Come è andato il mercato residenziale italiano negli ultimi 25 anni

Si parla da tempo di crisi del mercato residenziale italiano ma... estendendo l'analisi temporale quali sono le valutazioni che è possibile fare su questo principale settore dell'immobiliare tricolore?

A rivelarci che cosa è accaduto negli ultimi 25 anni è un'analisi di Scenari Immobiliari, secondo cui dal 1993 ad oggi l'immobiliare residenziale italiano avrebbe dato seguito a quattro distinte fasi, con anni di contrazione alternati a momenti di crescita. Per intenderci, oggi ci troviamo all'inizio di una nuova fase di espansione, al termine di una lunga fase di depressione.

Più nel dettaglio, a partire da quell'anno è possibile distinguere quattro grandi fasi del mercato residenziale per quanto concerne l'evoluzione dei prezzi medi reali. Si può dunque iniziare con una prima fase di contrazione durata dal 1993 al 1999, quando i prezzi del mercato immobiliare residenziale sono calati del 19,2 per cento. Una seconda fase è poi quella della crescita, dal 2000 al 2007, con valori in incremento del 32,6 per cento. Una terza fase è quella di nuova contrazione, dal 2008 al 2015, con prezzi in calo del 24,1 per cento. Infine, una ultima fase, di crescita, dal 2017 in poi.

Insomma, i prezzi reali hanno evidenziato una curva in salita fino al 1992, mentre dal 1993 si è verificata una flessione fino al 1998, quando la media nazionale è scesa a 1.588 euro al metro quadro, contro i 2.149 euro al metro quadro del 1992. Ragionando invece in termini di compravendite di case, il volume inizia ad incrementare dopo alcuni anni di stabilità, e prima in maniera più modesta tra il 1996 e il 1999, e poi in modo sempre crescente.

Il calo dei prezzi nel 2008 è stato determinato soprattutto dal flop del mercato immobiliare statunitense e dal fallimento delle saving banks, che hanno affossato anche i mercati europei (e tra questi, anche quello italiano). In tale frangente temporale, si è arrivati a sfiorare i livelli raggiunti durante il periodo precedente di decremento.

Per quanto riguarda i prezzi medi reali, in Italia continua ancora il calo, ma a una velocità sicuramente più lieve. Nel 2016 la variazione annuale dei prezzi medi nominali è infatti stata pari allo 0,5 per cento sul 2015. Nel 2017 si stima invece una lieve ripresa, tra lo 0,3 per cento e lo 0,8 per cento rispetto al 2016.