Dimissioni dell'amministratore di condominio: cosa è importante sapere.

La gestione del condominio è controllata dal Codice Civile e tutte le dinamiche ad esso collegate vengono regolate dall’art. 1117 cc all’art.1139 cc. Diversi articoli del Codice Civile sono collegati al ruolo dell’amministratore di condominio e alla gestione del suo mandato; in questo articolo parleremo delle dimissioni dell’amministratore di condominio.

Prima che entrasse in vigore la legge 220/2012, con cui sono entrate in vigore le nuove regole condominiali, nessuna normativa faceva riferimento alle dimissioni dell’amministratore di condominio; ad introdurre l’argomento è l’art.1129 cc in cui si stabilisce: 

"[...]alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".

Per cessazione dell’incarico si possono sottintendere due situazioni: le dimissioni dell’amministratore o la revoca, ed entrambe obbligherebbero l’amministratore a consegnare tutta la documentazione del condominio e dei singoli condomini al suo successore. Ma cosa comportano le dimissioni dell’amministratore? e soprattutto quali sono i presupposti per renderle valide?

Dimissioni dell’amministratore di condominio - modalità e cause

L’amministratore può dimettersi in qualsiasi momento senza preavviso, ma ha l’obbligo di rimanere in carica fino alla nomina di un successore. Per potersi dimettere volontariamente dall’incarico di amministratore, dovrà comunicarlo a voce durante l’assemblea o per iscritto a tutti i condomini specificando le ragioni. Se l’amministratore comunica le sue dimissioni in forma scritta, dovrà anche convocare un’assemblea (ordinaria o straordinaria) per la nomina di un nuovo amministratore, inserendo l’argomento all’ordine del giorno. Fin quando non verrà nominato un nuovo amministratore, quello uscente dovrà continuare a garantire la sua funzione, sulla base del principio “prorogatio imperii” al fine di garantire al condominio la continuità nella gestione, dando per conforme questa continuità alla volontà dei condomini.

I condomini non possono opporsi alla decisione di dare le dimissioni dell’amministratore condominiale, ma, nel caso in cui non ci sia una giustificazione lecita, questo può essere obbligato a risarcire il condominio. La possibilità dei condomini di richiedere un risarcimento all’amministratore è prevista dall’art.1727 cc, il quale stabilisce:

“Il mandatario che rinunzia senza giusta causa al mandato deve risarcire i danni al mandante. Se il mandato è a tempo indeterminato, il mandatario che rinunzia senza giusta causa è tenuto al risarcimento, qualora non abbia dato un congruo preavviso.

In ogni caso la rinunzia deve essere fatta in modo e in tempo tali che il mandante possa provvedere altrimenti, salvo il caso d'impedimento grave da parte del mandatario.”

 Inoltre, prima di abbandonare il suo incarico, l’amministratore dimissionario dovrà cedere tutta la documentazione al nuovo amministratore; nel caso in cui non rispettasse questo impegno, potrebbe incorrere nel reato di appropriazione indebita che comporterebbe una pena fino a 3 anni e multe pecuniarie superiori a 1000€.

L’unico caso in cui l’amministratore dimissionario si può sottrarre all’obbligo di continuare la sua carica fino alla nomina di un successore è nel caso in cui egli faccia ricorso all’autorità giudiziaria. Un esempio molto comune è nel caso in cui durante la nomina del nuovo amministratore non si raggiunge il quorum dell’assemblea; in quel caso l’amministratore uscente può chiedere la nomina all’autorità giudiziaria, rimandando al Presidente del Tribunale la nomina di un nuovo amministratore.

Step da seguire dall’amministratore per dare le dimissioni

Nel caso in cui l’amministratore decida di dimettersi dal suo incarico per motivi personali e non per motivi che riguardano il condominio, dovrebbe essere anche suo interesse fare in modo che il rapporto lavorativo si concluda nei migliori dei modi. Per fare in modo che ciò avvenga, questi step permetteranno la conclusione del mandato in maniera pacifica e rispettosa.

1. Convocare l’assemblea con ordine del giorno al punto 1: “dimissioni irrevocabili; nuovo amministratore e suo compenso”.  L’avviso dovrà essere consegnato ai condomini almeno 15 giorni prima della data indicata dell’assemblea.
2. Invitare i condomini a dedicarsi alla ricerca di un nuovo amministratore con rispettivo preventivo prima dell’assemblea;
3. Aiutare i condomini dedicandosi personalmente alla ricerca di un nuovo amministratore;
4. All’assemblea di condominio si valuteranno i diversi preventivi dei nuovi potenziali amministratori. Se, nei giorni precedenti all’assemblea, è già stato scelto un amministratore in via ufficiosa può essere invitato all’assemblea affinché avvenga subito il passaggio delle consegne; in caso contrario durante l’assemblea sia valuteranno i diversi preventivi mettendo ai voti la scelta. 
5. Solo in seguito alla scelta del nuovo amministratore si potrà convocare una nuova assemblea per la nomina del nuovo amministratore ed effettuare obbligatoriamente il passaggio delle consegne.