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Mercato immobiliare USA 2019: conviene o rischio bolla?

I mercati immobiliari hanno sempre un andamento altalenante, e a volte la risalita verso l'alto – dopo anni di crisi – appare più lenta della caduta. Il mercato immobiliare statunitense, come il resto dell'economia a stelle e strisce, non fa eccezione: il real estate nordamericano ha infatti impiegato anni per riprendersi dallo shock della crisi finanziaria del 2008. E anche se gli osservatori sono stati soddisfatti di quanto avvenuto nel mercato immobiliare nel corso del 2017, il 2019 sembra essere iniziato in modo difficile, tanto che gli scettici temono che un'altra recessione sia appena cominciata. È così?

Previsione dei prezzi case USA

E' vero che alcuni mercati di alta fascia hanno già sperimentato un declino (il freno degli investimenti cinesi ha ad esempio portato in calo i prezzi sulla West Coast), ma il 90% dei mercati statunitensi ha visto aumenti di prezzo nel 2018, il che suggerisce che le previsioni di una nuova bolla siano probabilmente esagerate.

Insomma, le statistiche sull’evoluzione del mercato immobilaire per tutto l'anno 2018 non sono ancora comparse, ma le previsioni suggeriscono che i prezzi siano generalmente saliti, proprio come gli analisti avevano previsto lo scorso gennaio.

Nel novembre 2018, il volume delle vendite di abitazioni ha subito un calo dell'1,5% rispetto all'anno precedente, ma i prezzi sono aumentati. Si prevede inoltre che continueranno ad aumentare per tutto il 2019. Un'economia forte, unita a un'offerta bassa nel mattone e a una domanda ancora piuttosto elevata, dovrebbe alimentare un aumento dei prezzi del 3,1% nel 2019 e un aumento dell'1% dei volumi delle transazioni.

Mancanza di offerta

Come sottolineano alcuni analisti, c’è però un lato oscuro nell'aumento dei prezzi delle case: nel 50% dei principali mercati statunitensi, infatti, la metà delle case si è rivelata sopravvalutata se analizzata con criteri fondamentali come il reddito da locazione. E anche se le grandi città sono tendenzialmente i luoghi in cui ci sono le maggiori sopravvalutazioni, si tratta di un problema più ampio e nazionale. Si aggiunga anche che le imprese degli Stati Uniti non stanno costruendo nuove abitazioni così rapidamente come facevano una volta, e che così tanti potenziali proprietari di case quest'anno si troveranno a sfociare nel mercato degli affitti.

Con i prezzi così alti degli immobili nelle città, alcuni potrebbero anche optare per il trasferimento in periferia, una tendenza che dovrebbe crescere quest'anno in maniera ancora più significativa.

Occupazione e domanda mutui

Nonostante le preoccupazioni per l'inaccessibilità dei prezzi, rimangono ancora molte buone notizie: un mercato del lavoro saturo promette una crescita salariale accelerata, mentre i bassi prezzi del petrolio aiutano l'economia in generale a crescere. Anche se due aumenti dei tassi di interesse sono previsti per il 2019 da parte della Fed, e anche se i tassi ipotecari a 30 anni stanno salendo al di sopra del 5%, in realtà gli osservatori più autorevoli non notano alcun aumento dei pignoramenti.

Allo stesso modo, meno persone stanno facendo richiesta di mutui ipotecari, suggerendo che le persone che intendono comprare casa lo fanno sempre più attingendo ai loro mezzi, sminuendo un altro dei lati “forti” del rischio bolla.

Considerando anche che gli Stati Uniti hanno registrato una solida crescita dell'occupazione nei primi giorni di gennaio, si prevedono dunque volumi di vendita stabili o inferiori con conseguenti aumenti dei prezzi, sebbene nessuno si attenda che i prezzi aumentino così rapidamente come negli ultimi anni.

Crowdfunding immobiliare

Uno dei settori che sta trainando la tenuta del mercato immobiliare statunitense è certamente quello del finanziamento in private equity di investimenti e di progetti immobiliari, spinto dalla recente riforma della disciplina sul crowdfunding. Questo settore dovrebbe beneficiare ancora, nel prossimo futuro, con la nuova disposizione della revisione fiscale del presidente Trump conosciuta con il nome "Opportunity Zones", che promette l'eliminazione delle imposte sulle plusvalenze per gli investimenti con un orizzonte temporale di 10 anni in 8700 aree poco “frequentate” e “servite” negli Stati Uniti, proprio allo scopo di rivitalizzarle.

Dunque, gli analisti si attendono che alcuni investitori in queste zone di opportunità - e non solo – impieghino i loro capitali in modi nuovi. Uno di questi è attraverso i c.d. "token di sicurezza", attività digitali alimentate da "blockchain". Il processo di Tokenization ha già fatto passi avanti nel private equity, e vorrebbe promuovere la "democratizzazione" degli investimenti, consentendo a investitori relativamente piccoli di contribuire ai progetti e consentire la liquidiabilità di attività tradizionalmente illiquide. Portando opportunità di investimento frazionato al grande pubblico, il processo di tokenization ha il potenziale per rivoluzionare il mercato immobiliare e portare questa classe di asset nel XXI secolo.

Insomma, nonostante qualche segnale di crepa, riteniamo che il mercato immobiliare statunitense sia pienamente solido e che nel prossimo futuro possa garantire ulteriori soddisfazioni a quelle persone che avranno modo di investire in esso, nelle sue tante sfaccettature e nelle tante declinazioni in sviluppo.

newyork

Come stanno andando i prezzi delle case negli USA

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