Egitto, crollano i prezzi delle case: - 21% nel secondo trimestre 2019

Il mercato immobiliare egiziano continua a lottare nel bel mezzo delle sue difficoltà congiunturali, con l'indice immobiliare nazionale in calo del 21,51% su base annua nel secondo trimestre del 2019, in netto contrasto con un aumento del 12,17% nel secondo trimestre del 2018. Anche i prezzi nominali delle case sono scesi del 14,15% su base annua nel corso dello stesso periodo, a conferma di un andamento altalenante, pur con prospettive che, in fondo, rimangono positive tra gli operatori.

Di fatti, nonostante il crollo del prezzo delle case, il mercato immobiliare egiziano ha stime di miglioramento tangibile nei prossimi anni - e l'edilizia di fascia alta è in piena espansione per soddisfare la domanda.

Ma per quali motivi? La ragione addotta dagli analisti guarda con fiducia ai patrimoni più facoltosi: la proprietà immobiliare egiziana è diventata improvvisamente molto meno costosa, a causa del deprezzamento della valuta, tanto che nel luglio 2019, il tasso di cambio medio era pari a EGP 16,61 per USD - circa il 47% in calo rispetto al suo valore di EGP 8,88 per USD prima della svalutazione. Non solo: c'è un'enorme, reale domanda di alloggi in Egitto, con la popolazione del Paese che aumenta di 2,5 milioni di persone all'anno e con un milione di matrimoni che si celebrano ogni anno.

Il pericolo non è pertanto quello di scottarsi con prezzi troppo bassi, che dovrebbero risalire in futuro, quanto sottovalutare il fatto che, secondo alcuni operatori, vi sarebbe un eccesso di offerta, perché lo Stato stesso sta investendo nella costruzione (attraverso l'esercito), specialmente nella capitale.

Per quanto poi attiene un richiamo all’andamento del PIL del Paese mediterraneo, dopo un'espansione media del 4,6% annuo negli ultimi quattro anni, l'economia egiziana dovrebbe rimanere sostenuta, con una crescita prevista del 5,5% quest'anno e del 5,9% nel 2020, poiché, secondo il Fondo Monetario Internazionale (FMI), nei prossimi anni sono previste varie riforme economiche a sostegno degli investimenti delle imprese e dei consumi privati. Le riforme politiche promosse dal FMI hanno contribuito a migliorare il rating del debito sovrano di Fitch Ratings nel marzo 2019, seguito da Moody's nell'aprile 2019.

Prezzi case Dubai

Approfittiamo di questo spazio internazionale per compiere un breve cenno a quanto avviene negli Emirati Arabi, con i prezzi delle case di Dubai scesi, pur di proporzioni più contenute rispetto a quanto realizzato in Egitto. A Dubai, infatti, i prezzi degli immobili residenziali sono scesi del 6,86% nel corso dell’anno nel secondo trimestre del 2019, il diciottesimo trimestre consecutivo flessione su base annua, trascinati da una debole crescita economica, un basso sentiment degli investitori e un eccesso di offerta di alloggi. Durante l'ultimo trimestre, i prezzi delle case a Dubai sono scesi del 3,26% su trimestre.

Il mercato immobiliare di Dubai è stato uno dei più volatili al mondo. Ricordiamo infatti come la metropoli abbia visto uno dei peggiori crolli immobiliari del mondo dal terzo trimestre 2008 al terzo trimestre 2011, con i prezzi delle case in calo del 53%.

I prezzi delle case a Dubai dovrebbero tuttavia ora rimanere su questi livelli quest'anno, soprattutto a causa dell'enorme offerta. Nel 2018, circa 43.000 unità sono state aggiunte allo stock residenziale totale di Dubai (che era di circa 491.000 unità a fine 2017), ma solo 8.000 nuove unità abitative sono state aggiunte al mercato di Abu Dhabi (251.000 unità a fine 2017), secondo JLL MENA.

Diversi altri fattori hanno influenzato il mercato. Ad esempio, il Federal Mortgage Cap, introdotto nel 2013, ha rallentato il ritmo di apprezzamento del valore residenziale ad Abu Dhabi e Dubai. Inoltre, il Dubai Land Department ha recentemente raddoppiato le tasse di registrazione immobiliare dal 2% al 4% per frenare la domanda immobiliare. Infine, l'implementazione dell'imposta sul valore aggiunto (IVA), entrata in vigore nel gennaio 2018, è un altro fattore di rilievo: l'IVA del 5% si applica solo alle case vendute dopo più di tre anni dal completamento di un progetto. Le vendite entro tre anni dal completamento hanno l'aliquota IVA dello 0%.

Sul fronte economico, concludiamo sottolineando come la Banca Centrale degli Emirati Arabi Uniti preveda che l'economia del Paese crescerà del 2% quest'anno, in crescita rispetto alla crescita dell'1,7% dell'anno precedente, ma in calo rispetto alla precedente proiezione del 3,5%, pressata da una produzione petrolifera ridotta e dalla guerra commerciale USA-Cina in corso.