Barriere architettoniche in condominio: tutto quello che è importante sapere

In questo articolo si parlerà delle barriere architettoniche in condominio, cosa sono, le normative che regolano le barriere architettoniche, il loro abbattimento, la ripartizione dei costi dell’eliminazione delle barriere architettoniche condominio, le detrazioni fiscali e i bonus che riguardano la rimozione delle barriere architettoniche in condominio.   

Cosa sono le barriere architettoniche in condominio?

Vengono definite barriere architettoniche tutti gli ostacoli, fisici e non, che limitano o impediscono gli spostamenti o la fruizione di servizi, in particolar modo per coloro che sono portatori di handicap ( art.2 del decreto dei ministri dei Lavori Pubblici 236/89).

Nell'ambito del condominio sono molteplici le situazioni in cui oggetti possono ostacolare o creare difficoltà alla deambulazione per coloro che non sono completamente abili. Basti pensare ad un ascensore con porte molto strette in cui una sedia a rotelle o una persona affetta da obesità non riesca ad entrare agevolmente o gradini troppo alti o l’assenza di rampe per disabili.  In particolar modo negli edifici condominiali datati, determinate accortezze non erano previste da alcuna norma e ancora oggi presentano problematiche serie sulla possibilità di movimento e la fruizione di spazi e servizi a causa delle barriere architettoniche.

Perché bisogna abbattere le barriere architettoniche condominio?

Non è raro che le persone disabili si ritrovano prigioniere del proprio appartamento perché non hanno la possibilità di uscire di casa a causa di una barriera architettonica del condominio; oltre ai disabili in sedia a rotelle, alle persone affette di obesità o a chi non è autonomo nella deambulazione, anche per gli anziani spesso può essere un grande ostacolo da superare un gradino troppo alto o una pendenza eccessiva. Il concetto di accessibilità viene affiancato a quello di avere la possibilità di usufruire di servizi in maniera autonoma e indipendente, allo stesso modo delle persone senza disabilità.

Per luogo accessibile si intende un luogo che permette un accesso facile anche ai disabili, agli ipovedenti, alle donne in gravidanza o agli anziani attraverso strumenti di sostegno ed eliminando ogni tipo di barriera architettonica.

Normativa italiana sulle barriere architettoniche in condominio

La prima legge italiana relativa alle barriere architettoniche è la Legge 13/1989 con il regolamento di attuazione D.M. 14 giugno 1989 n.236 in cui si evidenziano tre caratteristiche fondamentali che devono apportare edifici privati ed edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata ai fini del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche: visitabilità, accessibilità, adattabilità. Attraverso questa legge si prevede l’erogazione di contributi per l’abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici già esistenti per coloro che sono riconosciuti affetti da disabilità.

In seguito con la legge 220/2012 si sono stabilite nuove regole sull’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio poiché la nuova legge è andata in parte a modificare quella del 1989 incrementando le maggioranze assembleari portandole alla metà +1, per la delibera condominiale sugli interventi finalizzati ad abbattere le barriere architettoniche.

In seguito tale disposizione è stata nuovamente revisionata e si è stabilito che per approvare le innovazioni che consentono di abbattere le barriere architettoniche in condominio basti un quorum deliberativo (come previsto dall’art. 1136 cc) costituito dalla maggioranza degli intervenuti che siano almeno metà del valore del condominio e con l’art. 1120 cc che regola le innovazioni in condominio si fa presente che l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio fa parte delle innovazioni agevolate come anche tutti gli  interventi volti al miglioramento della sicurezza e della salubrità dell’edificio, all’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e tutte le opere per il contenimento del consumo energetico, per la realizzazione dei parcheggi o per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione.

Si stabilisce che l’amministratore ha 30 giorni di tempo per convocare l’assemblea dal giorno dell’istanza e nel caso in cui i condomini siano contrari all’eliminazione delle barriere architettoniche il richiedente potrà provvedere comunque ad apportare le modifiche per l’eliminazione delle barriere architettoniche ma a sue spese.

Esistono poi una serie di sentenze a favore e a tutela dei disabili che non permettono grandi rifiuti in merito all’argomento. 

Ad esempio con la sentenza 18334/2012 la corte di cassazione ha decretato che i condomini non possono opporsi all’installazione dell’ascensore se richiesta da una persona con disabilità o da un anziano. Non ci sono argomentazioni valide per il rifiuto dell'installazione, nemmeno il deturpamento estetico del palazzo, abbiamo approfondito l’argomento qui: “ Ascensori per disabili diritto di accessibilità all'interno del condominio.”

Quindi la lesione del decoro architettonico, nonché l'inservibilità delle parti comuni per l'uso ed il godimento anche di un solo condomino, hanno perso rilievo perché il legislatore ha rimosso questi limiti previsti dal codice civile e non occorre più verificare la legittimità delle delibere alla luce di questi parametri.

Unico limite alle innovazioni finalizzate ad abbattere barriere architettoniche, rimane allora solo quello del pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato che vale sia per gli ascensori installati dopo una delibera assembleare sia per quelli installati dal singolo condomino.

Bonus e detrazioni per l’abbattimento delle barriere architettoniche in condominio

È stato sempre ritenuto necessaria l’eliminazione delle barriere architettoniche nei condomini e delle leggi che regolassero le costruzioni al fine di vietarle definitivamente; ma ciò che è stato fatto prima delle normative è difficile da debellare; per questo motivo lo Stato ha sempre elargito fondi o detrazioni per incentivare la rimozione delle barriere architettoniche nei condomini e negli altri edifici.

L’eliminazione delle barriere architettoniche ad esempio  fa parte dei lavori trainati del bonus 110% quindi è possibile inserire all’interno del progetto dei lavori per l’efficientamento energetico anche la rimozione delle barriere architettoniche senza dover pagare alcun lavoro.

Anche per chi non ha voluto o potuto aderire al superbonus 110% può usufruire delle agevolazioni per l’eliminazione delle barriere architettoniche in condominio; infatti è stata introdotta una detrazione del 75% per tutte le realizzazioni di interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche in edifici già esistenti.

La detrazione ha delle soglie che variano in base al numero delle unità immobiliari:

• unifamiliari o unità immobiliari indipendenti: max 50.000€
• da 2 a 8 unità immobiliari: 40.000€ per unità
• più di 8 unità immobiliari: 30.000€ per unità 

La spesa deve essere sostenuta nel 2022 e può essere fruita nella dichiarazione dei redditi in 5 quote ma è anche possibile richiedere lo sconto in fattura o la cessione del credito di cui all’art. 121 del Decreto Rilancio.