Condominio orizzontale: definizione e gestione

Per condominio orizzontale si intende una tipologia di condominio formato da una serie di abitazioni o appartamenti indipendenti uno di seguito all’altro ma che possiedono parti in comune; uno degli esempi più comuni è la schiera di villette o le case di ringhiera, abitazioni tipiche di Milano; che nonostante non facciano parte di un edificio come il tradizionale condominio condividono però parti comuni ai sensi dell’art.1117 cc.

Prima della riforma sulle leggi del condominio era stata la giurisprudenza a fare chiarezza in merito alla questione stabilendo che in tutti i casi in cui ci fosse una condivisione di beni si dovevano applicare le norme del condominio, e non solo nell’esclusività di un edificio verticale diviso in unità abitative.

Il significato intimo del condominio va a chiarire il tutto; quando si forma un condominio? Dal momento in cui un costruttore di un edificio, cede una porzione di esso ad una terza persona si crea già un piccolo condominio; allo stesso modo delle villette a schiera, le quali fanno parte di un intero.

Basti pensare che le villette a schiera nella maggior parte dei casi condividono una stradina privata, un muro di recinzione o un cancello o un’illuminazione privata.

Condomini orizzontali - cosa dice la legge?

Secondo l’art. 1117 bis del codice civile, introdotto con la legge n. 220/2012, riprendendo precedenti pareri giudiziali, ha stabilito che: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del c.c.”

La Cassazione si è espressa in merito al condominio orizzontale in diverse occasioni precisando che è sufficiente anche un solo elemento in comune per creare un condominio; per elementi in comune si intende locali, impianti, servizio di illuminazione, servizio di portineria ma anche un tratto di rete fognaria, un pozzo o un viale in comune.

In tal senso, come previsto dal Codice Civile sarà necessario provvedere alla nomina di un amministratore di condominio; fare il calcolo delle tabelle millesimali per le parti comuni, predisporre i bilanci e tutto ciò che comporta la gestione di un condominio.

Ecco come si è pronunciata la Cassazione(Cass. 27360/2016; Cass. 18344/2015; Cass. 4973/2007; Cass. 8066/2005). (Cass. 3 maggio 2019 n. n.11729):

“in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, ove dotati delle strutture e degli impianti essenziali indicati dall'art. 1117 c.c. “

Indi per cui se queste parti comuni risultano indispensabili all’uso e all’esistenza delle singole unità immobiliari, sempre che non sia diversamente previsto dagli atti, la definizione di condominio si configura anche per edifici che si estendono in senso orizzontale.

Parti comuni del condominio orizzontale

Come precedentemente detto, uno degli esempi più comuni di condominio orizzontale sono le villette a schiera, le quali comunemente condividono servizi comuni come le tubazioni dell’acqua e delle fognature, le stradine private, i cancelli d’accesso o l’impianti di illuminazione– In base alla tipologia di condominio orizzontale ovviamente, le parti comuni possono variare; in alcune situazioni infatti si possono condividere anche elementi architettonici come muri perimetrali o aree esterne come zone verdi o parcheggi; in tal senso sarà necessario seguire tutto ciò che prevede il regolamento condominiale.