Nuda proprietà: tutte le informazioni utili da sapere.

Quando si scorrono gli annunci immobiliari o si leggono articoli riguardante il mercato immobiliare si incappa nel termine nuda proprietà; forse in grandi linee ne conosciamo gli aspetti principali ma è importante conoscere tutti i dettagli e capire per quale motivo il prezzo di vendita spesso è molto più basso del valore dell’immobile.

Con questo articolo cercheremo di rispondere a tutte le domande che riguardano la nuda proprietà; se ne avete altre potete lasciarle nei commenti in fondo all’articolo.

Cos'è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è una proprietà privata a cui non si accompagna il diritto reale di godimento del bene ma si tratta di un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto.

Il valore della nuda proprietà quindi corrisponderà a quella effettiva dell’immobile decurtando il valore del diritto di ’usufrutto. 

In breve quando si parla di acquistare una nuda proprietà si parla di acquistare l’ immobile diventandone proprietario effettivo senza però avere il diritto di usufruirne materialmente. 

Allo stesso tempo chi decide di vendere la nuda proprietà della propria casa mantiene in contempo il diritto di abitarla, mantenendo quello che viene definito usufrutto (diritto di abitare e utilizzare l’immobile) per un tempo definito.

Tale istituto viene regolamentato dal codice civile dell’articolo 832 che stabilisce che: “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico.”

L’usufruttuario, nonostante abbia venduto la sua proprietà, manterrà il diritto di abitare l’appartamento, potrà anche affittarlo o anche vendere il suo usufrutto ad altre persone, nei limiti dei termini del contratto di vendita.

Il tempo di usufrutto dovrà essere definito al momento del contratto, delineando una scadenza anche se il termine più utilizzato è quello del decesso dell’usufruttuario; alla morte dell'usufruttuario il proprietario acquisirà pieno godimento dell’immobile.

Chi è l’usufruttuario?

L’usufruttuario è la persona che gode il diritto di usufrutto dell’immobile pur non essendo più il proprietario. Egli godrà di tale diritto per un tempo determinato o per tutta la vita in base a quanto stabilito dal contratto. E’ possibile stabilire anche che gli usufruttuari siano una coppia di coniugi, non solo un’unica persona e hanno il diritto di abitare e vivere l’immobile, affittarlo o possono decidere di vendere l’usufrutto se rientra nel contratto di vendita di nuda proprietà.

Chi è il nudo proprietario?

Il nudo proprietario invece è colui che acquista l’immobile ottenendo il diritto di proprietà senza però possederne il diritto di godere l’uso. Solo al decesso degli usufruttuari, o secondo contratto, nei tempi stabiliti, otterrà il pieno godimento dell’immobile. 

Quali sono i vantaggi della nuda proprietà?

Decidere di vendere o di acquistare un immobile con la nuda proprietà può avere i suoi vantaggi da entrambe le parti; vediamoli.

Vantaggi della nuda proprietà per l’usufruttuario

L’usufruttuario vendendo la nuda proprietà si riserva il diritto di abitarci per tutta la vita e al contempo di incassare una somma di denaro che alzerà il suo tenore di vita. Solitamente questa scelta la valutano nella maggior parte dei casi le persone che non hanno figli e quindi che non hanno interesse a lasciare in eredità l’immobile. Nel caso in cui i figli non abbiano intenzione di abitare nella casa dei genitori questi potrebbero vendere la nuda proprietà per aiutare i figli a nei loro progetti. 

Con la vendita della nuda proprietà quindi il vantaggio maggiore è quello di monetizzare subito la vendita senza però dover lasciare la casa e mantenendo il godimento dell’usufrutto.

L’unico svantaggio per l’usufruttuario sarà quello di vedere il suo immobile svalutato, la valutazione  della nuda proprietà avverrà infatti seguendo dei calcoli ben precisi che vedremo nei prossimi paragrafi.

Vantaggi della nuda proprietà per il nudo proprietario 

Anche per il nudo proprietario ci sono notevoli vantaggi acquistando una nuda proprietà, il primo tra tutti è sicuramente quello di acquistare un immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello del mercato. La sua convenienza sarà proporzionale all’età dell’usufruttuario ( più è anziano meno sarà scontato il costo dell’immobile).

Un altro vantaggio del nudo proprietario che bisogna considerare è che il valore della nuda proprietà si alzerà con il passare del tempo (proprio perché l'usufruttuario sta invecchiando) e quindi potrà decidere di rivendere la nuda proprietà ad un prezzo più alto. L’ultimo vantaggio da valutare, ma non meno importante, sarà che per tutti gli anni in cui non si usufruirà della nuda proprietà saremo anche esonerati da tutte le spese di manutenzione ordinaria, dell’amministrazione e delle tasse che restano a carico dell’usufruttuario.

Calcolo nuda proprietà

Calcolare il valore della nuda proprietà è completamente diverso rispetto al calcolo del valore di un immobile, questo perché entrano in gioco altri coefficienti; il più importante è sicuramente l’età dell’usufruttuario che influenzerà sicuramente la durata dell’usufrutto.

Il punto di partenza sarà una perizia professionale che valuterà il valore dell’immobile al quale si applicherà come coefficiente l’età dell’usufruttuario. 

Questi coefficienti di usufrutto vengono redatti dal Ministero delle Finanze periodicamente e si basano sulle statistiche inerenti alle aspettative di vita in Italia pubblicate annualmente. Ad esempio, le statistiche attestano che le donne vivono in media più anni rispetto agli uomini, per questo motivo se l’usufruttuario fosse una donna, il prezzo della casa sarebbe più scontato rispetto ad un usufruttuario uomo. Questo è solo un esempio di come possono essere calcolati i valori delle nude proprietà ma ad influire sono tantissimi fattori, per questo motivo è sempre bene affidarsi ad un'agenzia seria.

Chi paga le spese e le tasse nella nuda proprietà?

Siccome questo argomento potrebbe essere oggetto di attriti tra usufruttuario e nudo proprietario è stata proprio la legge a mettere i puntini sulle i: con l’articolo 1108 si stabilisce che

“L'usufruttuario è tenuto, per la durata dei suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito. Per l'anno in corso al principio e alla fine dell'usufrutto questi carichi si ripartiscono tra il proprietario e l'usufruttuario in proporzione della durata del rispettivo diritto.”

Quindi l’usufruttuario dovrà farsi carico dell’ici e dell’irpef sulla casa proprio perché gode dei diritti reali dell’immobile. Inoltre l’usufruttuario dovrà sostenere tutte le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione oltre ad avere l’obbligo di mantenere l’immobile in buono stato senza modificarlo o deturparlo all’insaputa del proprietario.

Il nudo proprietario,a sua volta, sarà esclusivamente tenuto a sostenere le spese straordinarie e strutturarli

Usufrutto a tempo: come funziona? 

Oltre a stabilire il decesso dell’usufruttuario come termine della nuda proprietà è possibile definire altri termini a livello contrattuale per scelta di entrambe le parti o per modellare il prezzo della nuda proprietà in base ai calcoli obbligati. Nel caso in cui l’usufruttuario decedesse prima del termine dell’usufrutto il nudo proprietario otterrebbe la piena proprietà dell’immobile in anticipo.