tutti i condomini serviti da quel tratto della colonna.

Il piano terra deve pagare anche se non scarica in quella colonna?

No, se è provato che non utilizza l’impianto.

Si può fare la disostruzione senza approvazione dell’assemblea?

Sì, se è urgente e l’amministratore agisce per evitare danni.

Come si accerta la responsabilità?

Attraverso una perizia tecnica o sentenza giudiziale.