Imposte da pagare sulla vendita di un immobile: plusvalenza, iva e altro

Quando si decide di vendere un immobile, è importante essere consapevoli che tale operazione non è esente da imposte. Se da un lato si pensa subito alle imposte relative all’acquisto di un immobile, non meno rilevanti sono quelle che riguardano la vendita del bene, soprattutto quando il fabbricato o il terreno in questione è stato acquistato o costruito da meno di cinque anni. In questo articolo, esploreremo le principali imposte da pagare in caso di vendita di un immobile e le possibili esenzioni.
Tassazione della plusvalenza da vendita immobiliare
Nel mercato immobiliare, una delle imposte più comuni da pagare nel caso di vendita di un immobile è quella relativa alla plusvalenza. La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita dell'immobile e il suo prezzo d'acquisto o il costo di costruzione, aumentato dei costi sostenuti per la sua valorizzazione (ad esempio, le spese per ristrutturazioni o miglioramenti). Se questa differenza risulta positiva, ossia se il prezzo di vendita è superiore al prezzo d’acquisto o di costruzione, si genera un reddito che deve essere tassato.
Secondo l’art. 67 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 917/1986 (TUIR - Testo Unico delle Imposte sui Redditi), nel caso di vendita di fabbricati o terreni edificabili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, il guadagno derivante dalla vendita è soggetto a tassazione. Questo guadagno viene considerato una "plusvalenza" e deve essere dichiarato come reddito diverso nella dichiarazione dei redditi.
Esenzione dalle imposte sulla plusvalenza
Tuttavia, ci sono delle situazioni in cui l’imposta sulla plusvalenza non è dovuta. Le principali esenzioni riguardano:
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Immobili pervenuti per successione: Se l’immobile è stato acquisito tramite una successione ereditaria, non è dovuta alcuna imposta sulla plusvalenza, anche se il bene non è stato detenuto per cinque anni.
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Immobili ricevuti in donazione: Se l’immobile è stato ricevuto in donazione e sono trascorsi almeno cinque anni dalla data di acquisto o costruzione del bene da parte del donante, non si applica l’imposta sulla plusvalenza. Questa esenzione vale solo nel caso in cui sia il donante a rispettare il limite dei cinque anni.
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Prima casa: Un’altra importante esenzione riguarda le unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. In tal caso, se l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del tempo, non è necessario pagare la tassa sulla plusvalenza.
Queste esenzioni sono importanti perché consentono di evitare il pagamento di imposte sui guadagni derivanti dalla vendita di un immobile che ha avuto una destinazione personale o che è stato acquisito tramite eredità o donazione.
L'opzione dell’imposta sostitutiva
In alternativa alla tassazione ordinaria della plusvalenza, è possibile optare per un’imposta sostitutiva. Questa opzione prevede un’aliquota del 20% sulla plusvalenza, ma ha delle limitazioni. Non è applicabile nel caso in cui si ceda un terreno edificabile, un terreno sul quale sono stati eseguiti lavori di lottizzazione, o un terreno su cui è stato costruito un fabbricato.
Questa opzione deve essere comunicata al notaio al momento della stipula dell'atto di compravendita. In pratica, il notaio è tenuto a prendere nota della scelta dell’imposta sostitutiva e a gestirla nel processo di formalizzazione della vendita. L’imposta sostitutiva offre un’opzione più semplice rispetto alla tassazione ordinaria, poiché l'aliquota è fissa e non dipende dal valore specifico della plusvalenza.
Come calcolare la plusvalenza
Per calcolare la plusvalenza da tassare, occorre sommare il prezzo di acquisto dell’immobile (o il costo di costruzione, nel caso di fabbricati costruiti ex novo) con i costi documentati sostenuti per migliorare o ristrutturare l'immobile. La somma di questi importi rappresenta la base di calcolo per determinare se si è generata una plusvalenza e quanto questa ammonti.
Ad esempio, se un immobile è stato acquistato per 200.000 euro e, successivamente, sono stati spesi 50.000 euro per ristrutturazioni, la base di calcolo della plusvalenza sarà di 250.000 euro. Se l’immobile viene venduto per 300.000 euro, la plusvalenza sarà pari a 50.000 euro, che dovrà essere tassata.
Tempistiche per la tassazione
Una volta che è stato calcolato il guadagno derivante dalla vendita dell’immobile, l’imposta sulla plusvalenza va dichiarata nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui è avvenuta la cessione. È importante ricordare che, nel caso si scelga di applicare l’imposta sostitutiva, questa deve essere indicata nel contratto di compravendita con il notaio e il pagamento avverrà contestualmente alla registrazione dell’atto.
Altre imposte relative alla vendita
Oltre all’imposta sulla plusvalenza, nella vendita di un immobile possono essere previste altre imposte, tra cui:
- Imposta di registro: Si applica sugli atti notarili e varia in base al valore dell’immobile.
- IVA: L’IVA si applica in determinate situazioni, ad esempio quando l’immobile viene venduto da un’impresa o nel caso di nuove costruzioni.
- Imposta ipotecaria e catastale: Sono imposte fisse applicabili in caso di registrazione dell’immobile nel registro catastale.